Theo đánh giá, quy định này sẽ góp phần hạn chế tình trạng tham nhũng, tiêu cực trong hoạt động giao dịch nhà đất trên thị trường.
Nhiều tiêu cực
Thời gian qua, trên địa bàn cả nước xảy ra nhiều vụ vi phạm về định giá và xác định giá đất đai, gây thất thoát ngân sách Nhà nước, nổi cộm trong đó là sai phạm tại dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh). Theo đó, UBND TP Hồ Chí Minh đã phê duyệt chi phí bình quân 26 triệu đồng/m2 đất thương mại dịch vụ nhà ở, giảm khoảng 50% so với giá đất mà các sở, ngành đã đề xuất trước đó.
Bên cạnh đó, khi UBND TP Hồ Chí Minh ký hợp đồng BT xây dựng bốn tuyến đường chính với nhà đầu tư khi chưa có chứng thư thẩm định giá, quyết định phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất, điều này không đúng với quy định của Luật Giá năm 2012, Luật Đất đai năm 2013 gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước trên 3.900 tỷ đồng.
Tương tự tại TP Đà Nẵng, Công ty CP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng đã mắc sai phạm trong 7 dự án sử dụng đất trước và sau cổ phần hóa. Như dự án chung cư 38 Nguyễn Chí Thanh (quận Hải Châu), việc giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là không đúng quy định và Hội đồng thẩm định giá đất TP Đà Nẵng thực hiện phương pháp xác định giá đất không đúng quy định.
Việc này dẫn đến việc UBND TP Đà Nẵng quyết định giá đất giao cho công ty thấp hơn giá đất theo quy định của TP, giảm 10% tiền chuyển quyền sử dụng đất là không đúng đối tượng, kéo theo hoạt động cấp giấy chứng nhận mục đích sử dụng đất ở đô thị, thời hạn sử dụng đất lâu dài không đúng quy định.
Trong khi đó, tại tỉnh Khánh Hòa, cơ quan điều tra cũng xác định khu đất gần 7.400m2 được giao cho Công ty CP Thanh Yến không qua đấu giá và định giá thấp hơn gấp nhiều lần so với giá thị trường, gây thiệt hại hàng trăm tỷ đồng đối với Nhà nước. Cụ thể, gần 7.400m2 đất trên chỉ được định giá gần 22,5 triệu đồng/m2 đất ở, toàn bộ diện tích đất sản xuất, kinh doanh còn lại chỉ có giá 7,8 triệu đồng/m2 và hơn 12.900m2 đất của dự án Golden Gate chỉ là 75,9 tỷ đồng (khoảng 5,8 triệu đồng/m2) trong khi giá đất thị trường ở khu vực này lên tới khoảng 300 triệu đồng/m2 tại thời điểm giao đất.
Hay mới đây nhất là vụ việc, cựu Bí thư Tỉnh ủy Bình Dương Trần Văn Nam bị Viện Kiểm sát Nhân dân Hà Nội đề nghị hình phạt 9 - 10 năm tù về tội Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí, khi chấp thuận cho áp đơn giá thấp hơn khi giao 43ha và 145ha đất cho Tổng Công ty Sản xuất – Xuất nhập khẩu Bình Dương sau cổ phần hóa. Việc lô đất bị đưa vào góp vốn tại liên danh công ty tư nhân, song vẫn được lãnh đạo tỉnh ký quyết định không đưa khu đất này vào giá trị DN sau cổ phần hóa, gây thất thoát cho Nhà nước hơn 4.000 tỷ đồng.
Tại phiên thảo luận kết quả thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và ngân sách Nhà nước năm 2021, Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Thủy (đoàn Bắc Kạn) cho rằng, tình trạng “quân xanh, quân đỏ” thông đồng để dìm giá tại nhiều phiên đấu giá đất, gây ra những thiệt hại rất lớn cho tài sản của Nhà nước chứ không chỉ đơn thuần là những vi phạm về quy định về đấu giá, đấu thầu và những thành phần liên quan đã bắt tay ngầm rút ruột tài sản Nhà nước.
