Đây là nội dung chính được các chuyên gia bàn luận tại buổi Tọa đàm “Kiểm soát nguồn vốn vào BĐS – Chính sách và tác động” diễn ra tại Hà Nội, ngày 11/5.
Khó khăn về vốn
Trình bày tham luận tại buổi tọa đàm, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, ngành BĐS đóng góp cho GDP đến 14%, nên dòng vốn đổ vào thị trường rất lớn, kéo theo những tác động đến thị trường tài chính – tiền tệ. Tuy nhiên, khi một dự án được hình thành, chủ đầu tư phải bỏ 50% vốn cho các thủ tục đầu tư, đóng thuế, chuẩn bị đầu tư, giải phóng đền bù… Giai đoạn hoàn thiện cần 50% vốn còn lại – chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn.
Trong khi đó, quy định yêu cầu nguồn vốn tự có của DN từ 10 – 15%, sau đó mới được từ vay tín dụng, phát hành trái phiếu… và chỉ được huy động sau khi xong hạ tầng, nền móng. Thời gian gần đây, ngân hàng ban hành nhiều Thông tư để “siết” nguồn vốn, để có vốn kinh doanh DN phải huy động vốn từ phát hành trái phiếu, nhưng nảy sinh sai phạm của một số DN gây ảnh hưởng đến nhiều DN làm ăn, kinh doanh minh bạch, nghiêm túc.
“Hiện nay chưa có nhiều DN chưa tiếp cận được với các quỹ đầu tư. Nếu kiểm soát quá kĩ càng, có thể DN sẽ phải dừng hoạt động đầu tư - ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như ngành nghề liên quan. Nguy hiểm nhất là thị trường mất niềm tin. Thực tế, các DN đang gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận vốn” – ông Nguyễn Văn Đính nhân mạnh.
Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, việc các ngân hàng thương mại dừng cho vay tín dụng BĐS. Dẫn đến khó khăn cho DN và người tiêu dùng, bởi đây là “bà đỡ” của DN BĐS trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án để đến giai đoạn thu hút vốn khách hàng.
DN BĐS đang kỳ vọng vào nguồn vốn thứ hai là trái phiếu, tỷ trọng phát hành trái phiếu DN ở Việt Nam những năm gần đây tăng mạnh, chiếm 39% GDP trong khi các nước lân cận trên thế giới tới hơn 50%. Tuy nhiên, việc phát hành trái phiếu bên cạnh những DN mạnh còn DN đưa ra lãi xuất cao lại không có tài sản bảo đảm hoặc đưa ra tài sản bảo đảm thiếu tính khả thi, dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư, ảnh hưởng đến chủ đầu tư chân chính; Kênh huy động chứng khoán thì đòi hỏi DN phải có uy tín, giữ vững tiến độ.
Cần thay đổi tư duy
Theo chuyên gia tài chính TS Vũ Đình Ánh, thế giới đang bước vào giai đoạn dự báo là suy thoái, gắn với lạm phát. Như vậy, Việt Nam đang trong bối cảnh nguy hiểm – cần cẩn thận, dù vượt qua đại dịch, nhưng tăng trưởng kinh tế thấp. Nếu không xem xét cẩn trọng thị trường BĐS – tài chính kinh tế, sẽ dễ bị suy thoái, lạm phát.
Như vậy, không phải siết, kiểm soát, điều chỉnh nguồn vốn, vấn đề chúng ta đang đối mặt là thị trường BĐS phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng tín dụng, quan trọng nhất cần lành mạnh hóa mối quan hệ BĐS – tài chính, kinh tế, nếu tiếp tục siết tín dụng, sẽ “bóp chết” BĐS. Đối với câu chuyện về trái phiếu DN, hiện nay đang hoạt động theo hình thức “3 không” (không bảo đảm, không xếp hạng tín nhiệm, không bảo lãnh thanh toán), trái với quy luật của các nền kinh tế khác.
“Rõ ràng, thị trường trái phiếu DN Việt Nam không phải thị trường thật sự. Do đó, nên thay từ “kiểm soát” nguồn vốn bằng “lành mạnh hóa”, phải xây dựng hệ thống giống thông lệ quốc tế, lành mạnh, minh bạch. Tuy nhiên, những chính sách phải là cơ quan quản lý Nhà nước quyết định, đưa ra chính sách đúng đắn để thị trường phát triển, không rơi vào bẫy mà thế giới đang giăng ra” – TS Vũ Đình Ánh nói.
Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi, dư nợ tín dụng BĐS chỉ chiếm 20% tổng dư nợ tín dụng chung. Dư nợ tín dụng về nhà ở chiếm tỷ trọng cao nhất 60,6% trong dư nợ BĐS. Từ nguồn vốn đánh giá là thị trường nhà ở phát triển rất mạnh. Nhưng kinh tế chỉ phục hồi ít, giao dịch BĐS tăng cả sơ cấp, thứ cấp, nhu cầu vốn rất lớn.
“Thời điểm này nên kiểm soát một cách hợp lý thị trường, vẫn tạo điều kiện để dòng vốn chảy vào BĐS, nhưng đặc biệt ưu tiên dự án đang triển khai để nhanh cung cấp ra thị trường. Chú ý hơn đến nguồn cung nhà ở giá vừa phải. Đồng thời, đẩy mạnh nguồn cung trong lĩnh vực nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; tăng cường kiểm soát dòng tiền chạy theo tiến độ, đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công, có sức lan tỏa lớn đến thị trường” – ông Nguyễn Mạnh Khởi phân tích.
Tại buổi tọa đàm, hầu hết các chuyên gia, nhà quản lý đều chung quan điểm, cần hạn chế việc siết chính sách tín dụng, thay vào đó hãy thực thi chính sách kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề,như: đầu cơ tích trữ, mua gom đất, thổi giá… còn lại nên thúc đẩy, khuyến khích. Đối với phát hành trái phiếu, nên tiếp tục duy trì, cần ban hành ngay quy định mới, kiểm soát, đẩy tính minh bạch, lành mạnh, làm thị trường trong sạch. Đồng thời, thúc đẩy hình thành các quỹ đầu tư để DN sớm được tiếp cận.
