Giải pháp để kiềm chế giá bất động sản tăng cao

“Nút thắt” từ mất cân đối cung – cầu

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá BĐS tăng nóng là nguồn cung không theo kịp nhu cầu thực. Tại Hà Nội, số lượng dự án mới mở bán trong giai đoạn 2022 – 2024 giảm tới 70% so với giai đoạn 2018 – 2020, nhiều dự án vướng pháp lý kéo dài khiến quỹ hàng khan hiếm, tạo ra áp lực tăng giá. Có nhiều yếu tố đẩy giá BĐS tăng cao trong thời gian qua, trước hết là sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung - cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Trong khi nhu cầu ở thực rất lớn, nguồn cung lại hạn chế do vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư kéo dài, quỹ đất sạch khan hiếm.

Bên cạnh đó, hoạt động đầu cơ, “lướt sóng” diễn ra phổ biến, nhất là tại các khu vực có thông tin quy hoạch, hạ tầng mới. Không ít trường hợp, giá đất bị đẩy lên cao do các chiêu trò thổi giá, tạo sóng ảo, khiến thị trường méo mó, xa rời giá trị thực. Ngoài ra, tâm lý coi BĐS là kênh đầu tư an toàn, tích trữ tài sản lâu dài cũng góp phần làm gia tăng sức nóng.

Khi dòng tiền nhàn rỗi không tìm được kênh sản xuất hiệu quả, BĐS trở thành nơi “trú ẩn”, kéo theo tình trạng giá tăng nhanh. Một nguyên nhân quan trọng khác là hệ thống chính sách chưa theo kịp thực tiễn, từ quy hoạch, đấu giá đất, cho đến quản lý thuế và tín dụng… những khoảng trống này tạo điều kiện cho đầu cơ và trục lợi, làm méo mó quy luật thị trường.

“Khi chuỗi pháp lý “tắc nghẽn”, DN không thể triển khai dự án mới, thị trường ngay lập tức bị nén lại, càng ít sản phẩm, giá càng bị đẩy lên, đó là quy luật thị trường. Ngoài ra, cơ cấu nhà ở chưa hợp lý cũng khiến giá bị đội lên, trong khi phân khúc cao cấp, hạng sang liên tục tăng nguồn cung, thì nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại rất hạn chế. Sự lệch pha này khiến nhu cầu ở thực không được đáp ứng đầy đủ, đồng thời tạo cơ hội cho giới đầu cơ đẩy giá” - chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Minh Phong nhìn nhận.

Một trong những cấu phần quan trọng của giá BĐS là chi phí đầu vào, gồm tiền sử dụng đất, lãi vay, chi phí pháp lý, chi phí đầu tư hạ tầng… nhiều dự án BĐS phải mất từ 2 – 5 năm để được hoàn thiện thủ tục. Thời gian kéo dài khiến chi phí tài chính đội lên, buộc chủ đầu tư điều chỉnh giá bán, đây cũng là lý do vì sao cùng một sản phẩm, nhưng chỉ cần thủ tục chậm nửa năm, giá có thể tăng vài chục phần trăm.

“Nếu cải cách thủ tục để giảm thời gian phê duyệt dự án xuống còn 9 – 12 tháng, giá BĐS có thể giảm từ 10 – 15%. Chi phí cơ hội và chi phí vốn là ‘chi phí vô hình’ nhưng tác động rất lớn đến giá nhà. Rút ngắn thời gian phê duyệt dự án chính là giải pháp quan trọng để kìm giá” – ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) phân tích.

