Công nghệ vật liệu - chìa khóa tháo gỡ bài toán nhà ở xã hội

Thực tiễn cho thấy, nếu không đặt công nghệ xây dựng và vật liệu tiên tiến vào vị trí trung tâm, NƠXH khó thoát khỏi vòng luẩn quẩn thiếu nguồn cung, chi phí cao và chất lượng không gian sống chưa đáp ứng yêu cầu an sinh.

Không thể áp tư duy xây dựng cũ trong hoàn cảnh mới

Theo TS.KTS Nguyễn Tất Thắng, hạn chế lớn nhất của NƠXH Việt Nam là sự phân mảnh trong cả chuỗi giá trị khi thiết kế chưa chuẩn hóa, thi công thủ công chậm, vật liệu không đồng bộ và chính sách chưa thúc đẩy được sản xuất công nghiệp quy mô lớn để đạt được lợi thế về chi phí, tốc độ và chất lượng. Thực tiễn triển khai NƠXH trong nhiều năm qua cho thấy, chi phí xây dựng không chỉ phụ thuộc vào giá vật liệu hay giá nhân công, mà bị chi phối rất lớn bởi tư duy thiết kế kết cấu, lựa chọn vật liệu và tổ chức thi công. Theo Ths.KS Đỗ Đức Thắng - Top 1 Ngôi sao Sáng chế IPSTAR 2021, nhiều dự án NƠXH hiện nay vẫn đi theo lối mòn xây dựng truyền thống, thiếu sự phân loại và tối ưu theo từng điều kiện cụ thể.

Một biểu hiện phổ biến là tình trạng lạm dụng móng cọc trong xây dựng NƠXH. Thay vì căn cứ đầy đủ vào điều kiện địa chất và quy mô công trình để lựa chọn giải pháp móng phù hợp, nhiều dự án sử dụng móng cọc như một phương án “an toàn mặc định”. Cách làm này khiến chi phí đầu tư ban đầu tăng cao, kéo dài thời gian thi công và làm phát sinh chi phí tài chính trong suốt vòng đời dự án.

Không chỉ móng, trong nhiều công trình, tường bao, vách ngăn, sàn và thậm chí cả cầu thang đều sử dụng cùng một loại vật liệu nặng, trong khi thị trường đã có nhiều vật liệu nhẹ hơn, hiệu quả hơn về mặt kinh tế. Cách tiếp cận này không những không tiết kiệm chi phí, mà còn làm tăng tải trọng lên móng và kết cấu chịu lực, kéo theo chi phí đầu tư tăng theo “hiệu ứng dây chuyền”.

Một nghịch lý khác được chỉ ra là việc bố trí nhịp nhỏ, lưới cột dày trong nhiều dự án NƠXH. Đây là hệ quả của tư duy thiết kế thiên về sự an toàn đơn giản, nhưng lại làm giảm diện tích sử dụng hữu ích của căn hộ, khiến không gian sinh hoạt bị chia cắt, thiếu linh hoạt. Với người thu nhập thấp, mỗi mét vuông sử dụng đều có giá trị, nên việc mất diện tích do bố trí kết cấu bất hợp lý đồng nghĩa với việc phải trả chi phí cao hơn cho một chất lượng không gian thấp hơn. Theo Ths. KS Đỗ Đức Thắng, những bất cập này không xuất phát từ việc thiếu công nghệ hay vật liệu. Trái lại, ngành xây dựng Việt Nam hiện đã có đủ các giải pháp kỹ thuật tiên tiến như sàn rỗng không dầm, cột thép – bê tông liên hợp, tường nhẹ ALC, cấu kiện bê tông đúc sẵn… Tuy nhiên, các giải pháp này chưa được áp dụng rộng rãi trong NƠXH do nhiều rào cản, từ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đến tâm lý e ngại rủi ro của chủ đầu tư.

