-
Chủ tịch Hội Luật gia TP Hà Nội
LS Nguyễn Hồng Tuyến
-
Luật gia
Phạm Thu Hương
-
Luật sư
Nguyễn Tân Việt
Tôi nhận đặt cọc của người mua đất của tôi, số tiền là 70 triệu đồng để làm sổ đỏ cho mảnh đất định bán, thỏa thuận 3 tháng sau sẽ giao đất. Hết hạn trên, tôi không làm được sổ đỏ và cũng không có ý định bán nữa. Như vậy, tôi có vi phạm gì không?
Theo Quyết định tại Điều 328 Đặt cọc của Bộ Luật dân sự 2015, như vậy bạn không có ý định bán nữa thì bạn là người vi phạm trong giao kết hợp đồng. Nếu bạn và bên mua không có thỏa thuận với nhau về việc giải quyết số tiền đặt cọc thì bạn sẽ bị phạt tiền đặt cọc theo quy định trên.
- Nếu diện tích thực địa nhỏ hơn giấy chứng nhận thì xác định tính diện tích thực địa.
- Nếu diện tích đất thực địa lớn hơn trên giấy chứng nhận thì phải xem phần diện tích đất này. Đất có khuôn viên rõ ràng, không lấn chiếm thì sẽ xây dựng phần diện tích đất này. Ngoài trường hợp này thì phần diện tích đất vượt so với giấy chứng nhận thì sẽ không được công nhận.
Gia đình tôi sinh sống trong ngôi nhà cấp 4 tọa lạc trên diện tích đất 70m. Ngôi nhà xuống cấp, có nguy cơ bị sụp đổ,
Tháng 9/2015, tôi có làm đơn xin cấp phép xây dựng lại ngôi nhà, đến phòng quản lí đô thị UBND Quận Bắc Từ Liêm. Tháng/10/2015, UBND Quận Bắc Từ Liêm cấp giấy phép xây dựng cho gia đình tôi, giấy phép xây dựng cho phép gia đình tôi được xây dựng nhà 05 tầng .
Tháng 02/2016, gia đình tôi tiến hành khởi công xây dựng công trình, Trong quá trình xây dựng hoàn thiện. công trình, gia đình tôi có trổ của sổ và các lỗ thoáng nhà vệ sinh ở các tầng 2, 3, 4, 5 trong đó có 2 cửa sổ quay sang đất nhà hàng xóm. Để mở cửa sổ khi thiết kế công trình, gia đình tôi đã xây dựng lùi vào, để lại diện tích đất lưu không khoảng cách ranh giới với nhà hàng xóm là 0.95m.
Khi đang hoàn thiện công trình, nhà hàng xóm yêu cầu gia đình tôi phải bịt hai cửa sổ mở quay sang nhà đất của họ. Tôi xin hỏi: Nhà hàng xóm liền kề gia đình tôi, ra điều kiện yêu cầu tôi bịt hai cửa sổ có đúng không?
Gia đình tôi có hai mảnh đất liền nhau, một mảnh thuộc phường Ngọc Hà (đã xây nhà) và một mảnh được bố mẹ cho thuộc phường Đội Cấn (chúng tôi dùng làm sân). Mảnh đất dùng làm sân này có cổng ra đường giao thông công cộng (đường này không thuộc cá nhân hay tổ chức nào) từ năm 1992. Chúng tôi xin được hỏi chúng tôi có quyền đi ra lối đi chung của phường Đội Cấn không? Chúng tôi có phải bịt cửa này không.
Theo nội dung ông trình bày, lối đi trên mảnh đất thuộc phường Đội Cấn có cổng ra đường giao thông công cộng gia đình đã sử dụng từ năm 1992. Lối đi chung này của tất cả mọi người (không thuộc cá nhân hay tổ chức nào) thuộc đất công trình giao thông công cộng do Nhà nước hoặc địa phương quản lý thì không ai được quyền cản trở, hạn chế quyền tự do đi lại qua lối đi chung. Việc thực hiện các quyền này do pháp luật quy định. Như vậy gia đình ông có quyền đi ra lối đi chúng của phường Đội Cấn.
Ngoài ra Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề (Điều 254):
1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Tôi muốn biết những người không được công chứng, chứng thực di chúc là những ai?
Theo quy định tại Điều 637 Bộ luật Dân sự thì người không được công chứng, chứng thực di chúc gồm:
Công chứng viên, người có thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã không được công chứng, chứng thực đối với di chúc nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:
1. Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người lập di chúc.
2. Người có cha, mẹ, vợ hoặc chồng, con là người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
3. Người có quyền, nghĩa vụ về tài sản liên quan tới nội dung di chúc.
Bộ luật Dân sự 2015 không còn quy định về di chúc chung của vợ chồng. Theo quy định tại Điều 624 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Như vậy với quy định mới này thì bà có thể tự viết di chúc để định đoạt tài sản cho các con. Nhưng cũng xin lưu ý với bà rằng, tài sản mà hai vợ chồng bà có là tài sản chung vợ chồng, thuộc sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia. Nếu hai vợ chồng bà thống nhất phân chia tài sản thì bà viết di chúc trên cơ sở phần tài sản được phân chia cho mình. Nếu không phân chia tài sản thì bà chỉ có thể viết di chúc định đoạt tài sản thừa kế cho các con phần mà bà sẽ được hưởng trong khối tài sản chung này.
