Hiện thực hóa quyền có nhà ở của người dân

Thực trạng mất cân đối cung - cầu nhà ở

Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu nhà ở gia tăng mạnh, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các trung tâm công nghiệp. Dòng di cư từ nông thôn ra đô thị, từ các địa phương về khu công nghiệp đã làm thay đổi sâu sắc cơ cấu dân cư, tạo áp lực lớn lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trong đó có nhà ở.

Những năm qua, thị trường BĐS đã có những giai đoạn tăng trưởng nóng, nhưng nguồn cung lớn tập trung vào phân khúc trung – cao cấp. Trong khi phân khúc NƠXH, nhà ở thương mại giá phù hợp với đại đa số người dân lại thiếu hụt nghiêm trọng; giá nhà tăng nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của người lao động. Việc sở hữu một căn hộ thương mại trở thành giấc mơ xa vời đối với không ít người trẻ, công chức, viên chức, công nhân. Khiến một bộ phận lớn người dân phải sống trong các khu nhà trọ chật hẹp, hạ tầng kém, tiềm ẩn nhiều rủi ro về an toàn, sức khỏe và an ninh trật tự.

Xác định trong tổng thể các giải pháp, thì phát triển NƠXH được xem là “chìa khóa” để hiện thực hóa quyền có nhà ở của người dân, nhất là các nhóm yếu thế trong xã hội. Những năm gần đây, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách quan trọng, trong đó có những chương trình phát triển NƠXH quy mô lớn, các gói tín dụng ưu đãi cho người mua, thuê mua, cũng như yêu cầu các địa phương bố trí quỹ đất phù hợp trong quy hoạch đô thị. Trên tinh thần đó, tại phiên họp lần thứ tư của Ban Chỉ đạo T.Ư về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu phát triển NƠXH phải được thực hiện một cách bài bản, dài hạn, có trọng tâm, trọng điểm, tránh hình thức, đối phó. Trong đó, đặc biệt nhấn mạnh trách nhiệm của chính quyền địa phương nơi trực tiếp tổ chức thực hiện các dự án, phải tập trung bố trí quỹ đất sạch, thuận lợi cho phát triển NƠXH; Đưa chỉ tiêu phát triển NƠXH vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội trung hạn; Công khai, minh bạch danh mục dự án, đối tượng thụ hưởng, ngăn chặn trục lợi chính sách.

Cùng với đó, Thủ tướng cũng yêu cầu các bộ, ngành khẩn trương rà soát, hoàn thiện thể chế, tháo gỡ “nút thắt” về thủ tục đầu tư, đất đai, tín dụng, nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho DN tham gia phát triển NƠXH. Theo đánh giá, trong bối cảnh giá nhà ở thương mại liên tục neo ở mức cao, việc đẩy mạnh công tác phát triển NƠXH sẽ hiện thực hóa quyền có nhà ở của người dân theo chỉ đạo của Thủ tướng.

Gỡ “nút thắt” từ chính sách đến thị trường

Tuy nhiên, việc triển khai phát triển NƠXH trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc, không ít dự án chậm tiến độ do khó khăn trong giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư kéo dài, hoặc thiếu nguồn vốn dài hạn với lãi suất phù hợp. Bên cạnh đó, việc xác định đúng đối tượng thụ hưởng, bảo đảm công bằng, minh bạch trong xét duyệt hồ sơ cũng là vấn đề được dư luận đặc biệt quan tâm. Để NƠXH thực sự phát huy vai trò, cần thay đổi tư duy từ “chính sách hỗ trợ” sang “chính sách đầu tư cho an sinh”. Trong đó, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo, ban hành cơ chế, chính sách và kiểm soát, còn DN và người dân là chủ thể tham gia thực hiện. Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS theo hướng minh bạch, ổn định, dễ dự đoán, qua đó giảm chi phí tuân thủ cho DN, rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Song song với đó là các công cụ tài chính, tín dụng nhằm điều tiết dòng vốn, hạn chế đầu cơ, thổi giá, đồng thời ưu tiên vốn cho các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực. Đặc biệt, việc kiểm soát giá nhà từ các yếu tố đầu vào như giá đất, chi phí hạ tầng, lãi suất tín dụng… được xem là giải pháp căn cơ để kéo mặt bằng giá nhà về mức phù hợp hơn với thu nhập của người dân. Một trong những yếu tố then chốt để đáp ứng nhu cầu nhà ở là công tác quy hoạch. Quy hoạch đô thị cần đi trước một bước, có tầm nhìn dài hạn, dự báo đúng xu hướng phát triển dân số, nhu cầu nhà ở và phân bố không gian sống hợp lý. Đẩy mạnh phát triển các đô thị vệ tinh, khu đô thị mới gắn với hệ thống giao thông công cộng hiện đại, qua đó giãn dân cho khu vực trung tâm, tạo thêm quỹ đất và cơ hội phát triển nhà ở với giá hợp lý.

