Ngay lập tức thông tin này đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Hầu hết các ý kiến đều đồng tình với quan điểm trên nhưng vẫn cho rằng, cần có quy định cụ thể đối với dự án nhà ở thương mại về việc trích một khoản kinh phí nhất định dùng để phát triển NƠXH tại địa phương.
Thay đổi quan điểm phù hợp với thực tế
Thời gian qua, công tác phát triển NƠXH cho công nhân, người thu nhập thấp luôn là vấn đề được Đảng, Nhà nước đặc biệt quan tâm và dành nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi đặc biệt cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, như miễn, giảm tiền thuế, tiền thuê đất, cho vay với lãi suất ưu đãi...
Nhưng thực tế, do vướng mắc về quy định pháp lý, Nhà nước thiếu nguồn lực tài chính thực hiện... nên chưa đạt được mục tiêu đề ra. Cụ thể, Chương trình phát triển NƠXH giai đoạn 2010 – 2020, đặt mục tiêu xây dựng khoảng 12,5 triệu mét vuông sàn, nhưng đến thời điểm này mới đạt được trên 65%, tương đương 7,8 triệu mét vuông sàn, trong khi nhu cầu xã hội ngày càng lớn.
Theo dự báo, nhu cầu đến năm 2030 cả nước cần thêm 2,4 triệu căn hộ NƠXH. Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện Đề án Xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021 – 2030 cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp, với tổng số vốn đầu tư dự kiến khoảng 1,13 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, mục tiêu mà Bộ Xây dựng đưa ra đang gặp phải nhiều ý kiến băn khoăn, lo ngại về mức độ thành công của đề án, vì xét trên thực tế thời gian qua công tác phát triển NƠXH gặp nhiều khó khăn.
Tại Tờ trình số 28/TTr-BXD, báo cáo Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, mặc dù Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã tháo gỡ một số khó khăn, vướng mắc trong việc phát triển NƠXH, nhà ở công nhân, nhưng vẫn còn một số tồn tại cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi tại Luật Nhà ở và các luật khác liên quan, đặc biệt là quy định dành quỹ đất 20% ở dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Qua thực tế triển khai cho thấy, việc thực hiện quy định này chưa phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, nhu cầu nhà ở của người dân ở từng địa phương cụ thể; Các đô thị hạn hẹp quỹ đất như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hoặc địa phương có cơ sở hạ tầng, vị trí địa lý, điều kiện khí hậu ven biển, miền núi phù hợp với phát triển du lịch hơn là phát triển NƠXH... dẫn tới việc bố trí quỹ đất 20% gặp nhiều khó khăn. Thực trạng này dẫn tới việc nhiều địa phương kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép không bố trí quỹ đất 20% xây dựng NƠXH.
“Bên cạnh đó, nhiều dự án không có cơ sở pháp lý để xử lý bất cập nêu trên, dẫn tới sự đùn đẩy trách nhiệm. Đây là vướng mắc lớn trong thời gian qua, làm “ách tắc” khâu thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng của chủ đầu tư dự án, gia tăng chi phí thủ tục hành chính, gây bức xúc xã hội đối với cả DN và người dân” – Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho hay.
Trên cơ sở đó, tại văn bản trả lời ý kiến cử tri sau Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV liên quan đến vấn đề trên, Bộ Xây dựng đề xuất phương án bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng NƠXH. Thay vào đó đề nghị bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển NƠXH là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh.
Cụ thể, UBND cấp tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất dành để phát triển NƠXH. Bên cạnh đó, những kiến nghị liên quan đến mô hình dự án NƠXH tập trung (dự án NƠXH độc lập, quy mô lớn) sẽ được tiếp tục nghiên cứu, đề xuất trong quá trình Dự thảo Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành. Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).
“Có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20% của dự án. Bên cạnh đó, cũng có nhiều dự án không phù hợp. Vì vậy, cơ chế chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ NƠXH nhiều hơn, giá thành hợp lý, phù hợp hơn với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách NƠXH. Giải pháp này có thể giúp bổ sung nguồn cung NƠXH một cách hợp lý và hiệu quả hơn so với hiện tại” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu đánh giá.
