Có DN làm 50 dự án cùng lúc thì giải quyết vốn thế nào?
“Có DN bất động sản làm 50 dự án một lúc thì giải quyết vốn thế nào?” - Đó là câu hỏi và cũng là câu cảm thán được Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng đưa ra khi trả lời các kiến nghị của DN bất động sản liên quan đến tín dụng ngân hàng. Cũng tại buổi làm việc giữa NHNN và 20 DN bất động sản ngày 8/2, các DN đã đồng loạt kêu khó, kêu khổ và đưa ra nhiều kiến nghị mà “ngành ngân hàng khó lòng đáp ứng”.
Cụ thể, các “ông lớn” như Vinhomes, Novaland, Sungroup, Hưng Thịnh, Ecopark, Him Lam… đã có các kiến nghị như nới room tín dụng bất động sản, giảm lãi vay, vướng mắc pháp lý, đề xuất cơ cấu nợ, giãn nợ cho riêng DN bất động sản.
Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land Lê Trọng Khương cho hay, nếu không có chính sách hỗ trợ thì dư nợ của DN này sẽ nhảy nhóm nợ trong thời gian tới. Vì vậy, Hưng Thịnh Land kiến nghị NHNN cho phép cơ cấu nợ, tránh tình trạng nhảy nhóm nợ.
Đây không phải là lần đầu tiên Hưng Thịnh kêu khó và có những kiến nghị mà giới chuyên gia cho là “khó thực hiện”. Tại cuộc làm việc về trái phiếu DN cuối năm 2022 với Bộ Tài chính, ông Lê Trọng Khương cũng đề xuất Nhà nước có cơ chế cho phép các DN gia hạn trái phiếu 1 năm và Chính phủ đồng ý mua lại trái phiếu DN để nhà đầu tư yên tâm.
Tương tự, một “ông lớn” bất động sản khác cũng đề nghị, NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24 - 36 tháng.
Cũng liên quan đến những khó khăn về vốn của DN bất động sản, tại cuộc làm việc về trái phiếu DN với Bộ Tài chính cuối năm 2022, nhiều đề xuất cũng được đưa ra. Thậm chí, đại diện Vingroup và Hưng Thịnh Land cho rằng, cần giữ nguyên quy định cũ tại Nghị định 153/2022/NĐ-CP (tức không áp dụng quy định mới tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP), nhưng bổ sung cơ chế giám sát và cơ chế đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư.
Thực tế, không thể phủ nhận, bất động sản là lĩnh vực có đóng góp lớn cho nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường này cũng đang tồn tại rất nhiều vấn đề. Đó là sự mất cân đối cung cầu, dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp, xảy ra tình trạng sốt đất cục bộ, sai phạm của một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu DN dẫn tới khủng hoảng mất niềm tin trên thị trường này…
Về vốn, hiện các DN bất động sản huy động qua nhiều kênh, trong đó có tín dụng ngân hàng và trái phiếu DN.
Số liệu từ NHNN cho thấy, năm qua, thậm chí có những DN bất động sản tăng tín dụng tới hơn 300%, có những tập đoàn tín dụng tăng 68 - 70% trong khi tín dụng bình quân chung toàn nền kinh tế chỉ tăng 13 - 14%. Năm 2022, tín dụng BĐS tăng tới 24,27%, đạt dư nợ 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ - tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Nợ xấu bất động sản đang có xu hướng tăng. Năm 2021, nợ xấu bất động sản chỉ chiếm 1,67% thì năm 2022 đã tăng lên 1,81%. Thêm vào đó, các tổ chức tín dụng đang gặp khó khăn về cơ cấu kỳ hạn khi 90% khoản vay bất động sản có kỳ hạn 15 - 20 năm, còn 80% vốn huy động của ngân hàng lại là kỳ hạn ngắn. Có nghĩa ngân hàng phải đối mặt với rủi ro kỳ hạn rất cao. Ngoài ra, hiện nay tín dụng bất động sản đang tập trung tại một số tổ chức tín dụng, một số nhóm khách hàng đầu tư dàn trải, có nhiều dự án rủi ro.
