Giá căn hộ tăng gấp ba, thu nhập chỉ gấp đôi: báo động về khủng hoảng nhà ở?

Giấc mơ sở hữu nhà xa hàng chục năm

Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong 10 năm qua, thu nhập bình quân đầu người tại đô thị tăng gấp đôi (từ 4 - 5 triệu đồng lên 8 - 10 triệu đồng mỗi tháng), nhưng giá căn hộ bình quân lại tăng gấp ba (từ 25 triệu đồng lên 75 - 80 triệu đồng/m2). Đây là một áp lực tài chính khổng lồ, điều này có nghĩa, với một căn hộ hai phòng ngủ giá khoảng 5 tỷ đồng, một gia đình có thể phải tích lũy hàng chục năm mới có thể chạm đến giấc mơ sở hữu nhà. 

Thống kê từ Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cũng cho thấy, trên thế giới, một gia đình trung bình cần khoảng 15 năm tích lũy để mua căn hộ. Thế nhưng tại Việt Nam, con số này đã vọt lên gần 26 năm, cao hơn trung bình thế giới tới khoảng 10 năm. Đáng báo động hơn, chỉ so với năm ngoái, thời gian tích lũy đã tăng thêm hơn 2 năm. Theo dự báo, số năm tích lũy sẽ vẫn tiếp tục cao hơn, bởi lẽ giá nhà luôn tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng của thu nhập. 

Tại các đô thị lớn, tình hình càng trở nên cấp bách. Theo nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) mặt bằng giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đã vượt ngưỡng 75 triệu đồng mỗi mét vuông trong quý II/2025, tăng 7,7% so với quý I/2025 và tăng “phi mã” tới 87,7% so với năm 2019. Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh, dữ liệu của DKRA Group cho thấy trong 8 tháng đầu năm 2025, đà tăng giá nhà đã đạt 12 đến 18%, đưa giá trung bình lên hơn 80 triệu đồng mỗi mét vuông.

Thực tế này đang biến giấc mơ an cư thành điều xa xỉ với số đông người dân. Câu chuyện của chị Phạm Thị Nhàn (TP Hồ Chí Minh) là một ví dụ điển hình. Sau 6 năm tích cóp, gia đình chị buộc phải từ bỏ giấc mơ an cư khi giá căn hộ liên tục tăng từ 2,7 tỷ đồng (đầu 2023) lên hơn 4,5 tỷ đồng (năm 2025): "Mỗi năm chúng tôi cố gắng tiết kiệm nhiều hơn, nhưng giá nhà lại tăng nhanh hơn tốc độ để dành khiến tôi mất hẳn động lực theo đuổi việc mua nhà" - chị Nhàn chia sẻ.

Gia đình anh Nguyễn Tuấn Việt (Hà Nội) cũng rơi vào cảnh "đuổi theo giá nhà" không thành, cuối cùng sau bao năm nỗ lực vẫn buộc phải tiếp tục ở thuê.

Tái cân bằng thị trường là việc cấp bách

Theo các chuyên gia, tình trạng giá nhà tăng trưởng vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân xuất phát từ 2 nguyên nhân sâu xa là sự mất cân đối cung – cầu ngày càng trầm trọng và cơ cấu sản phẩm bị bóp méo. Phó Tổng giám đốc DKRA Group Võ Hồng Thắng nhận định, khoảng 70% nhu cầu mua hiện nay nhằm mục đích đầu tư hoặc đầu cơ, chỉ 30% là mua để ở.

Một khảo sát của Batdongsan cũng chỉ ra 73% người mua bất động sản chỉ muốn nắm giữ tài sản trong 1-5 năm trước khi bán lại, phản ánh tâm lý "lướt sóng" vẫn phổ biến. Nhóm đầu tư chủ yếu trong độ tuổi 35-45, đã ổn định tài chính và tìm kiếm lợi nhuận, trong khi nhóm mua để ở là người trẻ (25-34 tuổi) lại đang gặp áp lực lớn về tài chính.

Khảo sát khác của VARS cũng cho thấy, 61% người được hỏi đã hoãn kế hoạch mua nhà, và 93% người chưa sở hữu bất động sản không tự tin vào khả năng mua nhà. Hơn 49% người lao động đã mất động lực mua nhà do giá bất động sản chỉ đi lên mà không có dấu hiệu giảm. Tâm lý chờ đợi giá giảm đang dần chuyển sang tâm lý buông xuôi.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế, cảnh báo rằng tình trạng giá nhà tăng phi mã sẽ tạo ra những hệ lụy xã hội đáng lo ngại. "Nó làm trầm trọng thêm khoảng cách giàu nghèo và mức độ bất bình đẳng xã hội. Khi cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng thu hẹp, đặc biệt với những người trẻ, họ dễ rơi vào trạng thái mất phương hướng về tài chính" - ông Thịnh phân tích.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang bổ sung thêm rằng, việc giá nhà quá cao không chỉ ảnh hưởng đến quyết định mua nhà mà còn tác động đến quyết định kết hôn, sinh con, kéo theo nguy cơ giảm tỷ lệ sinh, thiếu hụt lao động trẻ và gia tăng gánh nặng an sinh xã hội, đe dọa đến nền kinh tế.

TS Đinh Thế Hiển đánh giá, nếu không có những giải pháp căn cơ, đồng bộ và quyết liệt để tái cân bằng thị trường, giấc mơ "an cư lạc nghiệp" sẽ mãi mãi chỉ là giấc mơ đối với hàng triệu người dân và thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến làn sóng người mua ở thực rút lui, chỉ còn lại các giao dịch đầu cơ, làm gia tăng rủi ro bong bóng nhà đất. Vì vậy, việc giải quyết vấn đề giá nhà không chỉ là nhiệm vụ kinh tế mà còn là yếu tố then chốt để đảm bảo sự ổn định và phát triển hài hòa của xã hội.

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Lê Thu Thảo, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh, kiến nghị cần có chính sách riêng để bổ sung nguồn cung sản phẩm cho người thu nhập thấp và trung bình, nhằm kìm hãm đà tăng giá. Đồng thời, cần cải cách chính sách chuyển mục đích sử dụng đất, rút ngắn quy trình phê duyệt pháp lý cho dự án nhà ở. Triển khai các gói tài chính dài hạn hỗ trợ chủ đầu tư phát triển nhà ở giá hợp lý. Ngoài ra, cũng cần xem xét hỗ trợ người mua nhà ở thực tiếp cận vốn vay với lãi suất ổn định, tránh rủi ro "thả nổi" đang là mối lo lớn.

"Kiểm soát đầu cơ, khuyến khích nhu cầu thực là cách để kiểm soát, đưa mặt bằng giá bất động sản về mức hợp lý. Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển tới các đô thị vệ tinh là một giải pháp khả thi trong bối cảnh giá nhà nội đô khó hạ nhiệt" - luật sư Thảo nói và nhấn mạnh sự cần thiết của một chiến lược toàn diện để vực dậy thị trường và đưa giấc mơ an cư trở lại gần hơn với người dân.