Nên giao chỉ tiêu xây dựng NƠXH?
Thời gian gần đây, nhu cầu về NƠXH tăng mạnh ở các đô thị, trong khi đó chênh lệch nguồn cung giữa NƠXH và nhà ở thương mại diễn ra ngày càng sâu sắc. Đơn cử tại TP Hồ Chí Minh, số lượng sản phẩm NƠXH được đưa ra thị trường chỉ bằng 1% tổng số sản phẩm nhà ở. Các chuyên gia cho rằng, chính việc triển khai một cách bất hợp lý quy định quỹ đất 20% dành cho NƠXH ở dự án nhà ở thương mại, khu đô thị dẫn tới việc lãng phí nguồn tài nguyên đất và gây thiếu hụt nguồn lực tài chính để phát triển NƠXH.
Nếu xác định giá trị quỹ đất 20% này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ NƠXH khác có giá trị tương đương thì Nhà nước sẽ có nhiều căn NƠXH hơn ở vị trí khác, với giá bán NƠXH phù hợp hơn. Người lao động thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận cả về số lượng lẫn chất lượng.
Tổng Giám đốc Công ty Ngọc Châu Á, Nguyễn Lộc Hạnh
Việc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại xây dựng NƠXH trong dự án của mình là điều hoàn toàn có thể làm được, nhưng lại dẫn đến những bất cập nảy sinh vì cư dân sinh sống ở dự án nhà ở thương mại, phần lớn là bộ phận thu nhập cao, tiện ích, dịch vụ ở những khu vực này cũng cao so với mặt bằng chung, người lao động thu nhập thấp - trung bình khó tiếp cận và không thể kham nổi chi phí trong điều kiện như vậy.
“Quy định các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại dành 20% diện tích đất để thực hiện NƠXH khiến các chủ đầu tư rất băn khoăn vì tạo sự so sánh về chất lượng cũng như sự phân biệt đối xử. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư kiến nghị nên gom NƠXH ở các dự án vào một khu vực để phát triển độc lập, đồng bộ và dành quỹ đất cho phát triển nhà ở thương mại” – KTS Thái Linh, Viện quy hoạch miền Nam (Bộ Xây dựng) nhìn nhận.
Theo KTS Nguyễn Văn Thanh, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, quá trình điều tiết thị trường NƠXH thông qua cơ chế chính sách hỗ trợ DN không mang lại hiệu quả như mong đợi. Dẫn tới việc thiếu nhà ở giá thấp. “Tôi cho rằng đề xuất bãi bỏ quy định dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH tại dự án nhà ở thương mại là phù hợp, nhưng cần có quy định cụ thể việc trích một khoản kinh phí nhất định từ các dự án này dùng để phát triển NƠXH tại địa phương.
Đồng thời, để đảm bảo thành công mục tiêu Đề án phát triển NƠXH đến năm 2030, nên đưa thêm quy định về việc giao chỉ tiêu cho các địa phương và lấy chỉ tiêu xây dựng NƠXH đánh giá vào tiêu chí hoàn thành nhiệm vụ chính trị của địa phương đó theo từng năm, từng giai đoạn” – ông Thanh đề xuất.
Việc phát triển NƠXH theo định hướng bền vững phải bắt đầu từ giải pháp quy hoạch. Chính sách phát triển và công tác quy hoạch đô thị phải gắn kết chặt chẽ với nhau và liên kết với chính sách phát triển của quốc gia, địa phương.
Trong đó, việc quy hoạch, bố trí quỹ đất nên là kết quả của nghiên cứu xã hội học bài bản, từ đó có những định lượng, định tính chính xác cho các chương trình, chiến lược, kế hoạch phát triển NƠXH ở từng địa phương cụ thể. Không chỉ dựa vào lòng nhân đạo hoặc ý thức tự giác của nhà đầu tư bất động sản để hiện thực hóa ý tưởng NƠXH. Nhà nước chủ động can thiệp bằng cách đặt ra khung pháp lý cho sự hình thành này.
Thạc sĩ, KTS Phạm Vũ Thương Nhung (Đại học Kiến trúc Hà Nội)
