Luồng vốn tín dụng chính từ các ngân hàng thương mại lại dễ “tổn thương”. Việc chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS là giải pháp có sức sống nên khai phá. Cần nhanh chóng hình thành các quỹ tín thác (REIT) khi khung pháp luật cho giải pháp này đã được tạo dựng.
Lo vốn chính bị siết chặt
“Việc chăm lo và tạo nguồn vốn để phát triển thị trường BĐS rõ ràng là một vấn đề xã hội cần quan tâm một cách đúng mức” - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư BĐS Toàn Cầu Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh. Theo ông Hiệp, phần lớn các dự án BĐS thương mại, nguồn vốn trông cậy chủ yếu vào tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, gần đây, dư luận hết sức lo ngại về dự thảo Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khi nâng hệ số rủi ro từ 150% lên 250% và cắt giảm việc sử dụng vốn ngắn hạn vào dự án trung hạn, dài hạn từ 60% xuống 40%.
Đồng quan điểm, TS Lê Xuân Nghĩa phân tích: “Giả sử muốn “cảnh cáo”, ngân hàng chỉ cần nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS lên 200%, còn 250% là mức cao nhất thế giới rồi. Sau này không còn dư địa điều chỉnh, đồng thời nên duy trì tăng trưởng tín dụng không quá 20%/năm và tỷ lệ tiền gửi trên tiền cho vay không quá 80%”. Ông Nghĩa cho biết thêm, việc theo dõi sức khỏe tín dụng của ngân hàng hết sức cần thiết nhưng thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng. Nếu để lãi suất tiếp tục tăng lên, toàn bộ nỗ lực về phục hồi của DN, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được.
PGS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân khẳng định: “Thị trường có nhu cầu hấp thụ vốn tín dụng cho các dự án có sản phẩm dở dang thuộc các vùng lân cận có tiềm năng sớm phát triển. Đây là cơ hội tốt cho tăng trưởng tín dụng một cách hiệu quả và an toàn đối với ngân hàng”.
Trước sự lo ngại của các DN BĐS, ông Nguyễn Trọng Du – Vụ trưởng Vụ Chính sách an toàn hoạt động ngân hàng – Cơ quan Thanh tra giám sát – NHNN giải thích: “NHNN khi xây dựng dự thảo Thông tư 36 hoàn toàn công khai có lộ trình cụ thể chứ không có tính chất “thô bạo” với thị trường BĐS. Đối với rủi ro thanh khoản, NHNN nhận thấy việc điều chỉnh sẽ tạo tính trung hạn, thị trường BĐS hoạt động an toàn hơn. Còn điều chỉnh rủi ro kinh doanh BĐS là tỷ lệ yêu cầu xác định nguồn vốn, chứ không phải là tỷ lệ bắt buộc để các ngân hàng kiểm soát việc cho vay BĐS. Ngân hàng là công cụ gián tiếp nâng tỷ lệ lên để yêu cầu các DN BĐS dự trữ nhiều nguồn vốn tự có”.
Tạo vốn mới bằng cách nào?
GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng: “Cần tạo ra kênh nối giữa tài chính và BĐS. Chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS bằng cách chuyển cơ chế huy động vốn theo hình thức mua bán nhà trên giấy hình thành cơ chế niêm yết và bán cổ phiếu dự án BĐS; thành lập các quỹ tín thác đầu tư BĐS để huy động vốn trên thị trường chứng khoán”.
Tính đến thời điểm hiện tại, Việt Nam chưa có quỹ REIT nào được thành lập và huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, dù hệ thống pháp luật đã hoàn chỉnh. Trong tình hình thị trường Việt Nam đã khởi sắc, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu.
Trong khi đó, ông Hiệp lại cho rằng, việc chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS hiện tại chưa khả thi. Bởi không phải DN BĐS nào cũng muốn lên sàn. Điều quan trọng nữa là chứng khoán hóa dự án hay chứng khoán hóa công ty? Vì vậy, nguồn vốn chính của BĐS trước mắt vẫn phải trông vào vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị, NHNN tính toán cụ thể đối với dự thảo Thông tư 36, tránh gây méo mó thị trường BĐS. NHNN cần kiểm tra chặt chẽ việc cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại đối với các chủ đầu tư dự án thật an toàn. Mỗi ngân hàng cần xác định tiêu chí cho vay của mình đối với từng DN BĐS thì sẽ không còn tình trạng DN “ôm” dự án nằm chờ như hiện nay.
Tại hội thảo, các chuyên gia đều tán thành việc hình thành quỹ tín thác BĐS để phát triển thị trường. “ Hiệp hội BĐS Việt Nam đang chỉ đạo một số thành viên xây dựng quỹ BĐS niêm yết đầu tiên ở Việt Nam, với sự tham gia của các DN đầu tàu. Hy vọng hướng đi này sẽ tạo dòng vốn mới, tăng tính thanh khoản cho các dự án” - ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhấn mạnh.
Huy động nguồn vốn từ chứng khoán sẽ giúp nhiều dự án bất động sản thực thi hiệu quả hơn. Ảnh: Chiến Công
|
Chuyên gia nhận định
Đa dạng hóa các loại hình huy động vốn
 Trao đổi với Kinh tế & Đô thị, TS Ngô Thị Phương Thảo (Khoa BĐS và Kinh tế tài nguyên – Đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng, với những dấu hiệu phục hồi và khả năng phát triển cho thấy sẽ có một lượng lớn vốn đầu tư đổ vào thị trường BĐS năm 2016 và những năm tiếp theo. Đây là giai đoạn cần có sự tham gia tích cực của hệ thống tín dụng ngân hàng theo hướng nới lỏng cơ chế cho vay với chi phí vốn hợp lý hỗ trợ trực tiếp cho các chủ đầu tư có dự án dở dang. Tuy nhiên với những đòi hỏi về vốn của thị trường BĐS, nguồn vốn tín dụng ngân hàng với những ràng buộc của chính sách tiền tệ, về lâu dài cần có sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính và đa dạng hóa các loại hình huy động vốn khác nhau như nguồn vốn từ Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư BĐS, Cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở... tạo kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường BĐS.
Gia Tuấn ghi
|
