Dù vậy, DN bất động sản cũng không lấy làm vui bởi hàng trăm dự án đang bị “đá ghè chân,” không thể triển khai do vướng mắc, chồng chéo quy định giữa các luật hiện hành.
Theo quy định tại điểm c khoản 1 điều 75 Luật Đầu tư 2020: Nhà đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” mới được thực hiện dự án. Điều này đồng nghĩa với việc nhiều dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở, hoặc không có một phần diện tích đất ở (mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), sẽ không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Trong khi đó, Luật Xây dựng thì cho phép “nếu dự án được phê duyệt thì được thực hiện”. Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định: Hồ sơ, căn cứ và điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở dự án đầu tư. Nghĩa là, việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sẽ được thực hiện sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư…
Quy định hình thức sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở đã phát sinh vướng mắc trong thời gian dài (từ năm 2014), sau đó đã sửa tại điều 75 Luật Đầu tư 2020. Nhưng thực chất, quy định mới vẫn chưa xử lý được bất cập, tạo ra sự phân biệt đối xử đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở, hoặc không có phần đất ở thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư. Mâu thuẫn, chồng chéo giữa các Luật kể trên đã khiến rất nhiều dự án nhà ở hiện đang bị ách tắc, không thể triển khai, bị “chôn” vốn, gây lãng phí nguồn lực, thiếu hụt nguồn cung, khiến giá nhà ở tăng cao, trong khi Nhà nước thì bị thất thu.
Trước thực trạng trên, tháng 9 năm 2021, Văn phòng Chính phủ đã có Văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ giao Bộ KH&ĐT chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp, cơ quan liên quan tiếp tục nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, hoàn thiện hồ sơ đề nghị sửa đổi điểm c khoản 1 điều 75 Luật Đầu tư 2020 (đây cũng là điều khoản để sửa đổi, bổ sung khoản 1 điều 23 Luật Nhà ở 2014). Và đây là cơ sở quan trọng để kỳ họp bất thường thứ Nhất, Quốc hội khóa XV, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với Chính phủ chỉnh lý dự thảo Luật theo hướng: Trước mắt sẽ sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở; không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại vì cần được đánh giá kỹ lưỡng hơn.
Trên cơ sở đó, Quốc hội giao Chính phủ tiếp tục nghiên cứu, đánh giá tác động đầy đủ, thận trọng. Trường hợp cần thiết, Chính phủ xây dựng Đề án thí điểm áp dụng hình thức sử dụng đất không phải là đất ở để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, sớm báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định… Việc kịp thời gỡ vướng ngay những tồn tại làm ảnh hưởng đến quá trình phát triển ngay từ những bất cập của luật đã và đang là những điểm mới mà Quốc hội và Chính phủ đã và đang thể hiện rõ sự quyết tâm phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội.
