Thị trường bất động sản bấn loạn, tăng giá khó kiểm soát

Chỉ số tăng giá “bất thường”

Thời gian gần đây, thị trường BĐS đã có những tín hiệu phục hồi tích cực, nhưng sự phân hóa về cơ cấu nguồn cung xảy ra cục bộ giữa các khu vực và DN cung ứng ngày càng lớn. Cụ thể, theo số liệu báo cáo thị trường từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong năm 2024 nguồn cung phân khúc nhà ở có sự chênh lệch lớn giữa các vùng miền, trong tổng số 81.000 sản phẩm được chào bán thì miền Bắc chiếm tới 62,1%; miền Nam chiếm 24,2% và miền Trung chỉ có 13,5%.

Đồng thời, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi những chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Có thể kể đến như Capitalland, Masterise, MIK, Sungroup... Còn lại là nguồn cung từ những DN vừa và nhỏ chủ yếu phát triển dự án nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp tại các khu vực vùng ven đô thị, nhưng cũng phải đối diện với nhiều khó khăn do nguồn vốn hạn chế, khó tiếp cận nguồn vốn vay...

“Các chủ đầu tư lớn đang nắm giữ những quỹ đất có vị trí chiến lược vẫn đang không ngừng tìm kiếm cơ hội mở rộng quỹ đất ở những vùng đất tiềm năng. Điều đó đã tạo ra lợi thế, bởi với tiềm lực tài chính vững mạnh họ có thể triển khai những dự án quy mô lớn nằm trong diện được Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Trong khi, DN vừa và nhỏ chỉ có thể triển khai dự án quy mô nhỏ và tự thoả thuận đền bù giải phóng mặt bằng, nên gặp rất nhiều khó khăn” - TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho hay.

Cũng theo TS Nguyễn Văn Đính, trong năm 2024 câu chuyện về tăng giá nhà ở một cách khó kiểm soát vẫn tiếp tục xảy ra. Khi thị trường căn hộ ở Hà Nội liên tục dẫn đầu tốc độ tăng trưởng về giá bán qua các kỳ, theo sau là TP Đà Nẵng. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng lần lượt là 72,4% , 49,9% và 34,3%. Đáng quan ngại nhất là nhiều kỷ lục về đấu giá đất đã được xác lập, đỉnh điểm là việc đặt giá lên tới trên 30 tỷ đồng/m2 đất khu vực nông thôn tại huyện Sóc Sơn, TP Hà Nội; nhưng hầu hết những người bỏ giá cao đều bỏ cọc sau đó.

“Nhìn nhận một cách khách quan, việc tăng giá nhà hay đặt cọc cao thể hiện sự thiếu hụt nguồn cung trên thị trường và kỳ vọng giá nhà, đất sẽ tiếp tục tăng khi quy hoạch đô thị, hạ tầng mở rộng. Nhưng đây cũng thể hiện tâm lý đầu cơ vì những quy định xử phạt vi phạm liên quan chưa cụ thể, đủ răn đe, gây thiệt hại cho công tác tổ chức các phiên đấu giá khi xảy ra tình trạng bỏ cọc, phải dừng phiên đấu giá; thị trường thì xác lập mặt bằng giá cao, gây ảnh hưởng đến cung - cầu trong thời gian tới. Về lâu dài sẽ gây tác động xấu tới vấn đề an sinh xã hội, người dân thu nhập thấp không còn cơ hội tiếp cận đất đai, nhà ở” - TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết thêm.

Cần can thiệp quyết liệt để tháo gỡ khó khăn

Theo TS Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, ở các quốc gia trên thế giới, giá nhà trung bình cho người lao động không được cao quá 30 năm thu nhập của họ; nhưng có nghịch lý xảy ra ở Việt Nam khi giá nhà đã tương đương với 60 năm trung bình thu nhập của người dân. Do vậy, việc giá nhà tăng một cách “phi mã” trong thời gian qua là điều đáng buồn và khó chấp nhận.

“Nguồn cung ứng dòng tiền từ hệ thống ngân hàng hàng năm tăng từ 13 – 15%, như vậy lượng tiền đầu tư đổ vào thị trường là rất lớn, trong đó có BĐS. Nhiều ý kiến cho rằng nếu cải thiện được nguồn cung thì sẽ giúp cho giá nhà tăng chậm lại, nhưng tôi cho rằng việc giảm giá nhà ở thời điểm hiện tại là rất khó, nhưng nếu Chính phủ có những hành động mạnh mẽ, quyết liệt khi đất nước bước vào “kỷ nguyên mới” để kéo giá nhà đi xuống, phục vụ nhu cầu về chỗ ở cho đại đa số người dân thì việc này có thể sẽ tiến triển tích cực hơn” - TS Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực -chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam đang có nhiều tín hiệu phục hồi khởi sắc và còn nhiều dư địa để phát triển, bởi hiện nay thị trường đang “dư cầu”. Tuy nhiên, với những tồn tại, hạn chế và khó khăn trong thời gian qua, thị trường vẫn đang cần thêm thời gian để khắc phục; mặc dù mặt bằng lãi suất đã xuống mức rất thấp, nhưng do giá nhà neo thang, trong khi thu nhập thực tế của người dân vẫn thấp nên họ ngại vay một khoản tiền lớn để sở hữu nhà, cho dù nhiều chủ đầu tư đã đưa ra những chính sách kích cầu, ưu đãi...

“Lực cầu trên thị trường BĐS hiện này là rất lớn, nhưng do giá nhà đang ở ngưỡng cao nên người dân đã chọn cách trì hoãn việc mua nhà, để chờ đợi những động thái hỗ trợ khác từ Nhà nước để thị trường có những sản phẩm giá phải chăng. Tôi cho rằng, Nhà nước cần quyết liệt hơn nữa trong việc cải thiện môi trường kinh doanh, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về vốn, đất đai; hệ thống ngân hàng cần cơ cấu lại một cách nhanh hơn, tốt hơn vấn đề về vốn và DN cũng phải đẩy mạnh tái cấu trúc và mở rộng thêm các kênh huy động vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh hướng tới việc giảm giá chứ không phải tập trung tăng giá như gần đây” - TS Cấn Văn Lực nêu quan điểm.

Đồng thời, TS Cấn Văn Lực cũng kiến nghị Nhà nước, nhanh chóng triển khai gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội 100.000 tỷ đồng mà Bộ Xây dựng đã đề xuất mới đây. Bên cạnh đó, để giá BĐS phù hợp hơn với đại bộ phận người dân, Nhà nước cần có sự can thiệp quyết liệt hơn về giá, ví dụ giá bán nhà tăng vượt quá 20% theo quý thì Nhà nước phải nhanh chóng đưa ra chỉ đạo để bảo đảm ở mức phù hợp và ổn định.