Đồng thời, việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, khu nhà ở xuống cấp cũng là giải pháp quan trọng, vừa bảo đảm an toàn cho người dân, vừa nâng cao chất lượng không gian đô thị. Nếu quy hoạch thiếu đồng bộ, manh mún, sẽ dẫn đến tình trạng quá tải cục bộ, đẩy giá đất, giá nhà tăng cao, gây khó khăn cho việc tiếp cận nhà ở của người dân. “Khi để thị trường tự vận hành mà thiếu sự điều tiết hợp lý, giá nhà sẽ vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Nhà nước cần đóng vai trò “kiến tạo” không gian phát triển, trong đó quy hoạch đô thị, chính sách đất đai và tín dụng phải được thiết kế để dẫn dắt thị trường đi đúng hướng. Nếu nhà ở giá phù hợp không được bảo đảm ngay từ khâu quy hoạch, thì mọi chính sách hỗ trợ đều trở nên bị động và kém hiệu quả” - PGS. TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam phân tích.

Các chuyên gia cho rằng, khi chính sách được thiết kế đồng bộ, thị trường vận hành minh bạch và quyền lợi của người dân được đặt ở vị trí trung tâm, mục tiêu “mọi người dân đều có cơ hội an cư” sẽ không còn là khẩu hiệu, mà trở thành hiện thực trong quá trình phát triển đất nước. Tuy nhiên, muốn giải quyết căn cơ bài toán nhà ở, phải coi đây là một cấu phần không thể tách rời của chiến lược phát triển đô thị bền vững. Nhà ở cần được gắn với hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục, không gian xanh và việc làm, thay vì phát triển manh mún, chạy theo lợi ích ngắn hạn.

“Chính sách về đất đai là vấn đề đặc biệt quan trọng, cần thay đổi tư duy trong quản lý và phân bổ nguồn lực đất đai cho phát triển nhà ở. Muốn người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở, phải kiểm soát được chi phí đất đai, đặc biệt là đối với các dự án phục vụ nhu cầu ở thực. Cần có cơ chế rõ ràng, minh bạch để dành quỹ đất sạch cho NƠXH, nhà ở cho công nhân, thay vì để DN tự xoay xở trong điều kiện chi phí giải phóng mặt bằng ngày càng cao. Đồng thời, việc định giá đất tiệm cận giá thị trường nhưng phải có công cụ điều tiết, tránh tạo ra “cú sốc” làm đội chi phí đầu tư, đẩy giá nhà vượt tầm kiểm soát” - GS. TSKH Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, để chính sách NƠXH thực sự có hiệu quả thì nguồn vốn tín dụng ưu đãi với lãi suất phù hợp, ổn định dài hạn, thủ tục vay minh bạch, dễ tiếp cận được xem là “đòn bẩy” quan trọng. Đặc biệt, phát triển NƠXH không chỉ phải là trách nhiệm riêng của Nhà nước, mà cần sự tham gia tích cực của khu vực tư nhân, nên DN là “mắt xích” không thể thiếu. Vì vậy, DN cần được hưởng ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng; người dân được tiếp cận nhà ở giá phù hợp; Nhà nước bảo đảm an sinh xã hội và ổn định thị trường.