Trong khi phản ứng của thị trường lại có độ trễ, nhiều khu vực khó có giao dịch bởi giá cao nhưng người bán thì không muốn cắt lỗ, còn người mua không dám xuống tiền ở thời điểm này.
>>> Cấp thiết xử lý điểm nghẽn pháp lý để cứu thị trường bất động sản
>>> Đổ vốn vào thị trường lúc này là sai lầm?
>>> Pháp lý và nguồn vốn đang kìm hãm thị trường bất động sản
Thị trường hụt hơi vì tín dụng “phanh” đột ngột
Sau thời gian chịu ảnh hưởng tiêu cực vì đại dịch Covid-19, đến nay sau gần một năm các hoạt động của nền kinh tế trở lại bình thường, thị trường BĐS vẫn chưa cho thấy sự phục hồi rõ nét, thậm chí thanh khoản diễn ra hết sức chậm. Trong khi đó, sản phẩm không chính thống là đất nền cao hơn gấp nhiều lần sản phẩm chính, đi kèm với nó là những chiêu thức “thổi giá” khiến thị trường rơi hỗn loạn. Vì vậy, hệ thống ngân hàng buộc phải có động thái hạn chế nguồn vốn vay đổ vào BĐS. Những hồ sơ vay vốn của DN BĐS được kiểm soát chặt chẽ hơn, với yêu cầu, điều kiện vay vốn cao hơn.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo các ngân hàng thực hiện lộ trình cắt giảm nguồn vốn trung - dài hạn sử dụng cho vay ngắn hạn đối với DN nói chung và DN BĐS nói riêng. Ngoài ra, việc huy động vốn đầu tư của DN từ khách hàng thông qua kênh trái phiếu, chứng khoán... cũng đang bị kiểm soát chặt chẽ. Trong khi phản ứng của thị trường lại có độ trễ, kể từ khi thực hiện những quy định về siết tín dụng BĐS, lúc này thị trường ngày càng lộ rõ thêm khó khăn, nhiều khu vực không có giao dịch vì giá quá cao nhưng người bán thì không muốn cắt lỗ, còn người mua thì lại không dám xuống tiền ở thời điểm này. Tín dụng “phanh” đột ngột, đang làm cho thị trường hụt hơi, khiến cho nhiều lĩnh vực khác cũng bị ảnh hưởng tiêu cực.
Lĩnh vực BĐS đang nắm tỷ trọng vốn tương đối lớn của hệ thống ngân hàng, không chỉ là DN hay nhà đầu tư mà ngay cả người mua nhà để ở cũng có một lượng lớn sử dụng dòng vốn từ nguồn vay ngân hàng. Vì vậy, khi ngân hàng dừng cấp vốn ngay lập tức thị trường chịu ảnh hưởng. Những kênh huy động vốn khác như chứng khoán, trái phiếu được xem là kênh vô cùng quan trọng của DN nhưng thời gian qua do quy định pháp lý chưa được xây dựng đồng bộ, dẫn đến sai phạm của DN khi huy động vốn đã gây tác động xấu đến xã hội và ảnh hưởng đến uy tín của DN.
Chưa dừng lại ở đó, từ cuối tháng 9 vừa qua, với động thái tăng trần lãi suất huy động và cho vay vốn từ Ngân hàng Nhà nước, lại tiếp tục gây ra những tác động kép đối với thị trường BĐS. Việc tăng lãi suất huy động của các ngân hàng sẽ thu hút được rất nhiều tiền gửi nhưng sẽ không tốt cho thị trường bởi giao dịch đang bị chững, nhiều người vẫn bị mắc kẹt với các khoản đã đầu tư, số còn lại thì tạm dừng hoặc cân nhắc vay vốn để đầu tư mới. Nếu tình trạng này còn kéo dài, thật khó để dự báo đến khi nào thị trường mới trở lại.
Tuy nhiên, việc tín dụng “phanh” đột ngột cũng chỉ là một trong những nguyên nhân làm cho thị trường bị lao dốc, thanh khoản giảm mạnh. Nguyên nhân chính là do vướng mắc về pháp lý liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS... trong khi quá trình sửa đổi luật vẫn chưa hoàn thiện vì phải chờ đến tận cuối năm 2023 khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi, đang tạo ra tâm lý chờ đợi, nghe ngóng xem luật mới ảnh hưởng tới việc đầu tư như thế nào cũng là lý do các nhà đầu tư giữ trạng thái dừng an toàn.
