Giảm nhiệt nguồn cung nhà ở

Thiếu nguồn cung

Trong suốt gần 10 năm qua, chưa có thời điểm nào thị trường bất động sản (BĐS) lại rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung mới sản phẩm như hiện nay. Cụ thể trong năm 2022, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, cả nước chỉ có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng 47,7%); 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng 55,2%).

Đối với dự án NƠXH, trên cả nước chỉ có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; 114 dự án với 6.196 căn hộ hoàn thành xây dựng; 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Bước sang năm 2023, thị trường còn đi theo chiều hướng xấu hơn, khi trong quý I cả nước chỉ có 17 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, bằng 77,3% so với quý IV/2022 và 43,6% so với quý I/2022.

Đáng chú ý, trong quý I cả nước có duy nhất 1 dự án NƠXH với quy mô 300 căn hộ được cấp phép mới. Trong bối cảnh suy giảm của thị trường, những đô thị lớn, đông dân cư như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... đứng trước áp lực rất lớn về việc thiếu hụt nhà ở cho người dân và cũng đặt ra áp lực tương tự đối với chính quyền địa phương trong công tác an sinh xã hội.

Trong quý I/2023, cả nước có khoảng 25.000 sản phẩm mới (80% là căn hộ chung cư) ở tất cả các phân khúc được đưa ra thị trường bằng 63% so với cùng kỳ năm trước, nhưng địa bàn lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh chỉ chiếm lần lượt là 29% và 30% tổng nguồn cung, trong khi địa bàn Tây Nam bộ lại chiếm tới 40%.

“Cơn khát” nguồn cung đang được xem là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự tăng giá không ngừng của các sản phẩm BĐS, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư.

Báo cáo nghiên cứu thị trường của Hội môi giới BĐS Việt Nam đã chỉ ra rằng, trong quý I/2023 ở tất cả 12 quận nội thành và các huyện chuẩn bị được nâng cấp thành quận của Thủ đô Hà Nội, giá nhà chung cư đồng loạt tăng so với giai đoạn cuối năm 2022, trong đó địa bàn “nóng” nhất là quận Hoàng Mai (tăng 24%), huyện Gia Lâm (23%), quận Long Biên (15%), huyện Đông Anh (12%), quận Thanh Xuân (11%), những địa bàn khác tăng đồng loạt từ 4 – 6%.

“Những khó khăn của thị trường nhà đất tại Hà Nội cũng là tình trạng chung của cả nước. Cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và người dân đều đang trong trạng thái bất an vì những rủi ro hiện hữu, đặc biệt là vấn đề pháp lý.

Bên cạnh đó cũng bắt nguồn từ sự chênh lệch cơ cấu sản phẩm, giai đoạn 2016 – 2020 thị trường nhà đất Hà Nội ghi nhận lực cầu lớn, các dự án đồng loạt được triển khai, nhưng số lượng dự án nhà giá rẻ lại rất ít dẫn đến tình trạng lệch pha cung – cầu như hiện nay và những biến động về vật giá làm giá nhà tăng cao khiến người dân càng khó khăn trong việc tạo lập chỗ ở” – Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội TS Nguyễn Hữu Cường phân tích.

Nỗ lực trong cơn khủng hoảng

Giai đoạn 2016 – 2020 là thời kỳ các Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà của TP Hà Nội đạt được nhiều kết quả tích cực, toàn TP xây dựng mới được thêm gần 50 triệu mét vuông sàn nhà ở (bình quân mỗi năm xây dựng mới khoảng 10 triệu mét vuông), giải quyết được nhu cầu về chỗ ở cho hàng vạn hộ gia đình.

Kết thúc giai đoạn này, toàn TP có 224,73 triệu mét vuông sàn nhà ở, diện tích bình quân đầu người đạt 27,25m2/người (vượt mục tiêu Chương trình phát triển nhà ở TP giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 996/2014QĐ-TTg là 26,3m2/người).

