Người mua nhà lo lãi suất tăng trở lại
Kinhtedothi - Tỷ trọng cho vay bất động sản (BĐS) của nhiều ngân hàng nửa đầu năm nay đều bật tăng mạnh. Trong bối cảnh huy động vốn các ngân hàng chậm lại, tạo sức ép tăng lãi suất huy động, thị trường quan ngại các gói tín dụng, đặc biệt các ưu đãi cho vay mua BĐS sẽ bị điều chỉnh.
Thanh khoản không còn dồi dào
Báo cáo tài chính quý II/2025 cho thấy, nửa đầu năm nay, BĐS là lĩnh vực đóng góp lớn vào tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng.
Tại Techcombank, 6 tháng năm 2025, cho vay kinh doanh BĐS (kể cả tín dụng và trái phiếu) chiếm tới 59% tổng dư nợ tín dụng. Tính cả khách hàng cá nhân, tỷ trọng cho vay BĐS tại Techcombank lên tới hơn 64% tổng dư nợ toàn ngân hàng.
Tại HDBank, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS đạt 83.125 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm và chiếm tỷ trọng 16,4%. Tại SHB, dư nợ cho vay BĐS đạt 163.754 tỷ đồng, tăng gần 28,4% so với đầu năm, chiếm tỷ lệ 27,5%, thay vì mức 24,5% cuối năm 2024. Tại TPBank tăng 32%, PGBank tăng 30%, VietBank tăng 19%, MSB tăng 15%...
Tính tới ngày 30/6/2025, tín dụng toàn hệ thống tăng gần 10%, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2024 với lượng tín dụng đưa ra nền kinh tế rất lớn. Trong đó có nhiều ngân hàng tăng trưởng tín dụng cao hơn toàn ngành. Riêng tín dụng kinh doanh BĐS tính tới cuối tháng 6/2025 tăng 18,47%.
Trong bối cảnh tín dụng toàn hệ thống từ đầu năm nay duy trì xu hướng tăng mạnh mẽ, nhu cầu huy động của các ngân hàng cao hơn đã ảnh hưởng đến lãi suất, nhất là khi tăng trưởng tiền gửi vẫn không theo kịp dư nợ tín dụng. Số liệu công bố của Cục Thống kê cho thấy đến ngày 26/6/2025, trong khi tăng trưởng tiền gửi so với đầu năm 2025 đạt 6,11%.
Đáng chú ý, theo lãnh đạo các ngân hàng, tiền gửi dân cư chủ yếu ở các kỳ hạn ngắn, hoặc trên dưới 1 năm, trong khi DN có nhu cầu vay vốn kỳ hạn dài. Điều này tạo ra áp lực thanh khoản cho các ngân hàng.
Nhà đầu tư tham khảo một dự án nhà ở trên địa bàn Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng
Sau khi có bước điều chỉnh giảm trong những ngày cuối tháng 7/2025, lãi suất qua đêm trên thị trường liên ngân hàng trong ngày đầu tháng 8 đã tăng trở lại lên 5,36%. Nếu so với giai đoạn 2 - 3% trong tháng 6, lãi suất vay mượn giữa các ngân hàng đã tăng khá mạnh và duy trì ở mức cao trong tháng 7 vừa qua, phản ánh thanh khoản của hệ thống đang ngày càng chịu nhiều áp lực hơn.
Giám đốc Phân tích Yuanta Việt Nam Nguyễn Thế Minh cho rằng, trong bối cảnh tín dụng toàn hệ thống tăng trên 10% và các ngân hàng vừa được điều chỉnh tăng room tín dụng, nhu cầu vốn tại các ngân hàng sẽ tiếp tục tăng. Giới phân tích dự báo tín dụng toàn hệ thống có thể đạt mức tăng 18 - 20% trong năm nay, và những tháng cuối năm mới là giai đoạn nhu cầu vay vốn tăng mạnh.
Lãi suất ưu đãi, khách hàng vẫn thận trọng
Trong tháng 8/2025, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, khối Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chương trình lãi suất vay ưu đãi hỗ trợ người trẻ dưới 35 tuổi và trên 35 tuổi mua nhà như tháng trước.
Với BIDV, khách hàng cá nhân đến 35 tuổi có nhu cầu mua/thuê mua nhà ở trên toàn quốc được BIDV hỗ trợ lãi suất 5,5%/năm cố định trong vòng 3 năm. Kết thúc thời gian 3 năm ưu đãi, lãi suất thả nổi được tính bằng công thức: huy động vốn kỳ hạn 24 tháng + 3%.
VietinBank, nới nhóm khách hàng trên 35 tuổi, mức lãi suất cố định trong 6 tháng, 12 tháng, hoặc 24 tháng đầu tiên. Mức lãi suất dao động từ khoảng 6 - 8%/năm, tùy thuộc vào từng chương trình cụ thể. Sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được điều chỉnh thả nổi. Công thức tính lãi suất thả nổi của VietinBank thường là lãi suất huy động 12 tháng hoặc 13 tháng cộng với biên độ dao động từ 3,0% đến 4,0%/năm.
Với nhóm khách hàng trên 35 tuổi, Vietcombank cung cấp các mức lãi suất cố định trong các kỳ hạn linh hoạt. Lãi suất ưu đãi ban đầu có thể chỉ từ 3,99%/năm (áp dụng tùy thời kỳ và kỳ hạn cố định). Sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được điều chỉnh thả nổi.
