Nhận diện khó khăn
Tại Kỳ họp thứ 5 Quốc hội Khoá XV, ngày 22/6/2023, đã thông qua Nghị quyết thành lập Đoàn giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển NƠXH từ năm 2015 đến hết năm 2023”. Đây là lần đầu tiên Quốc hội thực hiện quyền giám sát tối cao đối với thị trường BĐS và phát triển NƠXH là một lĩnh vực kinh tế nhưng lại gắn liền với mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. Sau hơn 1 năm quyết liệt triển khai thực hiện, Đoàn giám sát chuyên đề đã hoàn thành Báo cáo kết quả giám sát.
Trong giai đoạn này Quốc hội, Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương đã nghiêm túc, kịp thời tổ chức triển khai xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật về phát triển NƠXH. Quốc hội đã ban hành 12 luật, 4 nghị quyết; Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành 43 nghị định, nghị quyết, quyết định; các bộ, cơ quan ngang bộ ban hành 25 thông tư, UBND cấp tỉnh ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để hoàn thiện hệ thống pháp luật về phát triển NƠXH.
Từ năm 2015 đến nay, trên địa bàn cả nước có khoảng 800 dự án NƠXH đã được triển khai với quy mô 567.042 căn, trong đó: 373 dự án hoàn thành, quy mô 193.920 căn; 129 dự án đã khởi công xây dựng, quy mô 114.934 căn; 298 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 258.188 căn.
Đáng chú ý, Báo cáo kết quả giám sát đã chỉ ra các tồn tại, hạn chế chủ yếu về công tác quản lý Nhà nước và hoạt động phát triển NƠXH, như sau: Một là, nhiều địa phương chưa đạt tỷ lệ hoàn thành phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; tỷ lệ quỹ đất dành cho phát triển NƠXH khu vực đô thị thấp, chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, khi thực hiện, chính sách này còn bộc lộ một số điểm chưa hợp lý, khó thực hiện. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng còn chưa kịp thời, dẫn đến khó khăn trong việc triển khai thực hiện các dự án NƠXH; công tác xét duyệt đối tượng thụ hưởng chính sách, thẩm định giá NƠXH thường xuyên kéo dài so với thời hạn quy định của pháp luật, ảnh hưởng lớn đến chu kỳ đầu tư, thu hồi vốn, trả lãi ngân hàng của chủ đầu tư và sự tiếp cận NƠXH của người dân.
Hai là, tình trạng dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, thiếu sản phẩm NƠXH và nhà ở giá thấp phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân; giá NƠXH bình quân còn quá cao so với thu nhập của đối tượng thụ hưởng; công tác quản lý Nhà nước về NƠXH vẫn còn nhiều yếu kém, bất cập;
Nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước cho các chương trình tín dụng ưu đãi NƠXH còn thấp, quy trình, thủ tục cho vay thông qua Ngân hàng chính sách xã hội (NHCSXH) phức tạp, trùng lặp; mức cho vay tối đa đối với đối tượng chính sách xã hội thấp, chưa phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội; triển khai chương trình cho vay từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chậm nên chưa phát huy tác dụng trong việc thu hút, khuyến khích chủ đầu tư, người mua NƠXH.
Ba là, việc thực hiện Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở, Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021 - 2030) chưa đạt yêu cầu, đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển NƠXH.
Bốn là, các hình thức phát triển NƠXH chưa hài hòa, mới tập trung chủ yếu vào các dự án do DN, hợp tác xã thực hiện nên việc hoàn thành chỉ tiêu phát triển NƠXH còn bị động, phụ thuộc vào hình thức này.
Giải pháp hoàn thành mục tiêu phát triển 1 triệu căn NƠXH
Hiện nay, ngân hàng chính sách xã hội (NHCSXH) căn cứ vào quy định của Nghị định 100/2024/NĐ-CP về việc điều chỉnh mức lãi suất chương trình cho vay ưu đãi NƠXH, theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP hướng dẫn về lãi suất cho vay đối với các khoản vay đã ký hợp đồng tín dụng trước ngày 1/8/2024. Theo đó, lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ.
Trong khi mức lãi suất cho vay thời điểm hiện tại là 6,6%/năm, áp dụng cho chủ đầu tư dự án NƠXH để bán, cho thuê mua được vay vốn ưu đãi bằng 120% lãi suất cho vay “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại NH CSXH với lãi suất 7,92%/năm trong năm 2024 (tính theo công thức 6,6%/năm x 120% = 7,92%/năm) và người mua, thuê mua NƠXH chỉ được hưởng lãi suất ưu đãi 6,6%/năm bằng với lãi suất cho vay “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại NHCSXH.
Chúng tôi nhận thấy, mức lãi suất gọi là “ưu đãi” này quá cao so với lãi suất cho vay thương mại thông thường của các tổ chức tín dụng hiện nay, nên đề nghị xem xét điều chỉnh giảm mức lãi suất cho vay đối với “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại NHCSXH về mức lãi suất 3% hoặc 4,8%/năm là phù hợp, để chủ đầu tư dự án NƠXH được vay ưu đãi với lãi suất từ 3,6% hoặc 5,76%/năm và người mua, thuê mua NƠXH được vay ưu đãi với lãi suất từ 3% hoặc 4,8%/năm là phù hợp.
Đề nghị bổ sung vào Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận nhà ở riêng lẻ là “nhà trọ cho thuê dài hạn” cũng là một hình thức NƠXH do cá nhân, hộ gia đình đầu tư, kinh doanh để các chủ nhà trọ cũng được đối xử tương tự như chủ đầu tư dự án NƠXH được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng (như đề xuất trên đây) và giảm mức thuế khoán về mức bằng 3,5%/doanh thu (gồm 2,5% thuế GTGT và 1% thuế TNCN. Hiện nay, Thông tư 40/2021/TT-BTC áp dụng mức thuế khoán bằng 7%/doanh thu, bao gồm 5% thuế GTGT và 2% thuế TNCN bằng với chủ khách sạn mini cho thuê lưu trú du lịch ngắn hạn theo ngày, theo giờ).
Đề nghị Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN quy định chính sách ưu đãi về thuế đối với chủ đầu tư dự án NƠXH chỉ để cho thuê theo hướng được giảm 70% thuế suất thuế GTGT về mức 3% và được giảm 70% thuế suất thuế TNDN về mức 6% để khuyến khích các DN đầu tư phát triển NƠXH để cho thuê.