Nâng chất lượng từ công nghệ

Từ thực tiễn kỹ thuật và kinh nghiệm triển khai, Ths.KS Đỗ Đức Thắng cho rằng, lời giải cho bài toán NƠXH không nằm ở việc áp dụng rời rạc từng công nghệ, mà ở cách kết hợp các giải pháp kỹ thuật và vật liệu thành những “combo công nghệ” phù hợp với từng loại hình công trình và điều kiện cụ thể. Đối với NƠXH thấp tầng và trung tầng, đặc biệt tại các khu vực còn quỹ đất, việc lựa chọn giải pháp móng – nền hợp lý, giảm số lượng cọc, kết hợp sử dụng sàn rỗng không dầm và tường nhẹ lắp ghép có thể mang lại hiệu quả rõ rệt. “Cách tiếp cận này giúp rút ngắn 30 - 35% thời gian thi công và giảm 20 - 25% chi phí xây dựng so với phương thức truyền thống. Đồng thời, tải trọng công trình giảm, không gian sử dụng được mở rộng, tạo điều kiện nâng cao chất lượng sống cho người dân" - thạc sĩ, KS Đỗ Đức Thắng cho hay.

Với NƠXH cao tầng tại các đô thị lớn, nơi quỹ đất ngày càng hạn hẹp và mật độ xây dựng cao, sử dụng móng bè kết hợp cọc giảm lún, sàn rỗng bán lắp ghép và tường nhẹ ALC. Những giải pháp này có thể giúp giảm 10 - 15% thời gian và chi phí xây dựng, đồng thời tăng diện tích sử dụng hữu ích và giảm chi phí vận hành trong quá trình sử dụng.

Từ góc độ DN trực tiếp cung ứng sản phẩm cho NƠXH, nhiều ý kiến cho rằng bài toán công nghệ – vật liệu không chỉ nằm ở kết cấu chính, mà còn ở những hạng mục tưởng như nhỏ nhưng chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí hoàn thiện và vận hành. Tổng Giám đốc Công ty CP Brasler Việt Nam Ngô Duy Hòa cho rằng, thiết bị vệ sinh là một trong những cấu phần ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư ban đầu cũng như chi phí sử dụng lâu dài của NƠXH. Nếu tiếp tục lựa chọn thiết bị theo tiêu chí “giá thấp trước mắt”, nhiều dự án sẽ phải đối mặt với chi phí sửa chữa, thay thế và tiêu hao nước lớn trong quá trình vận hành.

Từ thực tiễn DN, việc sử dụng các dòng thiết bị vệ sinh tiết kiệm nước, độ bền cao, tiêu chuẩn hóa theo mô-đun có thể giúp giảm chi phí vận hành cho người dân, đồng thời nâng cao chất lượng sống mà không làm đội giá bán căn hộ. Cách tiếp cận này đặc biệt phù hợp với NƠXH, nơi người sử dụng cuối cùng cần một không gian sống bền vững, chi phí thấp trong suốt vòng đời công trình.

Ở góc độ an toàn công trình, Tổng Giám đốc Công ty CP Việt’s Power Nguyễn Đức Lượng nhấn mạnh vai trò của cửa chống cháy trong các dự án NƠXH, đặc biệt là nhà cao tầng. Theo đó, nhiều dự án hiện nay vẫn xem nhẹ hạng mục này hoặc lựa chọn sản phẩm chưa đạt chuẩn, dẫn tới rủi ro lớn về an toàn cháy nổ.

Đại diện Việt’s Power cho rằng, việc áp dụng các giải pháp cửa chống cháy theo tiêu chuẩn hiện đại không chỉ đáp ứng yêu cầu pháp lý, mà còn giúp nâng cao mức độ an toàn cho cư dân, giảm thiểu thiệt hại khi xảy ra sự cố. Quan trọng hơn, khi các giải pháp này được tiêu chuẩn hóa và sản xuất hàng loạt, chi phí hoàn toàn có thể được kiểm soát ở mức phù hợp với NƠXH, thay vì trở thành “gánh nặng” cho chủ đầu tư.

Trong khi đó, Tổng Giám đốc Công ty CP Universal Chemical Technology Group Thiều Ngọc Thanh cho rằng, sơn và các giải pháp hoàn thiện bề mặt là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền và chi phí bảo trì công trình. Việc lựa chọn các dòng sơn bền vững, thân thiện môi trường, có khả năng chống ẩm mốc và xuống cấp sẽ giúp kéo dài tuổi thọ công trình, giảm chi phí sửa chữa trong quá trình sử dụng.

Từ góc nhìn DN, NƠXH cần được tiếp cận theo tư duy tối ưu vòng đời, thay vì chỉ tính toán chi phí xây dựng ban đầu. Khi các vật liệu hoàn thiện được lựa chọn phù hợp, tổng chi phí xã hội mà dự án tạo ra sẽ thấp hơn, dù chi phí đầu tư ban đầu có thể cao hơn một mức nhất định.