Gỡ bất cập trong đấu giá đất

Mâu thuẫn trong quy định luật

Tại tọa đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất" diễn ra ngày 3/3, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV & Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, TS Cấn Văn Lực cho rằng, có khá nhiều bất cập trong vấn đề đấu giá đất.

“Tôi thấy luật đang có quy định khiến tư duy khác nhau về đất đai. Cụ thể, Luật Đất đai cho rằng đó là tài sản nên các địa phương mới chuộng đưa ra đấu giá, mong giá càng cao càng tốt. Trong khi đó, Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu đưa ra hai điều kiện rằng nhà đầu tư, chủ đầu tư phải có dự án sử dụng đất để xây dựng công trình, quy định về tính khả thi của dự án. Đây là vấn đề cần quan tâm” – ông Lực viện dẫn.

Bất cập tiếp theo mà TS Cấn Văn Lực chỉ ra là phương thức đấu giá hiện nay đang mở nhưng lại chưa có hình thức bỏ phiếu kín. Bên cạnh đó, quy định năng lực nhà đầu tư, phương thức huy động vốn của DN cho dự án chưa được đề cập, thiếu chặt chẽ. “Cần rà soát quy định về tiền đặt cọc 20% so với giá khởi điểm nhưng lại không phải so với giá trúng thầu. Bây giờ bỏ cọc chỉ mất 20% giá khởi điểm nên họ sẵn sàng bỏ cọc, hệ lụy rất lớn về lãng phí, chậm tiến độ, uy tín”- ông Lực nói.

Bên cạnh đó, phương thức định giá còn bất cập, rất khó đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý. Ngoài ra, quy trình đấu giá, nộp tiền, quyết toán sau khi trúng thầu cũng là vấn đề cần rà soát. Từ đó, các chuyên gia đề xuất phải thay đổi tư duy nhà lãnh đạo, tính đến những hệ luy và tác động đến đời sống địa phương. Cùng với đó, cần sửa đổi luật và quy định liên quan như Luật Đất đai cũng như rà soát lại quy định trong Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu cho phù hợp, tránh chồng chéo.

Trong khi đó, theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, vẫn còn nhiều khiếm khuyết, thậm chí lỗ hổng, kẽ hở trong quy định để nhà đầu tư lợi dụng. Sở dĩ có tình trạng DN trúng đấu giá lô đất Thủ Thiêm trung bình tăng gấp hơn 7 lần so với mức giá khởi điểm, cao nhất là gấp 8,3 lần do cơ chế để thực hiện nguyên tắc Luật Đất đai, Điều 120 quy định định giá phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Quy định mới định tính, chưa định lượng được dẫn tới định giá đất có thể dẫn tới chuyện người định giá đất, người ký văn bản cuối cùng bị truy trách nhiệm cá nhân, rủi ro nghề nghiệp do khiếm khuyết từ cơ chế chính sách.

“Năm 2021, giá đất Bắc Giang, Bắc Ninh cũng thường tăng gấp đôi giá khởi điểm nhưng ở TP Hồ Chí Minh qua 4 lô đấu giá cho thấy mức trung bình tăng tới 7,9 lần. Cơ chế định giá đất rõ ràng chưa phù hợp” – ông Châu nói.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, phương pháp định giá đất hiện nay chưa sát với mục tiêu kỳ vọng của nhà đầu tư trong tương lai. Bởi đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá - phương pháp này được cho rằng không phù hợp với quyền sử dụng đất để làm một dự án BĐS mà chỉ phù hợp khi đấu giá một bức tranh, bình cổ, thanh lý tài sản. Còn với một khu đất phát triển dự án BĐS do Nhà nước sở hữu thì cần áp dụng tương tự Luật Đấu thầu, cần có đánh giá năng lực của nhà đầu tư, năng lực hoàn thiện sản phẩm sau khi trúng thầu.

Trong khi đó, Trưởng Văn phòng Chương trình Hỗ trợ pháp lý liên ngành cho DN nhỏ và vừa giai đoạn 2021 - 2025, Bộ Tư pháp, TS Trần Minh Sơn kiến nghị: Cần khẩn trương thực hiện công điện của Thủ tướng trong việc rà soát bất thường, cần có quy định cụ thể về năng lực tài chính của nhà đầu tư tham gia đấu giá. Cùng với đó kiểm soát, nâng cao chất lượng đấu giá nhằm chống tiêu cực, tham nhũng. Những tài sản đặc biệt cần rà soát chặt chẽ, tránh hành vi thông đồng giữa các nhà đầu tư.

Rà soát để sửa đổi, bổ sung

Theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ TN&MT, quy định pháp luật đủ chế tài để nhà đầu tư không bỏ cọc. Hoạt động đấu giá của chúng ta không có gì sai, DN tham gia đấu giá cũng không vi phạm pháp luật. “Khung pháp lý hiện đủ để thực hiện đấu giá đất công khai, minh bạch. Thế giới đấu thầu là mua sắm công, còn đấu giá là bán tài sản công. Vì vậy, không ai thay đấu giá bằng đấu thầu mà chỉ có thể là đấu giá có điều kiện, nhà đầu tư phải đảm bảo điều kiện mới cho tham gia đấu giá. Đấu giá là đảm bảo nguồn thu tốt nhất cho Nhà nước. Về giá đất Thủ Thiêm, thực tế thế giới, tại Hong Kong, có vị trí định giá lên tới 3,1 tỷ đồng/m2”- PGS.TS Nguyễn Đình Thọ nói.

Từ thực tế đó, theo các chuyên gia, trong thời gian tới, yêu cầu công khai dữ liệu đất đai là ưu tiên hàng đầu. Từng miếng đất phải được định danh, đủ tình trạng pháp lý, giá đất đấu giá, giá đất thường xung quanh, khi giao dịch thì lưu giữ các lịch sử. Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, nhân dịp này, chúng ta cần phải rà soát lại, nếu quy định nào chưa phù hợp thì sửa đổi, bổ sung. Nếu không làm sớm, chắc chắn những câu chuyện như vậy sẽ còn tái diễn.