Tôi có dặn con là cần đọc kỹ hợp đồng nhưng con tôi lại cho rằng không quan trọng, vì hợp đồng dùng cho cả dự án, phải được cơ quan chức năng duyệt, họ không thể làm bừa. Vậy, xin quý báo cho biết, hợp đồng mua bán căn hộ có đúng là hợp đồng mẫu do Nhà nước quy định hay không?
Trần Lưu, phường Quảng An, Tây Hồ, Hà Nội
Bác Trần Lưu thân mến,
Hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ là căn cứ pháp lý quan trọng nhất, ràng buộc trách nhiệm các bên khi tiến hành mua bán căn hộ chung cư. Xét về mặt bản chất, HĐMB nhà ở là một loại HĐMB tài sản và nằm trong sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2005. Tuy nhiên, do đối tượng của hợp đồng là bất động sản, nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan. Bản chất của HĐMB tài sản là một hợp đồng mà ở đó, ý chí của các bên phải được thể hiện rõ thông qua quá trình thương lượng, trao đổi, giao kết, ký kết và thực hiện hợp đồng trên cơ sở lợi ích của các bên tham gia.
Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, các cơ quan quản lý Nhà nước đã có sự điều chỉnh chặt chẽ hơn về vấn đề HĐMB căn hộ chung cư, với những yêu cầu bắt buộc bên bán phải tuân thủ. Cụ thể, chủ đầu tư khi soạn thảo HĐMB phải tuân thủ theo Hợp đồng mẫu tại Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014 (thay thế cho Thông tư 16/2010/TT-BXD). Kể từ ngày Thông tư 03 có hiệu lực thi hành (8/4/2014), các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo Hợp đồng mẫu, sẽ không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận. Chủ đầu tư có trách nhiệm đăng ký Hợp đồng mẫu với cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án phải thực hiện đăng ký HĐMB bất động sản với Cục Quản lý cạnh tranh - Bộ Công Thương. Khi được Cục Quản lý cạnh tranh phê duyệt, HĐMB nhà ở này mới được tiến hành giao kết với khách hàng. Quy định này là một bước nâng cao hơn nữa vai trò quản lý Nhà nước, hạn chế tình trạng các chủ đầu tư áp đặt ý chí đơn phương của họ lên HĐMB bất động sản.
Tuy nhiên, với mỗi chủ đầu tư sẽ có những quy định riêng cho những thỏa thuận mua bán giữa hai bên. Vì vậy, trước khi đặt bút ký mua, người mua nhà không nên chủ quan mà phải đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng để tránh những tranh chấp không đáng có về sau.