Việc lập di chúc phải tuân thủ về hình thức và nội dung theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Bố mẹ tôi có một ngôi nhà cấp bốn tọa lạc trên mảnh đất là 527m2, tại huyện Hưng Hà - tỉnh Thái Bình. Bố tôi đã mất năm 2001. Khi mất bố tôi không để lại di chúc. Bố mẹ tôi có 5 người con. Diện tích nhà đất nêu trên, anh cả và anh hai quản lý sử dụng, mỗi người một nửa để sử dụng. Gần đây anh hai tôi đã chuyển giao phần đất anh quản lý cho mẹ và 4 người con cùng sử dụng.
Phần đất anh cả tôi sử dụng đã viết di chúc cho con trai. Nay anh cả tôi đã mất. Chúng tôi muốn chia phần đất anh cả sử dụng nhưng cháu trai không đồng ý. Vậy anh cả tôi viết di chúc cho con trai có hợp pháp không?
Theo đơn và tài liệu bà cung cấp, căn cứ vào quy định của pháp luật dân sự, tôi xin trả lời bà như sau:
Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết (Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015); Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây: Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép; Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp.
Bản di chúc anh cả lập để lại đất cho con trai là không hợp pháp bởi lẽ di sản thừa kế thửa là tài sản của bố mẹ bà (anh cả chỉ là người quản lý di sản).
Cũng xin nói thêm, khối tài sản trên là tài sản chung của bố mẹ bạn. Theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình quy định vợ chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; Không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.
Như vậy, theo quy định của pháp luật nêu trên, tài sản chung của bố mẹ bà là ngôi nhà đất trên được chia làm đôi. Mẹ được hưởng ½ diện tích nhà đất, ½ diện tích nhà đất còn lại là phần của bố bà.
Năm 2001 bố mất chết không để lại di chúc nên ½ diện tích nhà đất trên được thừa kế theo pháp luật. Theo Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Những người được thừa kế theo pháp luật như sau: “Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”.
Từ viện dẫn quy định pháp luật nêu trên, ½ diện tích nhà đất của người bố được chia đều cho vợ và các người con.
Thừa kế là sự truyền lại tài sản của người chết cho người khác mang tính huyết thống, do vậy để đảm bảo sự đoàn kết trong gia đình, khi xem xét chia di sản nên đặt vấn đề thỏa thuận, bàn bạc giải quyết có lý, có tình. Chúng tôi mong rằng gia đình bà giải quyết sự việc trên cơ sở đoàn kết, hòa thuận.
Về vấn đề bạn hỏi, tôi xin được trả lời như sau:
Nếu không may gia đình bạn bị kẻ xấu xâm phạm mồ mả (đào, phá mổ mả, chiếm đoạt đồ vật để trong mộ, trên mộ hoặc có hành vi khác xâm phạm thi thể, mồ mả, hài cốt...) thì gia đình bạn có quyền yêu cầu cơ quan Công an địa phương vào cuộc để điều tra xác định người có hành vi vi phạm pháp luật và nếu đủ căn cứ theo quy định của pháp luật thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Bởi theo quy định tại Điều 246, Bộ luật hình sự về tội xâm phạm thi thể, mồ mả, hài cốt:
“1. Người nào đào, phá mồ mả, chiếm đoạt những đồ vật để ở trong mộ, trên mộ hoặc có hành vi khác xâm phạm thi thể, mồ mả, hài cốt, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến một năm hoặc phạt tù từ ba tháng đến hai năm.
2. Phạm tội gây hậu quả nghiêm trọng thì bị phạt tù từ một năm đến năm năm”.
Ngoài ra người xâm phạm đến mồ mả còn phải bồi thường thiệt hại do xâm phạm mồ mả theo quy định tại Điều 607 Bộ luật Dân sự năm 2015:
1. Cá nhân, pháp nhân xâm phạm đến mồ mả của người khác phải bồi thường thiệt hại.
2. Thiệt hại do xâm phạm mồ mả gồm chi phí hợp lý để hạn chế, khắc phục thiệt hại.
3. Người chịu trách nhiệm bồi thường trong trường hợp mồ mả của người khác bị xâm phạm phải bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều này và một khoản tiền khác để bù đắp tổn thất về tinh thần cho những người thân thích theo thứ tự hàng thừa kế của người chết; nếu không có những người này thì người trực tiếp nuôi dưỡng người chết được hưởng khoản tiền này. Mức bồi thường bù đắp tổn thất về tinh thần do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì mức tối đa đối với mỗi mồ mả bị xâm phạm không quá mười lần mức lương cơ sở do Nhà nước quy định.
