Nhận diện những khó khăn
Theo số liệu báo cáo thị trường từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, năm 2024, thị trường BĐS đã có bước phục hồi tích cực với tổng số 81.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với năm 2023. Đáng chú ý, có đến 65.376 sản phẩm mới lần đầu ra mắt trên thị trường, gấp 3 lần so với năm 2023.
Mặc dù ghi nhận có sự phục hồi tích cực, nhưng thị trường vẫn còn đối diện với nhiều bất cập. Trong đó vấn đề đáng quan ngại nhất đó là sự chênh lệch về cơ cấu sản phẩm ngày càng lớn, phân khúc nhà ở bình dân (giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 79 - 80% nhu cầu của người dân trên thị trường ngày càng vắng bóng, chỉ chiếm khoảng 28% tổng nguồn cung.
Trong khi đó, DN kinh doanh BĐS cũng đối mặt với nhiều khó khăn, nhất là về tiếp cận vốn khi hệ thống ngân hàng tiếp tục thắt chặt tín dụng để kiểm soát rủi ro, khiến DN khó huy động vốn triển khai dự án; lãi suất cao kéo dài làm tăng chi phí vay vốn, ảnh hưởng đến cả DN và người mua nhà. Trong khi sức mua trên thị trường giảm mạnh, nhiều khách hàng cá nhân trì hoãn mua nhà do lạm phát, thu nhập không tăng trưởng đồng bộ với giá BĐS...
Nhà đầu tư cũng có tâm lý “chờ đợi”, tạm ngừng giao dịch do lo ngại về rủi ro pháp lý, diễn biến kinh tế bất lợi và khả năng thị trường điều chỉnh giá. Người mua nhà cũng thay đổi hành vi tiêu dùng, đặc biệt là sau đại dịch, nhu cầu không gian sống thay đổi, với sự gia tăng ưu tiên cho những khu vực ven đô, BĐS tích hợp tiện ích hoặc không gian sống "xanh", nhưng do DN BĐS chưa kịp thời thích nghi, dẫn đến khó khăn trong việc đáp ứng kỳ vọng của thị trường.
Trong khoảng thời gian này, vấn đề pháp lý và thủ tục hành chính (quy hoạch, giấy phép xây dựng hoặc tranh chấp đất đai) vẫn là “điểm nghẽn” khi nhiều dự án bị đình trệ hoặc không thể triển khai; những quy định mới trong các dự án luật sửa đổi, bổ sung đã có hiệu lực nhưng đang trong giai đoạn chuyển tiếp nên tạo ra tâm lý “sợ sai” của cán bộ cơ quan quản lý Nhà nước, dẫn đến việc né tránh hoặc đùn đẩy trách nhiệm, đã gây khó khăn cho DN trong việc lên kế hoạch dài hạn.
“Tác động từ suy thoái kinh tế toàn cầu, khiến nhà đầu tư nước ngoài thận trọng hơn, dẫn đến sự sụt giảm trong dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS; chi phí giá vật liệu xây dựng, nhân công, vận hành tăng cao, gây áp lực lên DN, trong khi yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường, công nghệ xanh khiến chi phí đầu tư tăng, nhưng người mua chưa sẵn sàng trả giá cao hơn cho các dự án xanh.
Các DN BĐS cũng chịu áp lực cạnh tranh không nhỏ trong nội bộ ngành, khi số lượng lớn DN tham gia thị trường, việc thu hút khách hàng, vốn đầu tư và triển khai dự án ngày càng khó. Nhìn chung, năm 2024 là một năm đầy thách thức đối với thị trường BĐS” - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình nhìn nhận.
Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, bước sang năm 2025 DN BĐS sẽ vẫn phải đối diện với nhiều thách thức. Đầu tiên là vấn đề lãi suất, nếu xu hướng tăng lãi suất vẫn tiếp diễn, chi phí vay vốn để mua BĐS cũng sẽ tăng cao, ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu thị trường; nhiều “nút thắt” pháp lý đã được giải quyết, nhưng quy trình phê duyệt dự án phức tạp, các chính sách điều chỉnh chưa đồng bộ hoặc thay đổi bất ngờ trong luật pháp có thể làm chậm tiến độ phát triển dự án.
