Định giá đất cần cân bằng giữa vai trò Nhà nước và dữ liệu thị trường
Kinhtedothi - Đề xuất từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) về việc sửa đổi quy định xác định giá đất trong Luật Đất đai 2024, theo hướng loại bỏ nguyên tắc thị trường và trao toàn quyền quyết định giá đất cho Nhà nước, đang tạo ra một làn sóng tranh luận.
Theo đó, tại tờ trình dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, dự kiến trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10/2025 sắp tới đây, Bộ NN&MT đề xuất thay đổi căn bản nguyên tắc xác định giá đất, nhằm bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Cụ thể, thay vì xác định theo “nguyên tắc thị trường”, giá đất sẽ do Nhà nước quyết định, phù hợp với thực tiễn và yêu cầu quản lý.
Giá đất sắp không còn theo thị trường?
Trưởng bộ phận Dịch vụ Định giá & Tư vấn Savills Hà Nội Nguyễn Quỳnh Trang cho rằng, việc Nhà nước quyết định giá đất là bước điều chỉnh lớn, nhằm siết chặt điều tiết nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, bà Trang cảnh báo nếu thiếu hệ thống thông tin cập nhật hoặc xa rời giao dịch thực tế, giá đất sẽ khó phản ánh đúng giá trị sử dụng. Điều này có thể ảnh hưởng đến ngân sách và gây khó khăn cho nhà đầu tư.
Các chuyên gia cho rằng, việc định giá đất không theo “nguyên tắc thị trường” có thể gây khó cho doanh nghiệp dự báo chi phí đầu tư, vì đây là hạng mục quan trọng trong tổng chi phí dự án. Ảnh minh hoạ
“Cơ quan chức năng nên hướng tới xây dựng một khung định giá đất linh hoạt, kết hợp tham chiếu thị trường ở những khu vực có dữ liệu đủ tin cậy, đồng thời giữ ổn định giá tại các địa phương còn thiếu hạ tầng dữ liệu.” - bà Nguyễn Quỳnh Trang nói.
Luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) lưu ý, khi một quá trình định giá đất được thực hiện dưới sự áp đặt của ý chí chủ quan và loại trừ hoàn toàn các yếu tố thị trường, kết quả sẽ khó lòng phản ánh đúng giá trị thực tế và thiếu đi tính khách quan căn bản. Trọng tâm của vấn đề là Nhà nước vẫn giữ vai trò quyết định cuối cùng về giá, nhưng quyết định đó phải dựa trên cơ sở tham khảo giá thị trường được định giá một cách minh bạch, khoa học và có kiểm toán độc lập.
Cần một lộ trình thận trọng
Từ góc độ doanh nghiệp, Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hoà Trần Khánh Quang, nhận định việc áp dụng bảng giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính sẽ giúp doanh nghiệp chủ động ước tính chi phí, giảm ách tắc phê duyệt giá. Tuy nhiên, ông Quang cũng cảnh báo về nguy cơ cạnh tranh không lành mạnh nếu các địa phương hạ giá thuê đất để thu hút đầu tư, hay chênh lệch bảng giá giữa các khu vực giáp ranh.
“Dự thảo mới đề xuất xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa. Đây là cải cách hay, góp phần minh bạch hóa định giá và rút ngắn thủ tục. Song việc triển khai không đơn giản do hạ tầng dữ liệu đất đai toàn quốc chưa đầy đủ, đồng bộ. Điều này đòi hỏi một lộ trình triển khai theo từng giai đoạn, ưu tiên các đô thị có hạ tầng số phát triển” – ông Trần Khánh Quang nói.
Để đảm bảo minh bạch, chuyên gia kinh tế Phan Dũng Khánh kiến nghị, xây dựng một quy trình định giá với cơ chế kiểm tra và cân đối lẫn nhau. Ông đề xuất tách bạch ba vai trò cốt lõi: tổ chức tư vấn định giá cần tuyệt đối độc lập; hội đồng thẩm định phải là tập hợp liên ngành, có sự tham gia của đại diện người dân, doanh nghiệp và chuyên gia để tăng cường tính phản biện; và cuối cùng, cơ quan Nhà nước sẽ là đơn vị quyết định giá.
Đồng quan điểm, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam Trần Xuân Lượng, cũng khuyến nghị việc điều chỉnh hệ số K không nên giao hoàn toàn cho địa phương tự quyết mà cần có hội đồng định giá độc lập.
