Giá bất động sản vẫn “neo” cao

Thị trường BĐS nhà ở tiếp tục đà phát triển tích cực

Trong bối cảnh thuận lợi đó, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cũng đã có những khởi động đầu tiên nhằm kích hoạt chu kỳ mới. Mặc dù chưa có sự "bùng nổ" trên diện rộng, nhưng nguồn cung và thanh khoản trên thị trường BĐS đã phục hồi rõ nét ở một số phân khúc, đặc biệt so với giai đoạn trăm lắng ở năm 2023 - 2024.

Theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam Nguyễn Thị Miền, quý I/2025, nguồn cung toàn thị trường BĐS nhà ở Việt Nam đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm chào bán mới, chỉ bằng khoảng 50% quý trước nhưng tăng gấp 3 so với quý I/2024, còn lại là hàng tồn tiếp tục chào bán.

Nguồn cung BĐS nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng tích cực, khi số lượng dự án nhà ở phê duyệt mới đang được cải thiện, với mức tăng đạt 18% trong năm 2024. Nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của cơ quan quản lý Nhà nước, hàng trăm dự án BĐS đã được tái khởi động và đẩy nhanh tiến độ triển khai, sớm ra hàng nhằm đón đầu sự phục hồi của thị trường.

Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường đạt 45%, tương đương với 12.273 giao dịch, bằng 50% quý trước nhưng gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ tăng 15 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm 20 điểm phần trăm so với năm 2024. Tốc độ hấp thụ ở mức ổn định trong bối cảnh nguồn cung được cải thiện và mặt bằng giá chưa có nhiều điều chỉnh.

Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới mở bán vẫn rất tích cực, đạt khoảng 60%, đặc biệt tại các tỉnh, thành có thông tin cụ thể về quy hoạch, hạ tầng và có dự án mới như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Thái Nguyên... đây cũng là những khu vực đang thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư Hà Nội.

“Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường, đóng góp tới 72% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ có xu hướng chậm lại do nguồn cung vẫn được đóng góp chủ yếu từ các dự án ở khu vực Hà Nội trong khi sức cầu tại Hà Nội đang trong giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng “nóng”. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án thấp tầng mở bán mới đạt khoảng 52%” - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam Nguyễn Thị Miền thông tin.

Mặt bằng giá ngày càng "neo" cao

Bên cạnh các kết quả tích cực, thị trường BĐS nhà ở Việt Nam quý I/2025 vẫn còn nhiều điểm hạn chế chưa được khắc phục, thậm chí có xu hướng gia tăng, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Theo Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) Trần Văn Bình, mặt bằng giá chào bán BĐS ngày càng có xu hướng tăng, khi áp lực chi phí, nhất là các khoản chi phí liên quan đến đất đai gia tăng trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm khiến các chủ đầu tư tiếp tục có xu hướng phát triển những dự án cao cấp nhằm đảm bảo mục tiêu về lợi nhuận.

Chỉ số giá phản ánh mức biến động giá bán bình quân của kỳ (thời điểm hiện tại) so với kỳ gốc (quý I/2019) của các dự án trong tập mẫu dự án được VARS chọn lọc và quan sát cho thấy, trong quý I/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt là Hà Nội (77,6%), Đà Nẵng (58,6%) và TP Hồ Chí Minh (35%).

Trong khi đó, giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt mức trung bình 70,2 triệu đồng/m², tăng nhẹ 2,5% so với quý trước và tăng mạnh 77,6% so với kỳ gốc. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư mở bán lại dự án với mức giá điều chỉnh nhích lên. Trên thị trường thứ cấp, giá của một số dự án ghi nhận diễn biến đi ngang, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024. Giao dịch thứ cấp chỉ ghi nhận tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc chung cư cao cấp mới ở khu vực trung tâm Hà Nội.

Tại TP Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá bán bình quân là 71,8 triệu đồng/m2, các dự án trong tập mẫu gần như không tăng so với quý trước nhưng so với kỳ gốc ghi nhận mức tăng 35%. Tại TP Đà Nẵng trong quý I/2025 đạt mức 62 triệu đồng/m², tăng 3% so với quý trước và tăng 58,6% so với kỳ gốc. Trong giai đoạn 2019 - 2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP Hồ Chí Minh.

“Giá bán sơ cấp “neo” cao, nên đã duy trì mặt bằng giá nhà ở đang ở mức cao, là một phần nguyên nhân khiến một bộ phận trong thế hệ trẻ đang phải lựa chọn giữa phương án thuê nhà thay vì mua nhà” – Phó Chủ tịch VARS Trần Văn Bình cho hay.

Một diễn biến nổi bật khác trong quý I/2025, là việc thị trường vẫn bị ảnh hưởng bởi các thông tin quy hoạch, đầu tư. Theo đó, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới, cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO (lo sợ bỏ lỡ cơ hội) của các nhà đầu tư BĐS khiến đất nền lại “sốt”. Nhiều địa phương ghi nhận mức giá tăng từ 5 cho tới 30% như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội,... Tuy nhiên thực tế, giao dịch chỉ ghi nhận tăng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội phát triển, mặt bằng giá BĐS chưa quá cao.