Hơn 2 năm đại dịch Covid-19 xảy ra đã làm suy giảm nguồn tài lực, nhiều dự án nhà ở không thể tiếp tục triển khai do chủ đầu tư không có kênh huy động vốn, hàng loạt lãnh đạo chủ chốt của các tập đoàn, DN BĐS, chứng khoán... bị khởi tố, bắt giam do kinh doanh sai pháp luật, khiến nhà đầu tư và cả người dân rơi vào trạng thái bất an, mất niềm tin vào thị trường.

Cùng với đó là hệ thống văn bản pháp luật không còn phù hợp với điều kiện thực tế, đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung chưa được chính thức thông qua, cũng mang đến tâm lý “cố thủ” chờ đợi từ phía DN đầu tư kinh doanh BĐS, dẫn tới nguồn cung trên thị trường tiếp tục giảm sút.

Giữa lúc thị trường đang trong giai đoạn khủng hoảng, UBND TP Hà Nội đã ban hành Kế hoạch phát triển nhà ở TP Hà Nội trong năm 2023, nằm trong chương trình tổng thể về phát triển nhà ở của TP giai đoạn 2021 – 2030.

TP đặt mục tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người trong năm 2023 sẽ đạt 28,2m2/người, tổng diện tích sàn nhà ở 6,965 triệu mét vuông. Trong đó, nhà ở riêng lẻ đạt 4,5 triệu mét vuông; nhà ở theo dự án 2,465 triệu mét vuông (gồm: 2,339 triệu mét vuông sàn nhà ở thương mại; 0,032 triệu mét vuông sàn NƠXH; 0,094 triệu mét vuông sàn nhà ở tái định cư).

Với những giải pháp tổ chức thực hiện cụ thể giao các sở, ban, ngành TP. Sở Xây dựng Hà Nội được giao nhiệm vụ là cơ quan thường trực thực hiện kế hoạch trên.

“Trong khi Chính phủ đang quyết liệt chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Hà Nội đã bắt tay vào hành động. Trước khi ban hành Kế hoạch phát triển nhà ở năm 2023, vào đầu tháng 4 vừa qua Chủ tịch UBND TP cũng đã làm việc trực tiếp với các quận, huyện để đưa ra giải pháp xử lý đối với 700 dự án vốn ngoài ngân sách chậm triển khai.

Đây có thể xem là một nỗ lực rất lớn của TP Hà Nội giữa lúc thị trường nhà đất đang trong giai đoạn khủng hoảng hiện nay” – Chuyên gia quy hoạch đô thị, Thạc sĩ Trần Tuấn Anh nhìn nhận.

Tuy nhiên, theo đánh giá thực tế, khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay đó là vấn đề về vốn và pháp lý, mặc dù Chính phủ đã có nhiều văn bản chỉ đạo và Nghị định, Thông tư hướng dẫn thực thi, nhưng những vướng mắc trên không thể giải quyết trong ngày một ngày hai, mà cần ít nhất từ 1 – 2 năm thì thị trường mới có thể phục hồi và tăng trưởng trở lại. Vì vậy, mục tiêu mà TP Hà Nội đề ra với số lượng công việc lớn, không chỉ là quyết tâm của riêng phía cơ quan quản lý Nhà nước, mà cần sự tham gia tích cực từ các DN, tổ chức xã hội.

“Để đạt được mục tiêu đề ra, ngoài những giải pháp về công tác quy hoạch, xây dựng, đất đai. TP cần huy động nguồn vốn xã hội hóa để phát triển nhà ở thông qua nhiều hình thức như: vốn của DN, ngân hàng, các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư phát triển địa phương, cổ phiếu, trái phiếu và các nguồn vốn hợp pháp khác nhằm tạo lập hệ thống tài chính nhà ở vận hành ổn định, dài hạn, giảm phụ thuộc vào ngân sách Nhà nước” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nêu ý kiến.