Giao dịch nhà ở chậm: nguy cơ bị đẩy giá và rủi ro nợ xấu

Thị trường “chờ sóng”, giao dịch trầm lắng

Theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng, lượng giao dịch nhà ở trong quý III/2025 giảm khoảng 25 – 30% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều dự án mới mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30 – 40%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn đầu năm. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, các sàn môi giới cho biết lượng khách đến xem và tìm hiểu sản phẩm giảm mạnh, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ trên 3 tỷ đồng.

Một nguyên nhân quan trọng là tâm lý người mua nhà đang ở trạng thái “nghe ngóng”. Sau khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà giảm nhẹ từ đầu năm, nhiều người kỳ vọng sẽ có thêm các gói hỗ trợ tín dụng mới hoặc giá nhà giảm sâu hơn khi nguồn cung tăng trở lại. Tuy nhiên, thực tế lại khác: giá nhà ở vẫn neo cao, thậm chí nhiều dự án đã âm thầm điều chỉnh tăng do chi phí đầu vào (vật liệu, đất, lãi vay) tăng mạnh.

“Thị trường đang trong tình thế giằng co giữa kỳ vọng của người mua và sức ép chi phí của chủ đầu tư. Khi thanh khoản thấp, các DN có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh tăng nhẹ để bảo vệ biên lợi nhuận, điều này khiến thị trường càng trầm lắng hơn, vì người mua càng chờ, DN càng khó xoay dòng tiền” - ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định.

Từ thực tế thị trường có thể thấy nghịch lý đang diễn ra là dù giao dịch chậm nhưng giá nhiều phân khúc vẫn “nóng”. Theo thống kê từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội quý III/2025 tăng khoảng 4 – 6% so với quý trước, chủ yếu do nguồn cung hạn chế và sự “găm hàng” của một số chủ đầu tư. Đáng quan ngại, khi thanh khoản yếu mà giá vẫn bị đẩy lên, điều đó phản ánh nguy cơ hình thành mặt bằng giá ảo. Thị trường không vận hành theo cung – cầu thực mà theo kỳ vọng đầu cơ, nếu tín dụng bị siết lại, dòng vốn bị tắc, giá sẽ sụt nhanh, gây rủi ro cho cả người mua lẫn ngân hàng.”

“Hiện tượng “đẩy giá ảo” còn đến từ việc một số sàn giao dịch, môi giới tung tin khan hiếm giả tạo hoặc nâng giá chênh để tạo cảm giác “thiếu hàng”. Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền là phân khúc có nhu cầu thực cao nhất lại rất ít nguồn cung. Điều này khiến thị trường bị mất cân đối, giá trị thực và giá giao dịch ngày càng cách xa” - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế T.Ư PGS. TS Trần Kim Chung cảnh báo.

Việc giao dịch chậm không chỉ ảnh hưởng đến dòng tiền của DN mà còn tác động dây chuyền đến hệ thống ngân hàng. Nhiều dự án đã vay vốn lớn để triển khai, nay không bán được hàng, dẫn tới áp lực trả nợ tăng cao. Trong khi đó, người mua nhà theo hình thức vay trả góp cũng có nguy cơ rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán nếu thị trường tiếp tục trầm lắng.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, nợ xấu trong lĩnh vực BĐS hiện chiếm khoảng 21% tổng nợ xấu của toàn hệ thống, tăng hơn 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024. Riêng nhóm nợ tiềm ẩn rủi ro (nợ nhóm 2) liên quan đến BĐS cũng đang tăng nhanh, đặc biệt ở nhóm khách hàng cá nhân vay mua nhà đầu tư thứ cấp.

“Nếu thị trường không sớm khơi thông thanh khoản, áp lực nợ xấu sẽ tăng, DN không bán được hàng, người mua chậm trả nợ, ngân hàng phải trích lập dự phòng nhiều hơn. Khi đó, chi phí vốn toàn hệ thống sẽ bị đẩy lên, kéo theo hệ lụy là lãi suất khó giảm sâu, tác động ngược lại tới sức cầu nhà ở. Rủi ro lớn nhất là vòng xoáy “bán chậm – găm hàng – giá tăng – tín dụng tắc nghẽn”, khiến cả thị trường bị kẹt trong thế “đóng băng mềm”. Nếu không có giải pháp điều tiết kịp thời, nguy cơ tái diễn tình trạng “sốt ảo – vỡ bong bóng” như các giai đoạn trước là điều không thể loại trừ” - TS Cấn Văn Lực - chuyên gia tài chính – ngân hàng phân tích.

