Gỡ nút thắt cho dự án nhà ở “đắp chiếu”

Vướng mắc vì pháp lý

Thời gian gần đây, nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường bị sụt giảm mạnh. Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh cho biết, năm 2023 tổng nguồn cung mới các sản phẩm nhà ở trên thị trường chỉ bằng khoảng 30% so với năm 2018 (thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19).

Theo đánh giá của các chuyên gia và DN kinh doanh BĐS, nguyên nhân sâu xa của tình trạng này là vấn đề về pháp lý. Đây là vướng mắc kéo dài suốt 10 năm qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, nổi cộm trong đó là quy định về việc chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở; đồng thời có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải đất ở phải đáp ứng điều kiện về việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện đầu tư dự án nhà ở thương mại.

"Quy định này đã khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại suốt hàng chục năm qua trên địa bàn cả nước không có 100% đất ở hoặc 100% dự án là đất nông nghiệp, phi nông nghiệp đều không được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhiều dự án bị “đứng hình”, trong khi DN cũng đã bỏ ra chi phí rất lớn để tạo lập quỹ đất nhưng vẫn không thể triển khai đầu tư xây dựng” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu phân tích.

Cũng theo đại diện Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, mặc dù quy định này đã được đưa ra phân tích, đề xuất, kiến nghị sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong suốt thời gian qua, song tại dự án Luật Đất đai năm 2024, vẫn giới hạn các trường hợp nhà đầu tư, chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với 1 trường hợp đất ở hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với 2 trường hợp đất ở hoặc đất ở và đất khác, thì mới được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Số liệu từ Hiệp hội BĐS Việt Nam chỉ ra rằng, đối với các dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng 1%, đáng nói đây chỉ là những dự án nhỏ, diện tích dưới 5.000m2. Bên cạnh đó, loại dự án là đất ở và đất khác chiếm đến 95% tổng số lượng dự án nhà ở thương mại nhưng đây đều là dự án quy mô lớn, đủ tiêu chí về diện tích để đầu tư hệ thống hạ tầng, tiện ích, dịch vụ đồng bộ, hiện đại...

Chỉ tính riêng 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, vướng mắc về quy định chủ đầu tư nhà ở thương mại phải có 100% đất ở hoặc đất ở và đất khác phải đáp ứng điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện đầu tư, khiến cho trên 200 dự án nhà ở thương mại phải nằm “đắp chiếu” (Hà Nội có 82 dự án và TP Hồ Chí Minh là 126 dự án).

Nếu tính tổng số trên địa bàn cả nước, sau khi Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ được thành lập, nhận hồ sơ kiến nghị của trên 1.200 dự án, thì đến nay vẫn còn gần 500 dự án đang chờ đến lượt được tháo gỡ, một con số không nhỏ trong bối cảnh thị trường BĐS đang thiếu trầm trọng nguồn cung mới, đặc biệt là nhóm sản phẩm nhà ở giá rẻ, bình dân. Bởi theo tất yếu, nếu các chủ đầu tư phải chi phí quá nhiều vào việc thực hiện thủ tục pháp lý, thì toàn bộ chi phí này sẽ được cộng dồn vào giá bán nhà. Đây chính là một trong những lý do khiến giá nhà tăng khoảng 70% so với thời điểm cách đây hơn 5 năm.

Bước ngoặt cho hàng trăm dự án ách tắc

Để giải quyết vướng mắc này, sau khi Luật Đất đai năm 2024 chính thức được thông qua, Quốc hội đã yêu cầu cấp thiết phải xây dựng dự thảo “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác”. Bộ TN&MT là cơ quan chủ trì soạn thảo đã hoàn thành dự thảo để trình Chính phủ và tổ chức lấy ý kiến rộng rãi từ các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội liên quan.

Dự thảo Đề án được xây dựng, căn cứ vào nội dung chỉ đạo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, tại Báo cáo số 729/BC-UBTVQH15 ngày 17/1/2024, rằng: trong trường hợp cần thiết, Chính phủ nghiên cứu, xây dựng Đề án thí điểm để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật. Đồng thời xác định nhiệm vụ, giải pháp tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và DN trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Trên cơ sở đó, ngày 11/3 tại Hà Nội, Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ đã tổ chức họp bàn về việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, trực tuyến đến điểm của 63 tỉnh, TP. Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã yêu cầu các bộ, ngành, địa phương tiếp tục rà soát và đưa ra giải pháp khắc phục những bất cập còn tồn tại thời gian qua, đặc biệt là từ khi các luật mới được thông qua để kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ về pháp lý, tạo điều kiện cho các dự án BĐS tiếp tục triển khai đầu tư.

Trước đó, tại Hội nghị toàn quốc lần thứ hai triển khai Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết của Kỳ họp thứ 6 và Kỳ họp bất thường thứ 5, Quốc hội khóa XV (ngày 7/3 vừa qua), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng kiến nghị Chính phủ chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ phê duyệt các dự án phát triển nhà ở để tăng nguồn cung, sẵn sàng can thiệp khi thị trường có dấu hiệu tăng "nóng", "sốt ảo".

Đồng thời cho rằng, cần phải nhanh chóng phê duyệt Đề án thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đối với đất khác không phải đất ở, để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án BĐS, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Việc thí điểm này sẽ thực hiện ở một số tỉnh, TP lớn và có nhiều dự án nhà ở.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp, việc Luật Đất đai quy định dự án nhà ở thương mại phải có đất ở hoặc đất ở và đất khác mới đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đã không khuyến khích được những dự án nhà ở quy mô lớn phát triển. Chính vì vậy, hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể chuyển đổi được mục đích sử dụng đất, nên mặc dù đã tạo lập được quỹ đất nhưng không được công nhận là chủ đầu tư.

“Tôi cho rằng, việc nghiên cứu và phê duyệt Đề án cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải đất ở với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là rất cần thiết. Bởi nó không chỉ giúp cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện pháp lý để triển khai đầu tư; mà còn tận dụng được tối đa nguồn lực đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý của cơ quan quản lý Nhà nước” - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp nhìn nhận.