Doanh nghiệp bất động sản trước áp lực đáo hạn trái phiếu

Áp lực đáo hạn trái phiếu dồn dập

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tính đến hết quý III/2025, tổng giá trị trái phiếu DN BĐS phát hành còn đang lưu hành ước đạt hơn 416.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 35% tổng dư nợ TPDN toàn thị trường. Đáng chú ý, chỉ riêng trong giai đoạn 2025 – 2026, có khoảng 190.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS sẽ đến hạn thanh toán, trong khi dòng tiền của nhiều DN vẫn đang gặp khó do thị trường trầm lắng và thanh khoản hạn chế. Đây là giai đoạn “bản lề” quyết định khả năng tồn tại của các DN BĐS, đặc biệt là nhóm có quy mô vừa và nhỏ, vốn phụ thuộc lớn vào kênh huy động trái phiếu để tài trợ dự án. Đáng chú ý, phần lớn DN BĐS huy động trái phiếu trong giai đoạn 2020 – 2021 với lãi suất cao, trung bình từ 11–13%/năm, thậm chí có DN lên tới 15%. Nay khi đến kỳ đáo hạn, trong khi dự án chưa bán được hàng, thị trường trầm lắng, việc xoay dòng tiền trả nợ là cực kỳ khó khăn. “Áp lực đáo hạn đang khiến nhiều DN buộc phải bán tài sản, thoái vốn, hoặc tìm đối tác chiến lược để tái cấu trúc tài chính. Nếu không có giải pháp căn cơ, tình trạng này có thể lan sang hệ thống ngân hàng thông qua các khoản bảo lãnh hoặc cho vay cầm cố bằng trái phiếu, tạo ra rủi ro dây chuyền” - ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định.

Nhìn lại giai đoạn 2020 – 2021, thị trường TPDN bùng nổ mạnh, nhiều chủ đầu tư đã phát hành trái phiếu riêng lẻ để huy động vốn cho dự án, thay vì phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng – vốn đang bị siết chặt. Tuy nhiên, sự bùng nổ này đi kèm với rủi ro lớn: phần lớn trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm, hoặc bảo đảm bằng chính dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Theo báo cáo của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, hơn 60% lượng trái phiếu BĐS phát hành giai đoạn 2020 – 2022 không có xếp hạng tín nhiệm, nhiều DN sử dụng vốn sai mục đích hoặc không minh bạch trong công bố thông tin. Khi cơ quan quản lý tăng cường giám sát và siết chặt quy định phát hành, thị trường ngay lập tức “đóng băng”, khiến DN không thể đảo nợ hoặc phát hành mới để cơ cấu vốn. “Một số DN đã “quá tay” trong giai đoạn thị trường nóng, phát hành trái phiếu với quy mô gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu. Khi thị trường đảo chiều, họ không còn khả năng huy động vốn mới để trả nợ cũ, dẫn đến rủi ro thanh khoản” - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho hay.

Tăng cường minh bạch cho thị trường

Trước áp lực đáo hạn, nhiều DN đã phải đẩy mạnh tái cấu trúc, một số lựa chọn đàm phán với nhà đầu tư trái phiếu để gia hạn thời gian thanh toán, đổi nợ thành tài sản hoặc cổ phần. Theo thống kê của VBMA, đến tháng 9/2025, đã có hơn 70 DN thực hiện gia hạn hoặc hoán đổi trái phiếu, với tổng giá trị khoảng 56.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, quá trình định giá tài sản và thủ tục pháp lý vẫn gặp nhiều vướng mắc. “Đây là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, những DN có năng lực tài chính thực, dự án rõ ràng, pháp lý minh bạch sẽ trụ lại. Ngược lại, DN yếu kém, đầu cơ đất, phát hành trái phiếu không bảo đảm, sẽ phải rời khỏi thị trường” – TS Cấn Văn Lực - chuyên gia tài chính, ngân hàng phân tích.

Số liệu từ Bộ Xây dựng, đến quý III/2025, lượng giao dịch trên toàn quốc chỉ bằng khoảng 65% so với thời điểm 2019, trong khi giá bán vẫn neo cao do chi phí đầu vào tăng, điều này khiến DN khó thu hồi vốn.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, để giảm thiểu rủi ro và tránh lan truyền tiêu cực, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Chính phủ, cơ quan quản lý và DN. Thứ nhất, tăng cường giám sát và minh bạch thông tin, các DN cần công bố đầy đủ mục đích sử dụng vốn, tiến độ dự án, khả năng thanh toán. Cơ quan quản lý phải buộc DN có báo cáo kiểm toán độc lập, hạn chế phát hành trái phiếu không có tài sản bảo đảm hoặc vượt quá năng lực tài chính. Thứ hai, phát triển kênh vốn trung – dài hạn thay thế, thông qua việc mở rộng thị trường vốn qua kênh quỹ đầu tư BĐS (REIT), chứng khoán hóa tài sản hoặc hợp tác công – tư (PPP). Những công cụ này có thể giúp huy động vốn dài hạn, giảm phụ thuộc vào trái phiếu hoặc tín dụng ngân hàng. Thứ ba, Ngân hàng Nhà nước xem xét kéo dài thời hạn cho vay với các dự án có khả năng phục hồi, cho phép chuyển đổi khoản nợ trái phiếu thành vốn góp nếu DN có phương án khả thi. Chính phủ cũng nên nghiên cứu thiết lập quỹ hỗ trợ tái cấu trúc BĐS, tương tự các mô hình xử lý nợ xấu ở một số quốc gia châu Á.

“Đồng thời Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước nên sớm hoàn thiện khung pháp lý về phát hành và giao dịch trái phiếu riêng lẻ, tạo điều kiện cho DN có uy tín được tái cấu trúc hợp pháp; đẩy nhanh việc xếp hạng tín nhiệm DN, để nhà đầu tư có căn cứ đánh giá rủi ro trước khi mua trái phiếu. Tuy nhiên, DN cũng không thể trông chờ mãi vào chính sách cứu trợ, mà phải tiếp tục khẩn trương tái cấu trúc mô hình kinh doanh, tập trung vào phân khúc có nhu cầu thật như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, thay vì đầu cơ đất nền hoặc dự án hạng sang” – TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mang tính thanh lọc, nhiều chuyên gia cho rằng, khó khăn hiện nay tuy lớn nhưng cũng là cơ hội để hệ thống trở nên lành mạnh hơn. Khi DN yếu kém rời khỏi thị trường, niềm tin nhà đầu tư được khôi phục, và khung pháp lý minh bạch hơn, kênh TPDN sẽ sớm trở lại vai trò vốn có – cầu nối quan trọng giữa nhà đầu tư và nền kinh tế thực. Trong dài hạn, việc phát triển thị trường tài chính minh bạch, đa tầng và bền vững là yêu cầu tất yếu. DN BĐS cần học cách sống chung với kỷ luật tài chính, không còn dựa vào đòn bẩy quá mức. Chính phủ và cơ quan quản lý cần bảo đảm sự ổn định vĩ mô và dòng vốn hợp pháp, để thị trường tự điều chỉnh theo quy luật cung – cầu thực chất. Áp lực đáo hạn trái phiếu là “bài kiểm tra” khắc nghiệt đối với toàn bộ hệ sinh thái BĐS Việt Nam, song đây cũng là cơ hội để thị trường tái cấu trúc và phát triển bền vững hơn, hướng tới giai đoạn phục hồi thực chất, gắn liền với giá trị thật của sản phẩm và nhu cầu của người dân.