Gỡ vướng thi hành Luật Đất đai: Đại biểu Quốc hội đề xuất nhiều cơ chế mới

Hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, bồi thường và tái định cư

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hải Phòng) nhấn mạnh, việc ban hành Nghị quyết là “vô cùng cần thiết” trong bối cảnh sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhiều điểm nghẽn mới nảy sinh. Các vướng mắc chủ yếu tập trung ở công tác thu hồi đất, bồi thường - hỗ trợ - tái định cư, xác định giá đất, giao đất, cho thuê đất.

Theo đại biểu, nhiều địa phương lúng túng do chưa có hướng dẫn thống nhất, đặc biệt là trong tình huống chuyển tiếp hoặc các trường hợp không đủ cơ sở áp dụng theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Việc thiếu công cụ xử lý đồng bộ khiến nhiều dự án đầu tư công và tư nhân bị đình trệ.

Đại biểu đề nghị Nghị quyết phải được rà soát kỹ lưỡng từng quy định, dự liệu các tình huống phát sinh, đảm bảo rõ ràng, khả thi, tránh để tình trạng “quy định nhằm tháo gỡ trên văn bản nhưng khi thực hiện lại tạo thêm vướng mắc”.

Đại biểu Đàng Thị Mỹ Hương (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Khánh Hoà) đồng tình, cho rằng Nghị quyết cần thực sự đóng vai trò khơi thông và giải quyết triệt để các vấn đề kéo dài nhiều năm, đặc biệt trong bồi thường và xử lý phần diện tích còn lại khi dự án đã thỏa thuận được phần lớn với người dân.

Một trong những nội dung được thảo luận sâu là khoản 7 Điều 3 của dự thảo Nghị quyết, trong đó đưa ra hai phương án xử lý phần diện tích còn lại khi đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và số người sử dụng đất.

Các đại biểu Trần Chí Cường (Đoàn đại biểu Quốc hội TP Đà Nẵng), Đỗ Thị Việt Hà (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Ninh), Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hải Phòng) đều thống nhất đề nghị chọn Phương án 2, vì bảo đảm công bằng giữa người dân, tránh phát sinh khiếu kiện và ngăn ngừa nguy cơ nhà đầu tư lợi dụng chính sách.

Theo lập luận của các đại biểu: Nếu áp dụng thu hồi phần đất còn lại theo bảng giá đất Nhà nước (Phương án 1), mức bồi thường sẽ thấp hơn đáng kể so với giá thỏa thuận trước đó. Điều này tạo sự chênh lệch lớn giữa các hộ dân trong cùng khu vực, dễ dẫn đến so bì quyền lợi và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng mặt bằng.

Với Phương án 2, người dân thuộc phần diện tích còn lại sẽ được nhận mức bồi thường không thấp hơn mức đã thỏa thuận trước đó, phần chênh lệch do nhà đầu tư chi trả và được tính vào chi phí dự án.

Đại biểu Đỗ Thị Việt Hà nhấn mạnh, đây là cách làm hài hòa lợi ích của nhà nước, người dân và nhà đầu tư; đồng thời phù hợp bản chất cơ chế tự thỏa thuận và hạn chế phát sinh khiếu nại.

Đại biểu Đỗ Thị Việt Hà cũng lưu ý cần rà soát chặt chẽ điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội. Mọi quy định phải bảo đảm cân bằng giữa lợi ích quốc gia và quyền lợi hợp pháp của người dân, tránh tình trạng lạm dụng danh nghĩa “lợi ích công cộng”.

Tháo gỡ vướng mắc về giao đất, giá đất

Đại biểu Trần Chí Cường (Đoàn đại biểu Quốc hội TP Đà Nẵng) cho rằng, việc bắt buộc ghi giá đất và chi phí hạ tầng ngay trong quyết định giao đất đang kéo dài đáng kể thời gian giao đất cho nhà đầu tư vì phụ thuộc vào quy trình xác định giá đất nhiều vòng.

Đại biểu đề xuất: Ban hành quyết định giao đất trước; Việc xác định giá đất, chi phí hạ tầng thực hiện song song; Nhà đầu tư chỉ được nhận bàn giao đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cách làm này rút ngắn một nửa thời gian hành chính, vẫn đảm bảo chặt chẽ nguồn thu ngân sách nhưng mở rộng cơ hội tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư. Đại biểu đề nghị giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm linh hoạt.