“Cần phải mạnh tay xử lý những vi phạm liên quan đến định giá và xác định giá đất đai. Chính phủ cần phải tăng cường kiểm soát chặt chẽ hơn nữa và chỉ đạo thanh tra, kiểm tra thường xuyên hơn đối với hoạt động này. Đồng thời, kiến nghị Bộ Công an chọn một số phiên đấu giá đất để xác minh, điều tra làm rõ nhằm tăng tính răn đe, phòng ngừa vi phạm tội phạm trong hoạt động này” – đại biểu Nguyễn Thị Thủy kiến nghị.
Cần cơ chế minh bạch
Trước những tác động tiêu cực của việc định giá và xác định giá đất đai, mới đây, trả lời về các chính sách mới của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho biết, dự án Luật Đất đai sửa đổi, trong 5 năm tới có thể chưa thay đổi nhiều trong việc chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, sau 5 năm nữa, Bộ sẽ tính phương án thu giá trị gia tăng từ việc chuyển nhượng đất.
Lần này, Bộ TN&MT dưới góc độ quản lý Nhà nước về đất đai, đưa quy định về định giá đất theo giá thị trường trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã quán triệt tinh thần Nghị quyết 18 của Hội nghị T.Ư 5 và như vậy tạo cơ sở pháp lý đầy đủ, rộng rãi hơn trong vấn đề quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Đây cũng sẽ là sự bổ sung tích hợp giữa quy định của dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi với Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Trưởng khoa Pháp luật kinh tế (Đại học Luật Hà Nội), PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến
Theo đó, không thu thuế theo hợp đồng mua bán công chứng, thuế chuyển nhượng đất sẽ được tính theo bảng giá đất hàng năm, theo giá thị trường. Khi áp dụng quy định này, người mua bán đất khai giá trong hợp đồng thấp hay cao cũng không ảnh hưởng đến việc tính thuế. Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ phải được giao dịch trên sàn giao dịch. Người dân mua bán đất phải đăng ký ở văn phòng đăng ký đất đai. Bản đồ định giá đất trên toàn quốc sẽ được xây dựng để mọi người có thể tự định giá.
“Thời gian qua, việc khung giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường dẫn đến khó khăn cho địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường. Một số địa phương đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá, đề nghị bỏ khung giá đất. Vì vậy, việc bỏ khung giá đất thì bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất cụ thể, góp phần tiến tới xóa bỏ cơ chế hai giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Đây là chủ trương đúng đắn" - Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định.
Nhằm mở đường cho việc xác định giá đất theo giá thị trường trong Luật Đất đai sửa đổi, Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã xác định việc bỏ khung giá đất là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, tạo sức bật cho phát triển kinh tế - xã hội.
Các chuyên gia đều cho rằng, những phương pháp xác định giá đất do Nhà nước quy định thời gian gần đây có những bất cập, mâu thuẫn. Phương pháp xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp với thực tế, nhiều nội dung không rõ ràng, việc thực hiện còn vướng mắc, dẫn đến tình trạng xác định giá đất tại các địa phương xảy ra sai sót, gây thất thoát cho ngân sách hàng ngàn tỷ đồng. Mặt khác, do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật định giá đất hàng loạt, các Thẩm định viên gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất do các tỉnh, TP quy định.
“Vì vậy, yêu cầu bỏ khung giá đất mang lại nhiều tác động tích cực, trước hết sẽ đưa thị trường bất động về cơ chế thị trường sẽ giúp Việt Nam có thêm dòng thu ngân sách từ thuế với giao dịch bất động sản. Cùng với đó sẽ hạn chế được đầu cơ, tham nhũng về đất đai, người dân được lợi khi nhận được tiền đền bù từ đất, tăng thu cho ngân sách” - chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh phân tích.
Việc xác định bỏ khung giá đất xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một trong những điểm mới nổi bật. Cùng với đó, việc đánh thuế cao hơn và đánh thuế đối với những người sở hữu nhiều nhà đất, diện tích rồi có giá trị nhà đất lớn. Đồng thời, việc giao đất cho thuê đất sẽ xác định quan điểm rõ ràng hơn, bỏ khung giá đất, tức là chúng ta thay đổi cách quản lý giá đất.
Luật sư Trương Thanh Đức - Trung tâm Trọng tài Quốc tế VN (VIAC)
