Dòng tiền “tháo chạy” khỏi đất nền quay trở lại phân khúc cao tầng

Đất nền hạ nhiệt, căn hộ thứ cấp bứt tốc

Theo dữ liệu của One Mount Group (Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng), thị trường BĐS Hà Nội trong tháng 4/2025 ghi nhận sự khởi sắc rõ nét ở phân khúc chuyển nhượng. Cụ thể, tổng giao dịch thứ cấp toàn thị trường đạt khoảng 7.600 căn, tăng 67% so với tháng 3 và cao hơn mức trung bình toàn thị trường (6.150 căn/tháng).

Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư đóng vai trò dẫn dắt, với khoảng 3.400 căn được sang nhượng, tăng 39% so với tháng trước và ghi nhận 2 tháng tăng trưởng liên tiếp (tính từ tháng 2/2025), vượt xa mức trung bình khoảng 2.650 căn/tháng.

Tại Hà Nội, số lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở các khu đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park (590 căn, tăng 48%), Vinhomes Smart City (430 căn, tăng 36%) và Vinhomes Times City (130 căn, tăng 25%). Riêng dự án Masteri Waterfront ghi nhận 70 căn giao dịch trong tháng 4, là mức cao thứ hai tại Vinhomes Ocean Park, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ đối với các căn hộ cao cấp đã bàn giao.

Trái ngược với đà tăng trưởng sôi động của thị trường căn hộ chung cư thứ cấp, phân khúc đất nền lại đang bước vào giai đoạn trầm lắng, khi thanh khoản giảm mạnh, đặc biệt tại các điểm nóng như Thạch Thất, Quốc Oai hay Mê Linh… Nhiều lô đất tại các khu vực này ghi nhận mức tăng giá nhẹ, song vẫn khó thanh khoản do thiếu lực đẩy hạ tầng thực tế và hiệu ứng sáp nhập hành chính dần hạ nhiệt.

Anh Nguyễn Sơn (môi giới BĐS) cho biết, diễn biến của thị trường chung cư thứ cấp trong những tháng đầu năm 2025 thể hiện xu hướng dịch chuyển rõ nét từ đất nền thiếu thanh khoản về các sản phẩm căn hộ chuyển nhượng đã bàn giao. Đáng chú ý, những căn hộ nằm ở khu vực vùng ven, có mức giá từ 3 – 5 tỷ đồng/căn đang được nhà đầu tư và người mua ở thực quan tâm.

“Tính ổn định, khả năng cho thuê, chất lượng và pháp lý có sẵn tiếp tục là các yếu tố giúp thị trường chung cư thứ cấp giữ vững sức hút. So với tháng 3, lượng giao dịch các căn hộ chung cư trong tháng 4 tại công ty tôi đã tăng 7 – 10%, giúp giữ nhịp thanh khoản chung cho toàn thị trường” - anh Nguyễn Sơn chia sẻ.

Tương tự, anh Tuấn Dương (nhà đầu tư BĐS) cũng cho rằng, tâm lý thị trường đã thay đổi sau những đợt “sốt ảo” đất nền kéo dài. Trước đây, nhiều người đổ xô vào phân khúc đất nền vì kỳ vọng tăng giá nhờ thông tin sáp nhập hành chính, hạ tầng giao thông hoàn thiện… “Hiện tại, nhà đầu tư đã bắt đầu quay lại quan tâm vào giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng và khả năng cho thuê ngay. Tôi đã quyết định bán cắt lỗ 2 lô đất ven đô để chuyển sang căn hộ có sổ, nằm trong khu đô thị có cư dân ở đông đúc” - anh Tuấn Dương chia sẻ.

Dòng tiền đang chọn hướng an toàn nhưng bền vững

Theo chuyên gia One Mount Group, sự bứt phá của thị trường căn hộ chuyển nhượng trong tháng 4/2025 là kết quả cộng hưởng của ba động lực chính: nhu cầu mua ở thực duy trì ổn định, cơn sốt đất nền hạ nhiệt và yếu tố mùa vụ (giai đoạn sau Tết thường là thời điểm nhà đầu tư tái cơ cấu danh mục).

Liên quan đến nội dung trên, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch tự nhiên trong hành vi đầu tư, phản ánh đúng giai đoạn phát triển đô thị như hiện nay. Về mặt vĩ mô, quá trình đô thị hóa nhanh và sự khan hiếm quỹ đất tại các trung tâm cũng là những yếu tố khiến BĐS cao tầng trở thành ưu tiên trong cơ cấu phát triển nhà ở.

“Sau thời gian dài “đánh bắt xa bờ” với đất nền ven đô, tâm lý thị trường đang dần quay lại với giá trị thực và an toàn. Những dự án chung cư đã bàn giao, có cư dân sinh sống, tiện tích hoạt động tốt và được vận hành chuyên nghiệp sẽ ngày càng được ưu tiên trong khẩu vị của người mua” - ông Nguyễn Thế Điệp đánh giá.

Đồng quan điểm, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định, việc dòng vốn đầu tư tập trung vào phân khúc căn hộ là xu hướng tất yếu và có thể sẽ duy trì trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, nhà đầu tư và người mua ở thực hiện nay đang trở nên thận trọng, chọn lọc hơn, tập trung vào các dự án đã bàn giao, có pháp lý minh bạch, tiềm năng cho thuê ổn định và được quản lý chuyên nghiệp. Những yếu tố này sẽ tiếp tục là cơ sở quan trọng giúp căn hộ duy trì sức hút, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang cần một giai đoạn “lọc lại” và hướng tới phát triển bền vững.

“Khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và giá đất liền thổ bị đẩy lên cao, BĐS cao tầng đặc biệt là căn hộ chung cư trở thành giải pháp ưu tiên, vừa đảm bảo nguồn cung, vừa phù hợp với nhu cầu ở thực của đa số người dân. Riêng với người mua, cần cân nhắc với các khu vực quá xa trung tâm, hạ tầng còn yếu kém và nên ưu tiên sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín, các khu vực đang nhận được lực đầu tư mạnh đặc biệt là các dự án tiên phong ứng dụng giải pháp xanh và công nghệ thông minh” - ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt đánh giá.