Vốn chờ dự án
Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước), tính từ thời điểm triển khai đến nay đã gần 2 tháng nhưng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn chưa phát sinh dư nợ. Các ngân hàng cho biết vẫn đang chờ danh mục dự án đủ điều kiện vay.
Đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết, khó giải ngân gói tín dụng là vì nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân còn hạn chế. Hiện Ngân hàng Nhà nước cũng chưa nhận được danh mục các dự án theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng về xác định dự án, các trường hợp, điều kiện, tiêu chí vay.
Bên cạnh đó, cơ quan này nhìn nhận quy định về điều kiện được mua nhà ở xã hội có nhiều bất cập. Đơn cử, điều kiện về cư trú hay việc thu nhập cá nhân thuộc diện không phải đóng thuế không còn phù hợp trong bối cảnh giá nhà ngày một tăng cao. "Những khó khăn, vướng mắc này cũng sẽ là những nguyên nhân chính, ảnh hưởng tới khả năng hấp thụ chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng" - Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế Nguyễn Xuân Bắc nói.
Một số doanh nghiệp chia sẻ, đã nghiên cứu qua, thấy khó vay. Ngoài chấp nhận chủ trương, cấp phép, chủ đầu tư còn phải thẩm định giá bán, đối tượng mua và nhiều quy định khác. Trong khi đó, người mua nhà cũng phải đáp ứng 1 loạt điều kiện như chưa có nhà ở và ở dưới mức thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.
Về phía Bộ Xây dựng trước đó cho biết, để thúc đẩy nhanh gói ưu đãi, Bộ Xây dựng đã xin Thủ tướng ủy quyền cho UBND các tỉnh chủ động công bố danh mục các dự án. Đây sẽ cách nhanh nhất để giải ngân gói ưu đãi.
Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Trần Văn Sơn cho rằng nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng trong quá trình triển khai vẫn còn không ít vướng mắc về bố trí quỹ đất; thiếu quy hoạch phát triển nhà ở xã hội ở địa phương; quy trình miễn tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội phức tạp, thời gian kéo dài; thủ tục điều kiện để được mua nhà ở xã hội… Vì vậy, một số doanh nghiệp đang chờ đợi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực với quy trình, thủ tục thông thoáng hơn.
Bên cạnh đó, các văn bản hướng dẫn mới được ban hành (trong tháng 4/2023) nên các địa phương vẫn đang thực hiện lập danh mục dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và những đối tượng đủ điều kiện vay vốn.
Gỡ vướng thủ tục pháp lý, lãi suất cần “mềm” hơn
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, trước mắt phải khẩn trương giải quyết các vấn đề về pháp lý liên quan đến nhà ở xã hội. Tạo mọi điều kiện dễ dàng và hấp dẫn để DN tham gia nhiều hơn vào xây dựng phân khúc nhà ở này. Phải tháo gỡ để chủ đầu tư thực sự mong muốn tham gia, lúc đó nguồn cung mới tăng lên.
Để chương trình cho vay này thực sự đi vào đời sống, các chuyên gia cho rằng, các bộ, ngành cần sửa đổi các vướng mắc pháp lý, thủ tục trong đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội, giúp tăng nguồn cung phân khúc này. Bên cạnh đó, các địa phương cần tập trung bố trí quỹ đất, sớm công bố danh mục các dự án để những đối tượng thụ hưởng có thể tiếp cận vốn vay.
Theo quy định hiện nay, chủ đầu tư đang được vay 8,7%/năm trong tối đa 5 năm và người mua nhà 8,2%/năm trong 3 năm. Gói tín dụng được triển khai từ 1/4 và kết thúc muộn nhất là 31/12/2030.
Vấn đề lo ngại là để triển khai một dự án nhà ở xã hội mất rất nhiều thời gian, nhanh nhất phải mất 12 tháng còn lâu hơn thì có thể vài năm. Lúc đó, tất nhiên mức 8,2% hay 8,7% không còn mà lãi suất sẽ tăng lên khá mạnh. Trong khi đó, lãi suất của ngân hàng là lãi suất thả nổi nên sẽ rủi ro cho người đi vay mua nhà trong bối cảnh lãi suất cao hiện nay. Do đó, lãi suất trong gói cho vay ưu đãi 120.000 tỷ còn tương đối cao, đồng thời thời gian ưu đãi nên được kéo dài hơn, thay vì 3-5 năm như hiện tại.
Về phía người mua nhà, giá nhà ở xã hội hiện nay cũng không còn rẻ khi bình quân mức giá công bố đều đã vượt ngưỡng 20 triệu đồng/m2 . Tính ra, với mức lãi suất áp dụng cho gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, nếu được mua, thu nhập phải ít nhất đạt 30 triệu đồng/tháng sẽ rất khó.
Theo nhận định của các chuyên gia, với gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng, cần áp một mức lãi suất cố định, Chính phủ có thể cần tính đến cấp bù chênh lệch lãi suất và thời gian ưu đãi phải kéo dài hơn, ít nhất phải 15 năm, nhờ đó người có thu nhập thấp mới dễ dàng tiếp cận và cũng sẽ hấp dẫn chủ đầu tư tham gia phát triển dòng sản phẩm nhà ở giá rẻ.