Tôi được biết, Bộ luật Dân sự mới cho phép cá nhân có quyền được chuyển đổi giới tính. Nhưng tôi muốn biết ở nước mình hiện nay đã có cơ sở nào cho phép thực hiện việc chuyển đổi giới tính. Nếu tôi ra nước ngoài làm chuyển đổi giới tính thì khi về Việt Nam có được công nhận không?
Tôi mua nhà của vợ chồng bà T. Tuy nhiên khi làm thủ tục để lập hợp đồng mua bán tôi mới biết chồng của bà bị bệnh tâm thần đang điều trị tại bệnh viện. Vậy hợp đồng tôi ký với bà T có giá trị pháp lý hay không?
Nếu chồng của bà T bị bệnh tâm thần, có giấy của Bệnh viện chuyên môn kết luận chồng bà T mất năng lực hành vi dân sự, không làm chủ được hành vi của mình thì theo quy định của Bộ luật Dân sự, vợ là người giám hộ đương nhiên của người chồng (Khoản 1 Điều 53 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Nếu đây là tài sản của vợ chồng bà T thì vợ chồng bà T có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Vì chồng bà T bị bệnh tâm thần, nên theo Điều 59 Bộ luật Dân sự quy định quản lý tài sản của người được giám hộ thì người giám hộ có trách nhiệm quản lý tài sản của người được giám hộ như tài sản của chính mình.
Người giám hộ được thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của người được giám hộ. Việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và giao dịch dân sự khác đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.
Người giám hộ không được đem tài sản của người được giám hộ tặng cho người khác. Các giao dịch dân sự giữa người giám hộ với người được giám hộ có liên quan đến tài sản của người được giám hộ đều vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch được thực hiện vì lợi ích của người được giám hộ và có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.
Vì vậy, hợp đồng mà bạn ký với bà T phải được những người giám sát của người được giám hộ đồng ý, vì lợi ích của người được giám hộ, đồng thời hợp đồng mua bán nhà phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà và có công chứng thì hợp đồng đó mới có giá trị pháp lý.
Nhà bên cạnh nhà tôi có trồng một cây hồng xiêm to, tán xòe sang tôi rất vướng và nguy hiểm vì có thể đổ bất cứ lúc nào. Tôi đã nhiều lần đề nghị gia đình họ cắt tỉa bớt những cành lan sang nhà tôi nhưng họ không chịu. Tôi rất lo vì nhà tôi là nhà cấp 4 đã xây dựng từ lâu, xuống cấp. Nhất là vào mùa mưa bão thì có nguy cơ đe dọa những người trong gia đình tôi. Tôi muốn biết có văn bản pháp luật nào quy định về vấn đề này để có căn cứ sang nói chuyện với gia đình họ nhằm bảo đảm an toàn cho những người thân của tôi?
Tôi thấy thời gian gần đây miền Trung đang bị ngập nặng do mưa lũ. Tôi rất đồng cảm với nhân dân nơi đây. Nhưng tôi có thắc mắc là không biết những người nuôi trồng thủy sản là bị thiệt hại nhiều nhất. Có cách nào hay biện pháp gì để giúp người nuôi trồng thủy sản thu hồi được sản vật nuôi của mình không? Nếu vật nuôi từ ao hồ này vào ao hồ khác thì giải quyết như thế nào?
Việc xác định lại giới tính được thực hiện trong những trường hợp nào? Điều kiện để được xác định lại giới tính?
Theo quy định tại Điều 36 Bộ luật Dân sự thì
1. Cá nhân có quyền xác định lại giới tính.
Việc xác định lại giới tính của một người được thực hiện trong trường hợp giới tính của người đó bị khuyết tật bẩm sinh hoặc chưa định hình chính xác mà cần có sự can thiệp của y học nhằm xác định rõ giới tính.
2. Việc xác định lại giới tính được thực hiện theo quy định của pháp luật.
3. Cá nhân đã thực hiện việc xác định lại giới tính có quyền, nghĩa vụ đăng ký thay đổi hộ tịch theo quy định của pháp luật về hộ tịch; có quyền nhân thân phù hợp với giới tính đã được xác định lại theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.Tôi có một con gái năm nay đã 2 tuổi, tên cháu là Bảo Khanh. Khi mới về làm dâu, tôi chưa biết hết tên của họ hàng nhà chồng nên đặt tên con trùng với tên của người cậu của chồng đang đi làm ăn xa. Nhiều người nói tôi nên đổi tên cho con vì dễ nhầm lẫn, không hay trong gia đình. Tôi muốn biết thủ tục thay đổi tên này cho con có phức tạp không? Tôi phải làm những gì và tại đâu?
Xin cho biết quy định về hộ gia đình, tổ hợp tác và tổ chức khác không có tư cách pháp nhân trong quan hệ dân sự và hình thức sở hữu?
Quan điểm chỉ đạo xây dựng Bộ luật Dân sự 2015 (có hiệu lực thi hành ngày 1/1/2017)
