Áp lực giảm giá Có thể nói, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ra đời đã chính thức đặt dấu chấm hết cho phân khúc thị trường chung cư. Những quy định chi tiết về thời điểm và điều kiện huy động vốn đã không còn tạo được sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Sau khi Nghị định có hiệu lực, nhiều nhà đầu tư đã rời bỏ phân khúc này. Bên cạnh đó, nguồn cung thị trường trở nên bão hòa khi có quá nhiều dự án được đồng loạt triển khai. Lực cầu vốn rất yếu lại cộng thêm tâm lý người mua nhà ở đều thích dự án hoàn thiện xong mới mua khiến thanh khoản càng ngày càng kém dần. Thêm vào đó, việc ngân hàng siết chặt tín dụng đã khiến nhiều nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp điêu đứng vì không có tiền triển khai dự án, hàng không thể bán được. Để kích cầu tạo tính thanh khoản cho thị trường chung cư, thời gian vừa rồi nhiều chủ đầu tư dự án đã mạnh tay giảm giá bằng nhiều hình thức khuyến mại, chiết khấu, tặng quà…Không chỉ chủ đầu mà ngay cả các nhà đầu tư thứ cấp sau một thời gian ôm hàng chờ đợi hiện tại cũng bắt đầu ồ ạt bán ra, khiến áp lực nguồn cung thị trường chung cư ngày càng nặng gánh. Đơn cử, dự án ThangLong Number one (số 1 Đại Lộ Thăng Long) thời điểm chủ đầu tư mở bán mức giá giao động 39-40 triệu đồng/m2. Nhiều công ty thứ cấp sau khi mua một lượng lớn căn hộ đã không thể bán được hàng, đành chấp nhận hạ xuống 34-35 triệu đồng/m2 nhưng giao dịch thành công vẫn không nhiều. Tương tự, một dự án chung cư Minh Khai vừa được chủ đầu tư mở bán tháng trước với mức giá 24-27 triệu đồng/m2. Thế nhưng, mặc dù được gần 2 tháng do lượng hàng bán quá chậm vì vậy giá bán được điều chỉnh giảm vài triệu đồng/m2. Điều đáng nói, mặc dù chủ đầu tư, các công ty thứ cấp giảm giá mạnh thậm chí bán dưới giá mua vào để cắt lỗ nhưng giao dịch gần như không có biến động và nguyên nhân vẫn là do tâm lý nhiều người mua nhà vẫn tiếp tục chờ đợi giá giảm thêm nữa. Giá cao là do phải cõng phí Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, sở dĩ nhiều nhà đầu tư đã hạ giá mạnh trong đó nhiều chung cư sau khi hạ giá về 15-16 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không được thị trường chấp nhận bởi người mua họ vẫn cho rằng giá như vậy là cao. Vừa qua, trên thị trường có những dự án đã giảm mức 26 triệu đồng/m2 về mức 17-18 triệu đồng/m2. Với mức giá bán căn hộ cao như vậy là do chủ đầu tư chất lên đó quá nhiều loại phí trong khi người tiêu dùng lại chỉ chấp nhận mua giá thấp hơn. "Nhà đầu tư đang bị mắc kẹt. Giảm giá nữa thì doanh nghiệp chết trong khi không giảm thì không có người mua. Việc lựa chọn giải pháp nào để giải quyết được đống hàng tồn kho sẽ phụ thuộc rất nhiều vào tiềm lực tài chính của từng doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp không huy động nguồn tài chính khác thì buộc phải bán để cắt lỗ" - GS Đặng Hùng Võ nói. Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng cho rằng, năm 2012 sẽ là năm tái cấu trúc thị trường do nhiều nhà đầu tư thiếu vốn. Thị trường chung cư cũng sẽ chuyển hướng từ cao cấp sang thấp cấp để hướng đến người lao động. Xu hướng này đã được thể hiện rõ cuối năm 2011 khi mức độ giảm giá nhà nhiều loại đang ở mức độ cao. Dự kiến bước sang năm 2012, thị trường chung cư sẽ còn giảm. Tuy nhiên, mức độ giảm sẽ khác nhau đối với các phân khúc khác nhau. Đối với nhóm cao cấp, các dự án sắp mở bán hoặc đã mở bán nhưng số lượng bán ra còn chiểm tỉ lệ nhỏ thì giá bán chắc chắn sẽ phải điều chỉnh giảm mạnh. Còn đối với các dự án đã bán được trên 70%, khó có thể giảm mạnh do áp lực của những khách hàng đã mua trước, và cũng do họ đã bán được phần lớn nên không chịu nhiều áp lực về tài chính. Đối với các dự án chung cư thuộc phân khúc trung cấp mức độ giảm sẽ không mạnh do lượng cầu lớn hơn. Đối với các dự án chung cư thuộc phân khúc bình dân giá rất khó giảm mạnh vì đây là phân khúc có mức cầu lớn nhất, điều đặc biệt của nhóm này là có ít nhà đầu cơ.