Chủ động điều chỉnh kế hoạch kinh doanh, quản trị lại dòng tiền
Ghi nhận nhiều khó khăn của DN, đồng thời cơ quan quản lý sẽ báo cáo để trình phương án sửa đổi những bất cập, tuy nhiên, các chuyên gia và cơ quan quản lý đều thẳng thắn cho rằng, nhiều kiến nghị mà DN đưa ra rất khó lòng đáp ứng. Bên cạnh sự tháo gỡ của các bộ, ngành, trước hết các DN phải bán bớt tài sản, tự lực tái cơ cấu phù hợp với khả năng quản lý và tình hình tài chính của mình.
“Tôi cho rằng các DN nên tự cơ cấu, các anh chị bán đi tài sản, vấn đề là bán bao nhiêu” - ông Nguyễn Hoàng Dũng - Phó Tổng giám đốc, phụ trách Ban điều hành, Ngân hàng Công thương Việt Nam (VietinBank) nêu ý kiến.
Thừa nhận “DN và ngân hàng đang trên một chiếc xuồng, phải cùng chèo một nhịp, phải hết sức bình tĩnh, chỉ cần chèo lạc nhịp là có thể bị chìm”, nhưng ông Dũng cho rằng, việc ban hành một thông tư về cơ cấu nợ, giãn nợ cho riêng DN bất động sản là rất khó, cả về phía NHNN và ngân hàng thương mại. Điều này là không phù hợp, vì đây là vấn đề thị trường. Nếu có cơ chế đặc thù cho sản bất động sản thì các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ, như vậy sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề.
Trước đó, Bộ trưởng Bộ Tài Chính Hồ Đức Phớc cũng khẳng định, để tạo niềm tin cho công chúng, các DN phát hành trái phiếu phải trả nợ đúng hạn trái phiếu, công ty phát hành bảo lãnh phát hành phải thực hiện đúng thoả thuận. "Thậm chí trong bối cảnh khó khăn thanh khoản, lãnh đạo DN phải tính đến phương án bán các tài sản, không được để nhà đầu tư mất niềm tin" - Bộ trưởng Tài chính nói.
Tương tự, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho rằng, tại các nước, bản thân DN cần chủ động điều chỉnh kinh doanh của mình. “Trong 1 cuộc họp, lãnh đạo Bộ Xây dựng nói có DN hiện đang ngồi đây triển khai 1 lúc 50 dự án thì giải pháp nào để tháo gỡ cho tất cả dự án đó? Mong muốn DN trong hoạt động kinh doanh của mình, đặc biệt DN có hệ số đòn bẩy tài chính cao cần quản trị dòng tiền của mình. DN có nhiều tài sản lớn nhưng chỉ vào một thời điểm cần tiền. Nhưng bán dự án bất động sản đâu có dễ, nó phụ thuộc người mua, thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính không thể có ngay thanh khoản. Quản trị dòng tiền cần bài bản, có dự báo thì mới chủ động trong mọi tình huống” - bà Nguyễn Thị Hồng nói.
Quan trọng nữa là bản thân các DN cần quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận, khả năng tiêu thụ sản phẩm, điều chỉnh phù hợp để có khả năng trả nợ ngân hàng. Nâng cao năng lực tài chính để đa dạng hoá khả năng huy động vốn từ nhiều nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng, nhất là vốn trung – dài hạn. Nếu trong trường hợp lạm phát cao, chính sách tiền tệ thắt chặt thì DN gặp khó khăn.
Còn phát biểu tại buổi họp báo thường kỳ vào ngày 30/12/2022, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh có ý kiến rằng, DN bất động sản nên bán bớt dự án chưa triển khai để tạo dòng tiền. Đây có lẽ là giải pháp khả thi nhất mà DN trong ngành này có thể trông cậy trong bối cảnh hiện nay để giải tỏa cơn khát vốn. Nhưng DN làm thế nào để bán được khi tài sản đất đai của họ còn đang bị các thủ tục hành chính phong tỏa. Với những DN có lãnh đạo đang bị vướng vào rắc rối pháp lý, Nhà nước cũng cần xem xét hỗ trợ để giúp họ có cơ hội để thanh toán cho người đã lỡ mua trái phiếu của họ càng sớm càng tốt.