Đại biểu Trần Chí Cường cho biết, nhiều trường hợp theo khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 tồn tại nhiều năm nhưng chưa xác định được giá đất cụ thể do thiếu thông tin so sánh và thiếu dữ liệu về chỉ tiêu quy hoạch.

Do đó, ông đề nghị: Cho phép áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để xử lý các trường hợp vướng mắc kéo dài. Nếu chưa có hệ số điều chỉnh, giao sở chuyên môn thuê tư vấn xác định hệ số. Đây là giải pháp được đánh giá là khả thi hơn, giúp xử lý dứt điểm các hồ sơ tồn đọng.

Dự thảo đề xuất công khai mọi vi phạm pháp luật đất đai. Đại biểu Đỗ Thị Việt Hà cho rằng, cần phân loại mức độ vi phạm, tránh công khai tràn lan, làm lộ lọt dữ liệu cá nhân. Đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế bảo vệ dữ liệu và quy định rõ phạm vi, điều kiện, thời hạn công khai.

Trong khi đó, đại biểu Trần Văn Tiến (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Phú Thọ) kiến nghị sửa cụm từ “giá đất theo bảng giá đất” trong tính bồi thường thành “giá đất cụ thể” để thống nhất với quy định Luật Đất đai, đảm bảo cơ sở pháp lý chính xác.

Ngoài ra, ông nêu vấn đề nhiều doanh nghiệp phản ánh thời gian thuê đất và thời hạn dự án không trùng khớp do tính từ thời điểm giao đất chứ không phải thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, gây bất lợi cho nhà đầu tư. Đại biểu đề nghị xem xét điều chỉnh để khắc phục bất cập này.

Tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai

Thay mặt cơ quan soạn thảo, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng giải trình, làm rõ các vấn đề được đại biểu quan tâm.

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nhiều đại biểu đề nghị làm rõ việc bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng nêu rõ, Luật Đất đai đã quy định 31 trường hợp thu hồi đất, song thực tiễn đòi hỏi bổ sung thêm các trường hợp mới như dự án trong khu thương mại tự do, Trung tâm tài chính quốc tế; thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán hợp đồng BT; và thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận đạt trên 75% diện tích và 75% số lượng người sử dụng đất.

Về tỷ lệ “75%”, có ý kiến đề nghị tăng hoặc giảm ngưỡng, hoặc chỉ cần đáp ứng một trong hai điều kiện. Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng khẳng định đây là trường hợp đặc biệt, cần đánh giá thận trọng và giao HĐND cấp tỉnh xem xét, quyết định. Dự thảo đưa ra hai phương án bồi thường để Quốc hội lựa chọn: bồi thường theo quy định thu hồi đất; hoặc bổ sung phần chênh lệch nếu giá bồi thường thấp hơn trung bình giá đã thỏa thuận, phần chênh lệch do nhà đầu tư chi trả.

Đối với ý kiến lo ngại việc thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường có thể gây xáo trộn, Bộ trưởng cho biết cơ chế này chỉ áp dụng cho dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp hoặc dự án có đa số người dân đồng thuận, và Chính phủ sẽ quy định chi tiết để bảo đảm dân chủ, khách quan, minh bạch.

Về giao đất, cho thuê đất, một số ý kiến yêu cầu quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất không qua đấu giá, đấu thầu. Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng khẳng định, dự thảo chỉ bổ sung ba trường hợp Nhà nước thực hiện trách nhiệm của mình hoặc áp dụng tại địa bàn đặc biệt khó khăn.

Về tài chính đất đai và giá đất, các đại biểu quan tâm tính chính xác của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng nêu rõ, đây là giải pháp nhằm minh bạch, rút ngắn tiến độ định giá và phù hợp tinh thần Nghị quyết 18. Dự thảo cũng đã xử lý các trường hợp đang xác định giá đất dở dang khi Nghị quyết có hiệu lực.

Về đăng ký, cấp giấy chứng nhận và tách thửa, Bộ trưởng cho biết, dự thảo đã tiếp thu theo hướng linh hoạt, cho phép chuyển mục đích trên một phần thửa đất mà không phải tách thửa, không bắt buộc hợp thửa cùng mục đích sử dụng, đồng thời kiểm soát chặt đất có nguồn gốc vi phạm.