Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Chưa hết băn khoăn

Tiềm ẩn nhiều nguy cơ

Thời gian gần đây, rất nhiều chuyên gia và tổ chức xã hội nghề nghiệp ra sức kêu gọi Nhà nước cần nhanh chóng chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh BĐS thông qua quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch. Những tác động đó, thậm chí đã được cơ quan quản lý Nhà nước là Bộ Xây dựng tiếp thu và đưa nội dung này vào dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi nhưng giữa lúc nội dung này đang được bàn thảo thì hàng loạt vụ án liên quan đến lừa đảo, chiếm đoạt tài sản hay gian lận, trốn thuế của các sàn giao dịch BĐS tiếp tục bị Cơ quan Cảnh sát điều tra khởi tố hình sự, tống đạt bắt giam nhiều đối tượng là lãnh đạo sàn giao dịch.

Vụ việc mới đây nhất vào cuối tháng 4 vừa qua, Công an tỉnh Bình Dương đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với Trần Thị Thủy - Tổng Giám đốc Công ty BĐS Thủy Phát Land, trụ sở tại tỉnh Bình Dương về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Đối tượng này nhận đặt cọc chuyển nhượng nhiều lô đất ở tỉnh Bình Phước nhưng không thực hiện cam kết mà bỏ trốn, qua xác minh của cơ quan điều tra mặc dù không được chủ sở hữu thửa đất ủy quyền hoặc cho phép quyền môi giới, chuyển nhượng nhưng Thủy vẫn đại diện công ty ký hợp đồng với khách hàng và nhận tiền đặt cọc.

Cuối tháng 1/2023, Công an tỉnh Bình Dương cũng đã bắt giữ Trần Chí Thiện – Giám đốc Công ty BĐS Đông Dương Group sau khi đối tượng trốn truy nã cũng vì hành vi ký hợp đồng bán đất và thu tiền của khách hàng nhưng không có sản phẩm để giao trả. Đầu tháng 2/2023, Công an tỉnh Nghệ An khởi tố, bắt tạm giam Mai Xuân Điểu - Giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng BĐS Phoenix, đối tượng này mua đất của nhiều người rồi làm thủ tục phân lô, bán lại cho người khác. Tuy nhiên, sau khi đã nhận đủ tiền chuyển nhượng đất, đối tượng không thực hiện theo đúng thỏa thuận cam kết mà tìm kiếm khách hàng để bán tiếp các lô đất này nhằm mục đích chiếm đoạt tiền...

Trên đây chỉ là điển hình trong một loạt vụ án liên quan đến sai phạm của sàn giao dịch BĐS đã bị Cơ quan Cảnh sát điều tra khởi tố hình sự. Trong khoảng gần 10 năm trở lại đây, không có năm nào những người làm môi giới BĐS không bị vướng vào vòng lao lý, đây chính là nguyên nhân mà người dân vẫn chưa thực sự tin tưởng giao phó tài sản của mình qua bên trung gian là sàn giao dịch BĐS. Rồi đến khi Bộ Xây dựng đưa nội dung bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn, thì các chuyên gia, nhà quản lý lại lo ngại thêm những nguy cơ tiềm ẩn khác.

“Đối với những dự án BĐS có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Sàn giao dịch BĐS không phải là công cụ quản lý Nhà nước, thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin nên chưa rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch BĐS thực hiện qua sàn; chưa rõ ràng về trách nhiệm của sàn khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư” – Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh phân tích.

Ông Thanh cũng bày tỏ lo ngại việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, chi phí giao dịch, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Cần nghiên cứu kỹ lưỡng

Theo lý giải của đại diện Bộ Xây dựng, việc bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn sẽ làm tăng tính minh bạch, công khai thông tin, nhất là với BĐS hình thành trong tương lai, đồng thời góp phần phòng chống “rửa” tiền. Vì vậy, Điều 57 dự thảo quy định hai loại BĐS phải thông qua sàn, gồm: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Liên quan đến vấn đề này, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính, thời gian qua xảy ra nhiều tranh chấp, sai phạm từ hoạt động giao dịch BĐS. Quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn đã có từ năm 2006 nhưng sau đó bị loại bỏ do không đạt được mục tiêu hạn chế trốn thuế mà còn nảy sinh nhiều tiêu cực, trở thành rào cản trong bối cảnh thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, khi nhìn sang câu chuyện của nước Mỹ, chính phủ nước này quy định tất cả hoạt động giao dịch BĐS phải thông qua công ty môi giới nhưng có sự giám sát chéo giữa các bang vào Hiệp hội Quốc gia nhà BĐS (NAR), nên các sàn giao dịch và môi giới được kiểm soát chặt chẽ, thông tin được sàn truyền tải đến khách hàng cho đến khi giao dịch thành công. Nhưng ở Việt Nam, sàn giao dịch BĐS chỉ làm chức năng quảng cáo cho chủ đầu tư và việc giám sát bị buông lỏng dẫn tới sai phạm xảy ra.

“Lo ngại về những bất cập khi quy định giao dịch BĐS phải qua sàn là hoàn toàn có cơ sở nhưng sẽ được giải quyết khi luật hóa và ràng buộc chặt chẽ hơn trong luật, đặc biệt là quy định về vai trò, trách nhiệm của sàn giao dịch. Khi được gắn trách nhiệm với giao dịch từ đầu đến cuối, các sàn giao dịch dù có muốn cũng không thể hoặc khó để đi “sân sau” với chủ đầu tư. Đồng thời khi được luật hóa thì đội ngũ môi giới BĐS cũng sẽ đáp ứng được yêu cầu về chất lượng, chuyên môn” – ông Nguyễn Văn Đính nói.

Trong khi đó, luật sư Trịnh Hữu Đức – Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, thời gian qua sai phạm của DN kinh doanh BĐS gia tăng cả về số lượng lẫn mức độ, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã đưa ra quy định bắt buộc giao dịch phải qua sàn để ngăn ngừa những sai phạm. Nhưng thực tế, bản chất của sàn giao dịch BĐS là đơn vị trung gian tổ chức hoạt động thương mại chứ không phải là một công cụ pháp lý để ngăn ngừa sai phạm hay bảo vệ quyền, lợi ích của người dân.

“Bản chất của sàn giao dịch là một đơn vị kinh doanh dịch vụ, mà đã kinh doanh thì phải có lợi nhuận, nên nếu cho rằng bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn để ngăn ngừa những sai phạm của chủ đầu tư hay giảm thiểu rủi ro cho người dân là thiếu căn cứ và việc giao dịch qua sàn để đảm bảo lợi ích của người dân cũng thiếu cơ sở thực tiễn” – luật sư Trịnh Hữu Đức phân tích.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả, ảnh hưởng đến sự minh bạch và quyền lợi các bên trong kinh doanh BĐS. Vì vậy, cần cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch hoặc có quy định mở về giao dịch BĐS.