Những vướng mắc về pháp lý không chỉ khiến số lượng dự án mới đi vào triển khai xây dựng bị hạn chế, mà còn gia tăng lượng hàng tồn kho của nhiều dự án khác đang triển khai. Buộc phải tạm dừng, không ra được sản phẩm làm gia tăng gánh nặng chi phí của DN. Như vậy, có thể khẳng định, thị trường BĐS tiếp tục giảm sút trong thời gian gần đây là do sự tác động đồng thời từ hai nguyên nhân chính: Đó là dòng vốn phát triển dự án và khung pháp lý.
Nới room tín dụng cho doanh nghiệp
Đánh giá một cách khách quan, thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển tốt. Chúng ta đang ở giai đoạn cao điểm của đô thị hóa nên nhu cầu ở cũng như đầu tư là rất lớn. Do vậy, để điều tiết được một thị trường tốt phải hết sức nhạy bén, tỉnh táo và cần có thời gian, độ trễ nhất định. Nếu chúng ta điều tiết chính sách vĩ mô tốt, đặc biệt là tín dụng ngân hàng củng cố lại thì thị trường sẽ phục hồi. Bài toán của BĐS là vốn - nguồn lực - động lực, khi DN được tạo điều kiện thông thoáng, chính sách tài chính ổn định thì thị trường sẽ vận hành trơn tru. Thị trường BĐS ổn định chỉ khi chính sách liên quan đến lãi suất, tín dụng, tỷ giá được điều tiết bình ổn.
Xem xét cả quá trình có thể thấy, dòng vốn vào BĐS vẫn tăng trưởng qua các năm chứ không suy giảm. Năm 2023, nếu nới tín dụng, chính sách vĩ mô về trái phiếu chứng khoán khai thông, lấy lại được tín nhiệm thì chắc chắn thị trường sẽ phát triển tốt. Hiện nay, cả đòn bẩy tài chính cá nhân và DN đều bị tắc, dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn cho khách mua cũng như chủ đầu tư. Khi dòng tiền bị hạn chế thì dự án dù có chính sách ưu đãi hấp dẫn cũng rất khó bán hàng, bởi hầu hết dự án đều gắn với chương trình hỗ trợ cho vay. Khách hàng đầu tư BĐS dùng đòn bẩy tín dụng chiếm tỷ lệ cao, do vậy khi mối liên hệ giữa khách hàng và chủ đầu tư bị cắt đứt, thị trường ảm đạm là điều tất yếu.
Vấn đề cốt lõi lúc này là chính sách điều tiết vĩ mô. Suốt 20 năm vừa qua, do chính sách được “thả lỏng”, bộ mặt đô thị, liên kết khung hạ tầng phát triển mạnh mẽ, DN trưởng thành nhanh chóng. Để tháo gỡ những vướng mắc hiện nay thì cơ chế, chính sách phải hợp lý, phù hợp với phát triển thực tiễn.
Mới đây, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, vai trò của Tổ công tác là rất lớn, do Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành, địa phương, DN liên quan báo cáo, cung cấp thông tin, hồ sơ, tài liệu về các dự án BĐS đang triển khai nhưng có khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, kiến nghị giải pháp giải quyết. Đồng thời, được mời lãnh đạo cơ quan T.Ư, địa phương liên quan và tổ chức, chuyên gia phối hợp, tham vấn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ. Như vậy, Tổ công tác được trao quyền hạn rất lớn và chủ động, những tồn đọng sẽ được linh hoạt giải quyết ngay mà không cần chờ thông qua Luật Đất đai hay luật liên quan, thậm chí là Nghị định hướng dẫn.
Nhìn chung, trong bối cảnh các thị trường vốn gồm chứng khoán, trái phiếu, tín dụng ngân hàng đang bị thắt lại khiến cho dòng vốn đổ vào BĐS cũng bị thu hẹp đáng kể. Do đó, thị trường giai đoạn này có thể đi ngang hoặc điều chỉnh phải tùy vào diễn biến tiếp theo. Nhưng thị trường sẽ lập tức sôi động mạnh khi dòng tiền được nới và quay trở lại, tức tình hình lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng giữ mức ổn định và việc giải ngân dễ dàng hơn. Vì vậy, giải pháp tốt nhất ngay trong lúc này là ngành ngân hàng sớm tháo gỡ khó khăn, nới room tín dụng cho DN và cả khách hàng để thị trường có thể "ấm" lại trong những tháng cuối năm 2022, đầu năm 2023.
Hiện nay, thị trường BĐS đã tốt hơn giai đoạn trước kia rất nhiều nhưng các yếu tố vĩ mô cũng đang tác động không nhỏ. Do đó, dòng tiền vào BĐS đang cẩn trọng hơn giai đoạn trước, tình trạng lệch pha cung - cầu càng lớn, người bán nhiều nhưng người mua ít. Dòng vốn cực kỳ quan trọng đối với BĐS, thị trường có sôi động hay không phải phụ thuộc vào điều này.
(Còn nữa)