“Khả năng tiếp cận tín dụng vẫn là vấn đề khó khăn khi việc siết chặt các tiêu chí cho vay của hệ thống ngân hàng đối với cả người mua nhà và DN. Đồng thời, những tác động từ suy thoái kinh tế hoặc bất ổn tài chính quốc tế có thể làm giảm niềm tin của nhà đầu tư, khách hàng. Để vượt qua những thách thức này, DN BĐS cần điều chỉnh chiến lược, tập trung vào các phân khúc thị trường tiềm năng, tối ưu hóa chi phí và nâng cao giá trị sản phẩm” - ông Nguyễn Thế Điệp cho hay.
Do gặp khó khăn trong sản xuất, kinh doanh, đã làm nguồn thu của DN kinh doanh BĐS suy giảm mạnh, nhiều DN bị rơi vào tình trạng nợ nần, quan ngại nhất là “bom nợ” trái phiếu vẫn đang trong tình trạng báo động và trực chờ “nổ” bất cứ lúc nào. Cụ thể, theo báo cáo từ VNDirect, đến cuối tháng 10/2024 hơn 100 DN BĐS phát hành trái phiếu đã đạt thỏa thuận gia hạn kỳ hạn, với tổng giá trị lên đến 156.000 tỷ đồng. Trong số này, 58.700 tỷ đồng là trái phiếu đáo hạn ngay trong năm 2024, chiếm 37,6% tổng giá trị trái phiếu được gia hạn.
Nắm bắt cơ hội để bứt phá
Theo đánh giá, năm 2024 đi qua với rất nhiều khó khăn, thách thức đối với thị trường BĐS nói riêng. Nhưng đây cũng được coi là năm “bản lề” để bước vào Kỷ nguyên mới, bởi những vướng mắc pháp lý tồn tại suốt hàng chục năm qua đã được tháo gỡ khi hàng loạt dự án luật sửa đổi, bổ sung (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai) được Quốc hội thông qua và với quyết tâm của Chính phủ, cùng các bộ, ngành các dự án luật này đã được đưa vào thực thi sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu.
Dưới sự điều hành, chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, kinh tế vĩ mô tiếp tục phục hồi, tăng trưởng mạnh (GPD tăng khoảng 7%); lãi suất ngân hàng duy trì ở mức ổn định hơn, mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức tương đối thấp trong thời gian ưu đãi (phổ biến từ 3 - 24 tháng), thấp hơn từ 2 - 4% so với đầu năm 2023... đã giúp “tăng nhiệt” cho thị trường BĐS. Tín dụng vay kinh doanh BĐS tăng mạnh (khoảng 28,5%) so với cùng kỳ năm 2023; tín dụng cho mục đích tiêu dùng chỉ phục hồi nhẹ, tăng 7,2%...
Cùng với đó, với việc Chính phủ đẩy mạnh phát triển các dự án đầu tư công, nhất là dự án hạ tầng giao thông nhằm mở rộng và phát triển liên kết vùng, không chỉ mở ra cơ hội đầu tư BĐS bền vững mà còn mở ra nhiều lựa chọn về nhà ở với mức giá phải chăng hơn đối với người mua nhà. Đặc biệt, các DN BĐS không ngừng nỗ lực tái cấu trúc để chuẩn bị cho “cú chuyển mình” vào năm 2025 sau giai đoạn khủng hoảng kể từ giữa năm 2022, thay vì đối phó một cách bị động.
Nhiều DN đã chủ động hơn trong việc thay đổi để thích nghi, bảo đảm không “chết trên đống tài sản”. Để chủ động về nguồn vốn đầu tư khi kênh vốn từ hệ thống ngân hàng ngày càng siết chặt, DN BĐS đã tập trung đẩy mạnh kênh vốn từ hoạt động M&A và phát hành trái phiếu riêng lẻ.
