Giao dịch “lao dốc” nhưng giá nhà đất thổ cư Hà Nội vẫn tăng cao

Giao dịch giảm tốc

Trong báo cáo mới đây của OneHousing (Trung tâm nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng), lượng giao dịch đất thổ cư tại Hà Nội đang có xu hướng giảm mạnh đầu năm. Theo đó, quý I/2025, thị trường đất thổ cư ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch, giảm 59% theo quý và 54% theo năm. Cụ thể, tại khu Tây, quận Hà Đông ghi nhận đà giảm mạnh nhất, khoảng 71%, theo sau là Nam Từ Liêm (60%), Cầu Giấy (58%) và Bắc Từ Liêm (55%).

Khu Đông cũng ghi nhận đà giảm rõ rệt tại Long Biên (giảm 54%) và Gia Lâm (giảm 65%). Ở khu Nam, quận Hoàng Mai có khoảng 350 giao dịch đất thổ cư trong quý I, giảm 60% so với quý trước.

Còn theo dữ liệu của kênh rao tin trực tuyến batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tìm mua BĐS trên cả nước trong tháng 4 giảm 18% so với tháng trước. Trong đó, phân khúc nhà riêng giảm 20%, nhà mặt phố giảm 22%. Ghi nhận từ thực tế thị trường cho thấy, dù diễn biến về thanh khoản nhà đất có sự sụt giảm và không như kỳ vọng nhưng mặt bằng giá đang ghi nhận xu hướng tăng cao.

Cụ thể, tại quận Long Biên mặt bằng giá nhà thổ cư dao động 130 - 200 triệu đồng/m2, tùy vị trí và hiện trạng nhà, tăng khoảng 30 - 40% sau một năm. Đơn cử, một căn nhà tại Thạch Bàn có diện tích 32m2, lô góc đang được rao bán với giá 8,25 tỷ đồng, tương đương khoảng 258 triệu đồng/m2. Hay một căn khác nằm trên phố Lệ Mật có diện tích 44m2 được chào giá 8,95 tỷ đồng, tương đương khoảng 203 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại quận Hà Đông giá bán nhà riêng có sự tăng nhẹ từ 4 - 8% trong thời gian một năm. Đơn cử, một căn nhà tại Vạn Phúc, gần bưu điện có diện tích 50m2 đang được chào giá 10 tỷ đồng, tương đương 200 triệu đồng/m2, mức giá này đã tăng gần 8% so với thời điểm quý IV/2024.

Thậm chí nhiều nhà trong ngõ nhỏ tại quận Nam Từ Liêm, ô tô không vào tận nơi, được chào bán 175 - 280 triệu đồng/m2. So với đầu năm ngoái, mức giá này đã tăng hơn 30%, khoảng 8 - 17 tỷ đồng cho một căn có diện tích 40 - 60m2. Mức giá này ngang với một số căn nhà mặt phố cùng khu vực.

Anh Viết An (40 tuổi, sinh sống tại phố Chùa Bộc, quận Đống Đa) cho biết, anh rất bất ngờ khi giá nhiều căn nhà riêng tại đây đang liên tục tăng cao, dù cùng một tuyến phố nhưng mỗi người rao bán một mức giá khác nhau. “Các thông tin từ quy hoạch khiến giá nhà đất thời gian gần đây liên tục “nhảy múa”. Nhiều căn nhà dù có diện tích nhỏ hẹp từ 45 - 50m2 cũng được rao bán với mức giá hàng chục tỷ đồng. Tuy nhiên, người mua vẫn có tâm lý chờ đợi thay vì xuống tiền ở thời điểm giá tăng cao như hiện nay” - anh Viết An chia sẻ.

Anh Đinh Văn Hà (môi giới BĐS đất nền) chia sẻ, đây là giai đoạn mà người mua và người bán vẫn đang “giằng co”, chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường. “Khó khăn lớn nhất khiến các giao dịch chưa thể chốt là do người mua có tâm lý muốn giữ tiền, chờ bất động sản giảm thêm. Phân khúc này đang chững lại, đòi hỏi sự điều chỉnh để khơi thông dòng tiền và cân bằng cung - cầu” - anh Đinh Văn Hà chia sẻ.

Cần tỉnh táo trước khi xuống tiền

Theo đánh giá, một trong những nguyên nhân khiến giao dịch đất tổ cư tại Hà Nội sụt giảm là do sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư. Thay vì rót vốn vào thị trường nội đô với mức giá thành cao và thanh khoản thấp, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng ra vùng ven hoặc các tỉnh lân cận để đón đầu thông tin quy hoạch và sáp nhập hành chính.

Đề cập đến nội dung trên, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhận định, khẩu vị và hành vi của nhà đầu tư đang dần thay đổi và có xu hướng dịch chuyển về vùng ven hoặc các tỉnh lân cận nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng và giá dễ tiếp cận hơn.

“Khu vực trung tâm Thủ đô ít chịu áp lực giảm giá BĐS nhưng biên độ tăng không còn mạnh. Dòng tiền đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển sang các khu vực đô thị vùng ven, nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng. Đối với nhà đầu tư, cần nghiên cứu và đánh giá kỹ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nền để đảm bảo đầu tư an toàn trong dài hạn, tránh tình trạng bỏ hoang đất” - ông Nguyễn Thế Điệp khuyến cáo.

Trao đổi với phóng viên, Giám đốc kinh doanh Vùng OneHousing Đỗ Ngọc Thắng nhận định, thị trường giá BĐS Hà Nội sẽ khó giảm sâu trong thời gian tới nhưng biên độ tăng sẽ chậm lại. “Dòng tiền của người mua đang dịch chuyển về các khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển, kết nối giao thông thuận lợi và khả năng thanh khoản tốt như Long Biên, Hà Đông, Hoàng Mai. Bên cạnh đó, các cơ chế, chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước đang tạo lực đẩy cho hạ tầng đô thị, từ đó giúp khơi thông giao dịch và góp phần phục hồi thị trường trong thời gian tới” - ông Đỗ Ngọc Thắng đánh giá.

Còn theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, TS Trần Xuân Lượng, giá nhà đất trong khu vực nội đô có xu hướng tăng chủ yếu do yếu tố tâm lý từ việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ. Trong bối cảnh giá không ngừng leo thang nhưng thu nhập người dân không tăng tương ứng, thị trường đang chứng kiến sự sụt giảm rõ rệt về lượng giao dịch. Bên cạnh đó, kỳ vọng cao từ phía người bán cũng là nguyên nhân đẩy mặt bằng giá lên mức khó tiếp cận.

“Dù các khu vực vùng ven hay tỉnh phụ cận Hà Nội đang có mức giá dễ chịu hơn, nhưng do hạ tầng và giao thông chưa đồng bộ nên nhà đất nội đô vẫn được xem là lựa chọn ưu tiên của người mua. Tuy nhiên, người mua cần tỉnh táo, lựa chọn phân khúc phù hợp với khả năng tài chính. Nếu chưa thực sự có nhu cầu ở ngay, không nên vội vàng xuống tiền trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, còn nhiều rào cản pháp lý, đặc biệt là với phân khúc nhà ở xã hội” - TS Trần Xuân Lượng khuyến cáo.