Với nhóm ngân hàng cổ phần, trong tháng 8/2025, nhìn chung các chương trình vay mua nhà với lãi suất hấp dẫn dành cho người dưới 35 tuổi tiếp tục được duy trì. Ngoài ra, một số ngân hàng đã cập nhập mức lãi suất vay mới.
Trên thị trường, nhiều ngân hàng thương mại có các gói cho vay ưu đãi mua nhà ở nổi bật, với lãi suất cố định kỳ hạn 3, 6, 12 hoặc 24, 36 tháng… chỉ từ 6% đến hơn 8%/năm. Tùy thuộc ưu đãi mà phí tất toán trước hạn có thể từ 1% lên tới 4% và áp dụng lùi bậc theo năm. Một số ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam có mức lãi suất cố định ưu đãi hấp dẫn, dưới 6%/năm như ShinhanBank, UOB… nhưng khách hàng lưu ý về thẩm định nghiêm ngặt, định giá tài sản và phí tất toán.
Ngoài ra, gói cho vay ưu đãi mua nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi theo chỉ đạo Chính phủ, đã được hàng chục ngân hàng thương mại hưởng ứng, với lãi suất của các gói vay cũng từ 5,5%/năm.
Tuy nhiên, nếu lãi vay của các gói vay mua nhà ở hết thời gian ưu đãi sẽ điều chỉnh, thì trên lãi suất cơ sở của nhiều ngân hàng 7 - 8% cộng biên độ; hoặc áp dụng lãi suất kỳ hạn 12 tháng tiền gửi của các ngân hàng lớn + biên độ 3 - 4% (tùy điều kiện của hợp đồng vay), lãi suất sau thời gian ưu đãi cố định có thể từ 9%/năm trở lên. Điều này khiến áp lực lãi vay của các gói vay tín dụng nhà ở tăng cao, hạn chế khả năng tiếp cận vốn cũng như giảm giá trị kích thích tiêu dùng BĐS của các chương trình.
Áp lực tăng lãi suất sẽ được kiểm soát
Tâm lý lo ngại lãi suất có chiều hướng tăng trở lại đang khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà lưỡng lự khi vay ngân hàng. Dù nhu cầu tìm mua nhà đã tăng lên đáng kể trong quý II/2025 nhưng tỉ lệ thanh toán thành công vẫn chưa cao. Bởi nhiều người lo ngại trong khoảng vài tháng đến nửa năm tới, lãi suất ngân hàng tăng, mức lãi suất thả nổi cũng sẽ tăng mạnh nên chưa dám vay ngân hàng để mua nhà.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, Chính phủ đã quyết tâm tăng trưởng GDP cao từ 8,3 - 8,5%. Trong tăng trưởng tín dụng, lực dồn cho nhu cầu vay mua BĐS khi thị trường vào chu kỳ phục hồi, cũng đang được đặt kỳ vọng.
Nếu lãi suất cho vay tăng, sẽ mâu thuẫn với mục tiêu đẩy vốn và tiếp vốn an sinh nhà ở. Theo đó, các chuyên gia khuyến nghị lãi suất ưu đãi cho vay mua BĐS cần được xem xét ưu tiên gần tương đương như cho vay đối với DN nhỏ và vừa.
TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định, các ngân hàng vẫn có thể đưa lãi suất về mức thấp nhất có thể nếu tối ưu được chi phí kinh doanh.
Đặc biệt, Thông tư 23 có hiệu lực từ 1/10, sẽ giảm 50% tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với các ngân hàng tham gia nhận chuyển giao bắt buộc (VPBank, HDBank, Vietcombank và MB). Thay vì thực hiện dự trữ bắt buộc 3% đối với khoản tiền gửi không kỳ hạn và dưới 12 tháng, và 1% đối với khoản tiền gửi trên 12 tháng, thì các ngân hàng này sẽ được giảm phân nửa, giúp giải phóng thêm hàng nghìn tỷ đồng để cho vay.
Để “hóa giải” áp lực thanh khoản cho thời gian tới, thay vì tăng lãi suất, nhiều ngân hàng chọn giải pháp tăng tiện ích cho người dùng, thu hút lượng tiền gửi không kỳ hạn, để sẵn trong tài khoản thanh toán.
Ông Nguyễn Thế Dân, Giám đốc chi nhánh Hà Nội - Ngân hàng Bản Việt (BVBank) cho biết: "Đẩy mạnh số hóa các loại hình thanh toán, với các lợi ích mang lại như vậy nguồn tiền gửi không kỳ hạn cải thiện đáng kể, từ đó bình quân giá vốn huy động của khách hàng và chúng tôi cân đối lại, đưa ra mức lãi suất cho vay cạnh tranh để hỗ trợ người dân cũng như DN tiếp cận các nguồn vốn hợp lý".
Bên cạnh đó, để huy động nguồn vốn trung, dài hạn, các ngân hàng đã tăng lượng phát hành trái phiếu. Trong 6 tháng đầu năm, có hơn 187.000 tỷ đồng trái phiếu ngân hàng, cao gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái.
Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng An Bình (ABBank) Lại Tất Hà chia sẻ: "Với việc huy động được nguồn vốn trung, dài hạn giúp cho ngân hàng cân đối và tăng cường được nguồn vốn ổn định, đa dạng hóa được các kênh huy động ngoài các kênh huy động truyền thống, ngân hàng sẽ có điều kiện, nguồn lực tốt nhất để triển khai các kế hoạch dài hạn thông qua các hoạt động tài trợ tín dụng, đầu tư hay phát triển sản phẩm mới".
