Giá chung cư cũ “leo thang”: hệ lụy của mặt bằng giá bị đẩy cao

Nhà giá vừa túi tiền ngày càng hiếm

Những tưởng căn hộ đã qua sử dụng sẽ là lựa chọn “vừa túi tiền” trong bối cảnh giá nhà mới tăng mạnh, song thực tế lại trái ngược. Câu chuyện của chị Minh Hà, một người đang thuê nhà tại phường Cầu Giấy, phản ánh rõ thực trạng này. Chị kể, cách đây hơn một tháng, gia đình chị đã đặt cọc một căn hộ hơn 70m² tại dự án đã bàn giao 4 năm ở phường Từ Liêm, giá 5,4 tỷ đồng tương đương 77 triệu đồng/m².

“Tuy nhiên, chỉ sau một tuần, chủ nhà bất ngờ báo tăng thêm 150 triệu đồng với lý do dự án mới cùng phường đang rao hơn 120 triệu đồng/m². Sau khi thương lượng không thành, vợ chồng tôi đành rút cọc. Thật sự bất ngờ khi chung cư cũ bây giờ cũng tăng chóng mặt, “ăn theo” giá dự án mới” - chị Minh Hà chia sẻ.

Tương tự, chị Ngọc Loan (38 tuổi, quê Ninh Bình) cho biết kế hoạch mua nhà của gia đình chị phải tạm hoãn khi giá chung cư cũ tăng liên tục, còn dự án mới lại vượt xa khả năng chi trả. Tại phường Đống Đa, nhiều căn hộ rao bán đầu năm chỉ ở mức 90 – 110 triệu đồng/m², nay đã vọt lên 105 – 125 triệu đồng/m². “Nhiều chủ nhà tăng giá thêm hàng trăm triệu đồng chỉ trong vài tháng, vì tin rằng thị trường đang “vào sóng” - chị Loan nói.

Số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, giá bán trung bình chung cư cũ tại Hà Nội trong quý II/2025 đạt khoảng 50 triệu đồng/m², tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, chung cư sơ cấp tiếp tục leo thang mạnh, đạt mức trung bình 79 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì), tăng đến 33% so với cùng kỳ. Tổng lượng giao dịch toàn thị trường đạt gần 5.200 căn, giảm 27% so với cùng kỳ, phản ánh sức mua suy giảm trong bối cảnh giá tăng cao. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới chỉ đạt 60%, thấp hơn nhiều so với mức 90% của năm ngoái.

Theo báo cáo của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng), thời gian gần đây tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ tại Hà Nội giảm 12,7%, TP Hồ Chí Minh giảm 6,8% so với cùng kỳ. Dù nguồn hàng mới nhiều hơn, song người mua vẫn thận trọng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp nơi giá đã vượt xa khả năng chi trả trung bình. Thống kê trên thị trường thứ cấp cho thấy, nhiều dự án tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng giá. Chẳng hạn, Bamboo Airways Tower đạt 80,8 triệu đồng/m² (tăng 3,9%), Sun Square tăng lên 67,9 triệu đồng/m², Hà Nội Center Point đạt 90,7 triệu đồng/m², còn The Matrix One vượt ngưỡng 111,7 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, cũng có dự án bắt đầu giảm nhiệt như Royal City (-3,1%), Unimax Twin Tower (-3,6%) hay D’.Le Roi Soleil (-4,5%), cho thấy xu hướng phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Cùng với đó, lượng căn hộ giá rẻ trên thị trường đang khan hiếm nghiêm trọng. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, các căn hộ dưới 2 tỷ đồng chỉ còn chiếm 3,9% tổng nguồn cung, trong khi phân khúc trên 5 tỷ đồng chiếm hơn 55,6%. Nhà giá vừa túi tiền ngày càng biến mất khỏi bản đồ bất động sản đô thị.

Cần hướng đi bền vững cho thị trường nhà ở

Bà Lò Thị Dung – Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội cho biết, sau giai đoạn “chững giá” đầu năm, nhiều chủ nhà đang bất ngờ tăng giá bán, đặc biệt tại những khu vực có dự án mới vừa công bố. Các căn hộ đã qua sử dụng vài năm nhưng nằm gần khu dự án mới đều bị đẩy giá mạnh, chủ nhà thường không chịu áp lực tài chính, nên sẵn sàng ‘neo giá’ cao để chờ sóng. Điều này khiến nhiều giao dịch thất bại vì người mua không chấp nhận mức giá quá cao. Với cùng số tiền, họ có thể mua căn hộ mới, nên ngay cả người thu nhập khá cũng phải cân nhắc.

“Thực tế, giá bán tăng chủ yếu dựa vào tâm lý kỳ vọng hơn là giá trị sử dụng thực. Một số chủ nhà và nhà đầu tư tin rằng “mặt bằng giá sẽ không bao giờ giảm”, nên mạnh tay nâng giá. Tuy nhiên, điều này đang khiến thị trường rơi vào tình trạng “giá ảo”, thanh khoản giảm, và mất dần tính hấp dẫn với người mua thực” – bà Dung cho hay.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, đà tăng giá liên tục tại Hà Nội đang tiềm ẩn nhiều rủi ro. Giá nhà leo thang khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời, không chỉ với người thu nhập trung bình mà cả người thu nhập cao. Thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng khi nguồn cung chủ yếu là nhà cao cấp, còn phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như “biến mất”.

Nguyên nhân sâu xa nằm ở cơ chế chính sách chưa đồng bộ: tín dụng cho nhà ở xã hội vẫn vướng mắc, trong khi nhà thương mại chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào và thủ tục pháp lý. Việc thiếu nguồn cung thực chất ở phân khúc bình dân khiến dòng tiền đầu tư tập trung vào cao cấp, từ đó “kéo” cả thị trường đi lên theo hướng bất bình đẳng.

“Nếu không khơi thông nguồn cung ở phân khúc vừa túi tiền, thị trường sẽ tiếp tục bị dẫn dắt bởi các đợt tăng giá ảo. Điều cần nhất hiện nay là một hệ thống chính sách nhất quán, vừa khuyến khích doanh nghiệp phát triển sản phẩm thiết yếu, vừa kiểm soát mặt bằng giá, để thị trường không bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ” - ông Điệp nhấn mạnh.

Các chuyên gia đều cho rằng, để tránh việc giá chung cư cũ tiếp tục “leo thang” mất kiểm soát, Nhà nước cần có giải pháp đồng bộ hơn trong quy hoạch, tín dụng và thuế BĐS. Trong đó, ưu tiên khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại giá vừa phải, đồng thời kiểm soát đầu cơ bằng công cụ thuế tài sản. Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp. Việc phát triển các dự án này không chỉ giúp giảm áp lực lên thị trường thương mại, mà còn góp phần bình ổn giá, tạo điều kiện cho người dân đô thị có cơ hội an cư thực sự.

Khi giá chung cư cũ tăng theo dự án mới, lợi ích ngắn hạn có thể thuộc về một số chủ đầu tư và nhà đầu cơ, nhưng về lâu dài, thị trường có thể đánh mất sự ổn định, yếu tố sống còn của lĩnh vực bất động sản. Nếu không sớm điều chỉnh, “cơn sóng giá” hôm nay có thể trở thành rào cản lớn cho sự phát triển bền vững của đô thị và an sinh xã hội trong tương lai.