Kiểm soát đầu cơ, minh bạch hóa thị trường

Các chuyên gia đều chung quan điểm, nguyên nhân chính khiến giá BĐS tăng bất hợp lý là hoạt động đầu cơ, lướt sóng trong giai đoạn thị trường lên giá. Nhiều khu vực chỉ dựa vào thông tin quy hoạch chưa kiểm chứng đã tăng giá gấp 2 – 3 lần dù hạ tầng không thay đổi. Để hạn chế tình trạng này cần: Đánh thuế cao với giao dịch ngắn hạn, kinh nghiệm quốc tế đã có nhiều nước áp dụng thuế chuyển nhượng cao đối với tài sản bán lại trong vòng 1 – 3 năm. Mức thuế tại Singapore lên đến 12 – 20%, giúp hạn chế đầu cơ hiệu quả. Tại Việt Nam, đề xuất đánh thuế sở hữu thứ hai hoặc thuế bán trong thời gian ngắn đang được thảo luận, đây được xem là giải pháp quan trọng giúp thị trường hướng đến người có nhu cầu thực.

Cùng với đó cần đẩy mạnh minh bạch hóa thông tin quy hoạch, do tình trạng thổi giá xuất phát từ việc người dân không thể kiểm chứng thông tin quy hoạch. Việc hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, cho phép người dân tra cứu trực tuyến thông tin quy hoạch – pháp lý là giải pháp căn cơ để hạn chế “sốt đất ảo”. Ngoài ra, cần kiểm soát hoạt động môi giới, do hiện nay thị trường có một bộ phận môi giới tự phát thổi giá, tạo sóng, việc siết quản lý hoạt động môi giới sẽ góp phần giảm hiện tượng thao túng giá.

“Muốn giảm giá BĐS phải tăng nguồn cung, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Trong đó tập trung đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý, sẽ tạo ra áp lực giảm giá tự nhiên. Các đô thị lớn cần tận dụng quỹ đất ven đô, khu vực vệ tinh, không tập trung tăng cao ở nội đô, giúp thị trường phân bổ lại áp lực. Đặc biệt, cần sớm hoàn thiện các dự án hạ tầng “mạch máu” (đường vành đai, cao tốc, metro…) không chỉ thúc đẩy kết nối mà còn tạo điều kiện để mở rộng không gian đô thị. Khi đó hiện tượng “sốt giá cục bộ” sẽ giảm” – Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính phân tích.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, TS Võ Trí Thành cho rằng, Nhà nước cần phải có chính sách tín dụng hợp lý, bởi tín dụng là “dòng máu” của thị trường BĐS. Tuy nhiên, việc siết tín dụng quá mạnh có thể khiến thị trường đóng băng, trong khi tín dụng nới lỏng quá mức lại đẩy giá tăng cao. Đồng thời, minh bạch là yếu tố nền tảng để thị trường vận hành đúng quy luật, khi người dân có thông tin đầy đủ về giá giao dịch, giá đất đền bù, tiến độ dự án, pháp lý dự án… thị trường sẽ giảm tình trạng định giá “mập mờ, nhảy múa”.

Tại nhiều nước, các cổng thông tin BĐS công khai 100% giá giao dịch thực tế, đây là yếu tố giúp giá nhà tăng ổn định 2 – 5% mỗi năm, thay vì tăng đột biến. Việt Nam đang triển khai các hệ thống dữ liệu đất đai, dữ liệu giá giao dịch theo chuẩn quốc tế, khi hoàn thiện các cơ quan quản lý sẽ dễ dàng kiểm soát biến động giá, cảnh báo nguy cơ bong bóng và đưa ra chính sách kịp thời.

“Phát triển nguồn cung bền vững không chỉ giúp ổn định giá mà còn tạo ra nền tảng cho thị trường phát triển dài hạn, góp phần giải quyết bài toán an sinh và ổn định xã hội. Không chỉ Nhà nước, bản thân DN cũng đóng vai trò quan trọng trong việc kiềm chế giá nhà. Thị trường chỉ bền vững khi DN chuyển từ tư duy “đầu cơ đất” sang tư duy nhà ở là sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, điều này đòi hỏi sự chuyển đổi căn bản trong chiến lược phát triển.” – TS Võ Trí Thành nói.