Chuyên gia hiến kế tháo gỡ vướng mắc cho hơn 1.500 dự án bất động sản

Vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng cần phải tiếp tục đồng bộ, thống nhất các quy định pháp lý để tất cả những dự án này đều được đối xử bình đẳng như nhau. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA).

Thưa ông, ông đánh giá thế nào về tác động của Nghị quyết 170/2024/QH15 và Nghị định 76/2025/NĐ-CP?

- Chúng tôi đánh giá rất cao Nghị quyết số 170/2024/QH15, bởi lẽ lần đầu tiên Quốc hội đã ban hành “cơ chế, chính sách đặc thù” để làm cơ sở xử lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 64 dự án cụ thể trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP Hồ Chí Minh, TP Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa. Qua đó, tạo điều kiện để xử lý dứt điểm 49 dự án tại TP Đà Nẵng (chiếm 77% tổng số dự án) và 11 dự án tại tỉnh Khánh Hoà (chiếm 17% tổng số dự án) và 4 dự án tại TP Hồ Chí Minh (chiếm 6%), tạo điều kiện tái khởi động lại 64 dự án “bị trùm mền” hàng chục năm qua, sẽ tác động tích cực lan toả về kinh tế - xã hội và môi trường đầu tư kinh doanh của địa phương. 

Nghị quyết 170/2024/QH15 và Nghị định 76/2025/NĐ-CP cho phép sau khi rà soát, đủ điều kiện, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì các chủ đầu tư được tái khởi động lại 64 dự án “bị trùm mền” này; Được tiếp tục thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, kinh doanh, vừa đảm bảo được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng, người mua nhà, vừa khắc phục được tình trạng “lãng phí” đất đai, vừa đảm bảo ngân sách nhà nước “thu đúng, thu đủ”, không bị thất thu, thất thoát.

Tuy nhiên, trên thực tế theo số liệu báo cáo từ HoREA hiện nay cả nước còn tới 1.533 dự án BĐS đang gặp vướng mắc, vậy Nghị quyết 170/2024/QH15 và Nghị định 76/2025/NĐ-CP có liên quan gì đến câu chuyện pháp lý của những dự án này không?

- Đúng vậy, chúng tôi nhận thấy không chỉ có 64 dự án tại Đà Nẵng, Khánh Hoà, TP Hồ Chí Minh mà còn có nhiều địa phương khác cũng có các dự án bị vướng mắc tương tự và ngay tại TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hoà cũng không chỉ có 64 dự án vướng mắc mà có thể còn có nhiều dự án khác tương tự cần được tháo gỡ.

Bên cạnh các quy định chi tiết thực hiện “cơ chế, chính sách đặc thù” rất tích cực của Nghị định 76/2025/NĐ-CP, đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình Thủ tướng Chính phủ quan tâm đến việc đảm bảo tính “hợp hiến”, tính “đồng bộ, thống nhất” của hệ thống pháp luật đối với các quy định tại điểm b khoản 6 Điều 5, điểm b khoản 4 Điều 6, điểm b khoản 3 Điều 7 và điểm c khoản 2 Điều 8 Nghị định số 76/2025/NĐ-CP đang có bất cập là lại quy định “Nhà nước không hoàn trả khoản tiền chênh lệch”.

Chúng tôi nhận thấy, “Nhà nước cần phải hoàn trả khoản tiền chênh lệch” này để “bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản” hợp pháp của doanh nghiệp, bởi lẽ việc này đã được quy định tại khoản 3 Điều 51 Hiến pháp 2013. Do vậy cần xem xét kỹ lưỡng, không nên quy định “Nhà nước không hoàn trả khoản tiền chênh lệch” như đã quy định tại điểm b khoản 6 Điều 5, điểm b khoản 4 Điều 6, điểm b khoản 3 Điều 7 và điểm c khoản 2 Điều 8 Nghị định 76/2025/NĐ-CP vì có thể chưa bảo đảm tính “hợp hiến” do chưa phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 51 Hiến pháp 2013.

Cùng với đó, tại Điều 163 Bộ Luật Dân sự 2015 về “bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”. Do vậy không nên quy định “Nhà nước không hoàn trả khoản tiền chênh lệch” như các quy định tại điểm b khoản 6 Điều 5, điểm b khoản 4 Điều 6, điểm b khoản 3 Điều 7 và điểm c khoản 2 Điều 8 Nghị định 76/2025/NĐ-CP vì chưa phù hợp với quy định tại Điều 163 Bộ Luật Dân sự 2015.

Ngoài ra, Nghị quyết 170/2024/QH15 của Quốc hội “về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP Hồ Chí Minh, TP Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa” cũng không quy định “Nhà nước không hoàn trả khoản tiền chênh lệch” đối với “trường hợp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất xác định lại mà nhà đầu tư đã nộp” hoặc “trường hợp số tiền sử dụng đất xác định lại mà nhà đầu tư đã tạm nộp” lại “nhỏ hơn” số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư “đã nộp” hoặc “đã tạm nộp”, nên quy định “Nhà nước không hoàn trả khoản tiền chênh lệch” tại Nghị định 76/2025/NĐ-CP chưa phù hợp với Nghị quyết số 170/2024/QH15.

Vậy để tháo gỡ khó khăn cho 1.533 dự án BĐS này, cần có giải pháp thế nào, thưa ông?

- Để tháo gỡ khó khăn cho 1.533 dự án BĐS, đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét đề xuất Thủ tướng Chính phủ trình Quốc hội xem xét mở rộng phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết số 170/2024/QH15 cho phép áp dụng tương tự đối với tất cả các dự án tương tự tại tất cả các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư để tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án trong tổng số 1.533 dự án đang bị vướng mắc vừa được Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tập trung tháo gỡ, trong đó có những dự án “tương tự” như 64 dự án được Nghị quyết 170/2024/QH15 tháo gỡ.

Đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét đề xuất Thủ tướng Chính phủ bãi bỏ quy định “Nhà nước không hoàn trả khoản tiền chênh lệch” tại các điểm b khoản 6 Điều 5, điểm b khoản 4 Điều 6, điểm b khoản 3 Điều 7 và điểm c khoản 2 Điều 8 Nghị đính số 76/2025/NĐ-CP vì có thể chưa phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 51 Hiến pháp 2013, chưa phù hợp với quy định tại Điều 163 Bộ Luật Dân sự 2015 và cũng chưa phù hợp với Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội.

Đồng thời, đề nghị bổ sung quy định cơ chế “Nhà nước hoàn trả khoản tiền chênh lệch” cho các chủ đầu tư tại các điểm b khoản 6 Điều 5, điểm b khoản 4 Điều 6, điểm b khoản 3 Điều 7 và điểm c khoản 2 Điều 8 Nghị định số 76/2025/NĐ-CP để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và thấu tình đạt lý.

Xin cảm ơn ông!