Cụ thể, trong năm 2024 đã diễn ra nhiều cuộc giao dịch mua bán - sáp nhập, như: Tổng Công ty đầu tư & phát triển công nghiệp (Becamex IDC) chuyển nhượng dự án nhà ở Bình Dương, tổng số vốn 553 triệu đô la Mỹ; Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức chuyển nhượng khu đất công nghiệp 18ha với số tiền 220 triệu đô la Mỹ...
Cùng với đó, hàng loạt dự án nhà ở, khu đô thị cũng được các chủ đầu tư “làm ấm lại”: QMS Tower, D-Homme, Astral City, HN Melody Residences, Gem Riverside, Lavida Plus...; sự kiện ra mắt quy mô lớn, truyền thông rầm rộ, điển hình: Vinhomes Global Gate, The Senique, The Opus One, Sun Urban City, KDT Waterpoint, Bcons City, Caraworld...; và ngày càng nhiều hơn chủ đầu tư tự tin ra hàng sau một thời gian “nghe ngóng”, nổi bật là: Vingroup, Sungroup, Bcons, Bảo Hưng, FPT, KN, GP Invest...
Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS năm 2024 đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với nhiều kết quả phục hồi tích cực. Tổng sản phẩm giao dịch thành công năm 2024 đạt hơn 47.000 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 72%, gấp gần 3 lần so với năm 2023, và còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.
Đây là kết quả của sự quyết tâm, sát sao từ phía Chính phủ, các cơ quan bộ, ngành; sự cố gắng, nỗ lực của cộng đồng DN BĐS; sự hỗ trợ, đồng hành từ hệ thống ngân hàng... Bước sang năm 2025 và những năm tiếp theo, DN kinh doanh BĐS sẽ có thêm nhiều cơ hội mới khi đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân, đặc biệt là nhà ở xã hội với nhiều chính sách kích cầu - “điểm sáng” thu hút đầu tư.
Đặc biệt, đất nền đã tách thửa, có pháp lý chuẩn chỉ tại những khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao, vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng “xuống tiền”; BĐS công nghiệp vốn đã sáng lại càng sáng hơn, trước các tín hiệu tích cực đến từ kết quả phục hồi của nền kinh tế; BĐS du lịch, nghỉ dưỡng có thêm tín hiệu tích cực, đặc biệt là sản phẩm condotel khi bắt đầu có các dự án đang hoạt động được cấp sổ; BĐS thương mại, văn phòng duy trì đà tăng trưởng ổn định;
Hoạt động M&A tiếp tục giữ nhiệt với kết quả ngày càng ấn tượng hơn; hoạt động môi giới BĐS ngày càng được thực hiện chuẩn chỉ, chuyên nghiệp, theo đúng quy định của pháp luật... "Năm 2025, thị trường BĐS đã sẵn sàng bước vào “Kỷ nguyên mới” nên nhà đầu tư cần nắm bắt cơ hội để bứt phá" - TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Năm 2025 và những năm tiếp theo, dự báo thị trường BĐS sẽ có những bước phát triển “đột phá” nhưng vẫn còn một số “nút thắt” cần nhanh chóng tháo gỡ từ phía cơ quan quản lý Nhà nước. Đó là công tác tính tiền sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, xác định công cụ đo lường “giá bán” để bảo đảm có căn cứ đủ chuẩn xác định bảng giá đất; có biện pháp hỗ trợ DN vừa và nhỏ trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng;
Khắc phục những tồn tại về đấu giá đất, tránh tình trạng lợi dụng để đầu cơ, thao túng; xem xét lại những điều kiện vay vốn và thành lập các quỹ phát triển BĐS; đồng thời nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện Đề án phát triển nhà ở xã hội...
Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh
