Doanh nghiệp bất động sản - Tiến thoái lưỡng nan

Doanh nghiệp khát vốn

Trong suốt chu kỳ phát triển gần 15 năm trở lại đây, chưa khi nào DN và thị trường BĐS lại rơi vào tình trạng “khát” vốn như hiện nay. Cả 3 kênh vốn chính của thị trường, gồm: Ngân hàng – chứng khoán – trái phiếu đều bị “kẹt”, việc khó khăn trong tiếp cận tín dụng khiến DN không có tiền triển khai dự án, đồng thời người dân cũng không có tiền để mua hàng, thanh khoản trên thị trường bị giảm sút nghiêm trọng.

Cụ thể, chỉ tính riêng trong quý IV/2022 cả nước chỉ có 22 dự án nhà ở được cấp phép mới, bằng 45% so với cùng kỳ năm 2021; trong khi đó, lượng giao dịch cũng chỉ bằng 28% so với quý III/2022.

Đáng chú ý, kể từ cuối tháng 9/2022 khi Ngân hàng Nhà nước ban hành quyết định tăng trần lãi suất điều hành và lãi suất tiền gửi, đã khiến mức lãi suất những khoản vay cho BĐS tăng đến 200% so với các khoản vay thông thường, lại càng khiến DN BĐS khó khăn hơn về vốn.

Hàng nghìn DN không có doanh thu phải đóng cửa, dừng hoạt động hoặc hoạt động một cách cầm chừng, ngay cả những DN lớn cũng phải tinh giản bộ máy, cắt giảm nhân sự từ 50 – 70%; thậm chí phải bán bớt tài sản, dự án, sản phẩm với chiết khấu sâu.

“Cùng với đó, thời gian qua có một số tổ chức, cá nhân sai phạm, bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu DN lĩnh vực BĐS đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư. Do vậy, các DN BĐS khó khăn hơn trong việc phát hành trái phiếu tạo nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án cũng như cân đối dòng tiền trong hoạt động” – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải nói.

Tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, do Ngân hàng Nhà nước tổ chức mới đây, rất nhiều DN BĐS đã bày tỏ sự khó khăn về tài chính trước những vướng mắc về cơ chế, chính sách. Đáng chú ý, vấn đề này không chỉ xảy ra ở các DN phát triển dự án nhà ở thương mại, khu đô thị; mà ngay cả DN đầu tư dự án mang tính phúc lợi xã hội như nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp cũng trong tình cảnh tương tự.

"Thời gian qua, DN chúng tôi cũng có kế hoạch xây nhà ở xã hội và chúng tôi cũng cần phải có nguồn vốn huy động nhưng cũng đang gặp bế tắc. Không những vậy, chính sách cho người mua sản phẩm này cũng đang gặp khó khăn. Chúng tôi đề xuất Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại nghiên cứu về lãi suất để có một mức phù hợp hỗ trợ cho các DN tạo ra những sản phẩm vừa túi tiền cho người dân” - Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh Lê Trọng Khương cho hay.

Tương tự, Chủ tịch HĐQT Vinhomes Phạm Thiếu Hoa cho biết, khi triển khai dự án, ngay từ đầu có nhiều chi phí phát sinh, không phải khoản nào cũng được các ngân hàng giải ngân. Trước đây, thị trường trái phiếu DN thuận lợi, DN thường sử dụng vốn huy động này để trang trải chi phí ban đầu, lúc triển khai dự án, ngân hàng chỉ cho vay khoản chi phí phát sinh trong vòng 6 tháng đến dưới 12 tháng, trong khi đối với dự án BĐS, chi phí này phát sinh trong thời gian rất dài.

“Những dự án BĐS có đầy đủ cơ sở pháp lý, địa điểm, quy mô rõ ràng không có rủi ro gì so với các ngành khác nhưng lại xếp vào hệ số rủi ro cao nên lãi suất cho vay rất cao. Hơn nữa, hạn mức cho vay BĐS đang bị hạn chế” - ông Hoa nhấn mạnh.

Nâng cao hiệu quả điều tiết vốn vay

Trong khi đó, đại diện Ngân hàng Nhà nước khẳng định, room tín dụng vẫn là một công cụ quản lý cần thiết của Ngân hàng Nhà nước và công cụ này vẫn đang phát huy hiệu quả giúp quản lý ngành ngân hàng với mục tiêu cao nhất là kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.

“Thời điểm giữa năm 2022 nhiều DN đề nghị nới room tín dụng thì thực tế các ngân hàng vẫn chưa hết room. Đến cuối năm khi gần hết room, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới thêm từ 1,5 - 2% hạn mức tăng trưởng, nhưng thực tế hệ thống cũng không dùng hết mức tăng thêm này” - Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho hay.

Liên quan đến vấn đề này, GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, chúng ta nên bàn về câu chuyện huy động nguồn vốn BĐS theo nghĩa nào? Trong khi thị trường đang rơi vào tình trạng mất cân đối cung – cầu, nếu siết tín dụng vào BĐS thì nguồn cung sẽ càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng.

Trước tình hình này nên bàn về câu chuyện dòng vốn cho thị trường, trong bối cảnh đang chứng kiến các cơn sốt đất ngày càng mạnh hơn và có nhiều dự án BĐS đang hình thành trong tương lai hơn, cho nên câu chuyện này sẽ càng phức tạp hơn trong bối cảnh hiện nay.

“Cần suy xét cẩn thận nguồn thu từ đất, để tránh sốt đất không lặp đi lặp lại. Nước ngoài không có chu kỳ lặp lại sốt đất, nhưng tại Việt Nam năm 1990 – 1992 đất tăng gấp 10 lần, năm 2000 – 2002 tăng gấp 10 lần, cứ thế tăng lên và giờ đã tăng rất nhiều lần. Trong các nguồn vốn vào thị trường BĐS, có chủ trương huy động từ dân, đây là chủ trương tốt, nhưng quan trọng việc huy động dòng tiền như thế nào?

Còn vốn tín dụng đang khuyến khích cho nhà đầu tư vay làm hạ tầng và bây giờ mới bắt đầu mở ra thị trường chứng khoán, trái phiếu, cổ phiếu… Do đó, chúng ta có thể sáng kiến ra nhiều phương thức huy động vốn, nhưng phải kiểm soát một cách cẩn thận” – ông Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, thị trường tài chính đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian và việc thu hồi vốn tương đối dài, vì vậy BĐS đóng vai trò là đầu ra lớn nhất, đồng thời những biến động của thị trường BĐS có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ.

“Thị trường BĐS hoạt động có hiệu quả là cơ sở để huy động được nguồn tài chính cho mục tiêu phát triển kinh tế. Việc nâng cao hiệu quả điều tiết vốn vay cho đầu tư BĐS của các ngân hàng, chính là yếu tố cần thiết để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn” – Phó Trưởng ban Pháp chế (Hiệp hội BĐS Việt Nam) PGS.TS Doãn Hồng Nhung nhìn nhận.