Cần minh bạch hóa thị trường

Trước thực trạng này, nhiều chuyên gia cho rằng điều quan trọng nhất hiện nay là khơi thông dòng vốn hợp lý cho thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực. Bởi khi người dân có thể tiếp cận tín dụng thuận lợi với lãi suất ổn định, giao dịch sẽ sôi động trở lại, tạo vòng quay cho cả nền kinh tế.

“Ngân hàng Nhà nước cần cân nhắc áp dụng gói tín dụng trung hạn với lãi suất ưu đãi dành riêng cho người mua nhà lần đầu hoặc nhà ở thương mại giá dưới 2 tỷ đồng. Đây là nhóm có nhu cầu thực, nếu được hỗ trợ đúng cách sẽ giúp thị trường sớm phục hồi bền vững” - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh đề xuất.

Ngoài ra, minh bạch thông tin thị trường cũng cần được đẩy mạnh. Các cơ quan quản lý cần yêu cầu công khai dữ liệu về nguồn cung, giá bán, tiến độ dự án và tình trạng pháp lý để tránh việc môi giới và chủ đầu tư thao túng giá. Một cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất về BĐS, tích hợp từ đất đai, quy hoạch, xây dựng tới giao dịch, sẽ giúp kiểm soát tốt hơn tình trạng đẩy giá ảo. Về phía DN, nên tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng tinh gọn, tập trung vào sản phẩm có tính thanh khoản cao và đáp ứng nhu cầu ở thực. Việc giảm biên lợi nhuận, chấp nhận điều chỉnh giá hợp lý để kích cầu là điều cần thiết trong giai đoạn này.

Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước tiếp tục duy trì chính sách tín dụng có trọng tâm, ưu tiên vốn cho dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại giá thấp; đồng thời giám sát chặt các khoản vay đầu tư lướt sóng, tránh tạo áp lực nợ xấu mới. Trong trung hạn, việc hoàn thiện cơ chế thuế tài sản, đánh thuế lũy tiến đối với giao dịch BĐS đầu cơ và xây dựng hệ thống dữ liệu định giá chuẩn quốc gia sẽ là “van an toàn” giúp ngăn chặn tình trạng thổi giá, ổn định mặt bằng chung.

“Thị trường đang ở giai đoạn thanh lọc mạnh DN nào giữ được dòng tiền, tái cấu trúc kịp thời, chuyển hướng sang sản phẩm vừa túi tiền, minh bạch pháp lý sẽ sống sót và phát triển khi chu kỳ mới bắt đầu, nếu tiếp tục phụ thuộc vào dòng vốn vay, đầu cơ giá nguy cơ nợ xấu, phá sản là rất cao. Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, sớm tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục phê duyệt dự án, định giá đất, cấp giấy phép xây dựng… khi thủ tục thông suốt, chi phí tài chính giảm, DN mới có thể hạ giá thành và tái khởi động thị trường” – chuyên gia kinh tế, TS Võ Trí Thành cho hay.

Các chuyên gia đều chung quan điểm, giao dịch nhà ở chậm hiện nay không chỉ là dấu hiệu tạm thời của chu kỳ điều chỉnh, mà còn phản ánh những vấn đề sâu hơn về cấu trúc cung – cầu, tín dụng và niềm tin thị trường. Nếu không có các biện pháp đồng bộ từ chính sách vĩ mô đến hành động của DN, thị trường có thể rơi vào trạng thái trì trệ kéo dài, kèm theo rủi ro nợ xấu gia tăng. Chìa khóa nằm ở việc khơi thông vốn đúng đối tượng, minh bạch thông tin và khôi phục niềm tin của người mua thực là những yếu tố sẽ quyết định thị trường BĐS Việt Nam bước sang giai đoạn phát triển lành mạnh, bền vững hơn.