Gói tài chính xây nhà ở xã hội: Cần sử dụng hợp lý, tránh lãng phí

Có chính sách nhưng vấn đề quan trọng nhất là phải sử dụng hợp lý để tránh lãng phí nguồn lực này.

Thiếu hụt nguồn cung

Câu chuyện về việc chênh lệch nguồn cung giữa NƠXH, nhà ở thương mại giá thấp với các phân khúc nhà ở trung – cao cấp đã được chuyên gia, nhà quản lý nhắc đến rất nhiều trong thời gian vừa qua. Hàng loạt nguyên nhân được đưa ra “mổ sẻ” như: Thủ tục hành chính phức tạp; cơ chế - chính sách không đủ hấp dẫn DN tham gia đầu tư; đặc biệt là việc thiếu nguồn “vốn mồi” hay DN khó tiếp cận nguồn tín dụng để đầu tư, khi cả giai đoạn 2017 – 2020 nhu cầu nguồn vốn cho phát triển NƠXH khoảng 9.000 tỷ đồng, nhưng chỉ bố trí được trên 3.000 tỷ đồng...

Kết quả là sau 12 năm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 (giai đoạn 2010 – 2020) và tính đến hết năm 2022 cả nước mới chỉ hoàn thành 7,8 triệu mét vuông NƠXH dành cho người thu nhập thấp, công nhân, người lao động trong các khu công nghiệp, đáp ứng khoảng 42% chỉ tiêu đã đề ra và khoảng 40% nhu cầu đăng ký của người dân.

Theo số liệu báo cáo từ Bộ Xây dựng, chỉ tính riêng trong năm 2022, cả nước cấp phép mới thêm được 9 dự án với quy mô 5.526 căn hộ; 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Còn đối với dự án nhà ở công nhân, cả nước có thêm 2 dự án được cấp phép mới, quy mô 1.729 căn hộ; 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong khi đó, các địa phương cũng chưa thực sự quan tâm đến việc tạo lập quỹ đất cho phát triển NƠXH, khi hầu hết các dự án NƠXH đều nằm xa trung tâm nơi chưa được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ... Dẫn đến nghịch lý là nhiều dự án NƠXH sau khi được xây dựng xong không bán được, phải nằm đắp chiếu. Đáng nói, việc các địa phương quy hoạch quá nhiều diện tích cho những dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự thiếu hụt quỹ đất để phát triển NƠXH.

Số liệu từ Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội cho biết, qua việc kiểm tra, giám sát từ 7 địa phương đã phát hiện ra hơn 1.700 dự án treo, tương đương 12.000ha đất bỏ hoang (khoảng 743 triệu mét vuông) đã chỉ rõ thực tại của vấn đề này.

Cần sử dụng hiệu quả nguồn lực

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc phát triển NƠXH hiện nay đang thiếu 2 nguồn lực chính là quỹ đất và nguồn vốn đầu tư. Về vấn đề quỹ đất, tại Tờ trình Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030 mà Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, đã gắn trách nhiệm của người đứng đầu là Chủ tịch UBND cấp tỉnh trong việc thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là NƠXH; thì vấn đề về nguồn vốn đầu tư đang được dồn sự chú ý sang phía Ngân hàng Nhà nước, bởi trước đó Bộ Xây dựng đã đề xuất một gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cho phát triển NƠXH, sẽ được thực hiện tương tự như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013 – 2016, vốn đã trở thành “phao cứu sinh” cho thị trường BĐS đang ở trong tình trạng “đóng băng” ở thời điểm đó.

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, Ngân hàng Nhà nước đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước và thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực này trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. Đồng thời, đại diện lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cũng cam kết, chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục dành nguồn vốn cho các dự án BĐS đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở; tiết kiệm chi phí hoạt động để cho vay với lãi suất thấp hơn.

“Trong giai đoạn khó khăn về dòng tiền để DN tái đầu tư như hiện nay, đề xuất về gói hỗ trợ còn có thể đảm bảo dài hạn, bền vững cho thị trường nhà ở. Gói tài chính lần này gấp 3 lần gói tài chính giai đoạn 2013 – 2016, vốn dĩ đã được sử dụng rất thành công, nên tôi cho rằng đề xuất này phù hợp với sự phát triển thị trường, bối cảnh thị trường Việt Nam, đặc biệt là ít DN mặn mà trong vấn đề đầu tư phát triển NƠXH” – Chuyên gia kinh tế, Thạc sĩ Huỳnh Phước Nghĩa nhìn nhận.

Trong khi đó, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển NƠXH là rất nhỏ so với nhu cầu vốn của cả giai đoạn 2021 – 2030 theo Đề án phát triển NƠXH giai đoạn 2021 – 2030 (chiếm khoảng 10% nhu cầu vốn cả giai đoạn). Nhưng đây là động thái tích cực để hiện thực hóa Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH đến năm 2030, giải quyết nhu cầu cấp thiết của công nhân, người thu nhập thấp, nhưng vấn đề quan trọng nhất là sử dụng hợp lý nguồn lực này.

“Việc xác định đối tượng thụ hưởng và điều kiện thụ hưởng chính sách NƠXH thời gian qua còn nhiều bất cập, dẫn đến tình trạng DN đầu tư xây dựng sai thiết kế, thay đổi công năng nhằm gia tăng lợi nhuận. Việc bán NƠXH cũng không đúng đối tượng gây bức xúc trong dư luận. Trong tình trạng nguồn ngân sách eo hẹp như hiện nay, việc bố trí gói tín dụng như vậy đã thể hiện sự cố gắng, quyết tâm rất lớn; các cơ quan quản lý, điều hành phải có giải pháp quyết liệt để tránh lãng phí nguồn lực này” – ông Điệp nói.

Như vậy, hiện nay người dân và cộng đồng DN đang đặc biệt quan tâm đến 2 gói tín dụng dành cho NƠXH là gói 110.000 tỷ đồng do Bộ Xây dựng đề xuất, đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý đưa vào Nghị quyết trong đề án tổng thể về phát triển NƠXH; và gói 120.000 tỷ đồng được Ngân hàng Nhà nước thống nhất với các ngân hàng thương mại.

Tuy nhiên, cần phải hiểu đúng về những gói tín dụng này, bởi gói 120.000 tỷ đồng có thể triển khai cho vay luôn, nhưng phải phụ thuộc vào khả năng hấp thụ của thị trường; còn gói 110.000 tỷ đồng sẽ cho vay ưu đãi với lãi suất từ 4,8 – 5%, nhưng vẫn cần bàn thảo thêm một thời gian nữa. Bên cạnh đó, gói tín dụng do Ngân hàng Nhà nước thống nhất chỉ thấp hơn lãi suất thị trường từ 1,5 – 2%, nghĩa là vẫn ở mức trên dưới 10%, nên người dân và DN cần phải có tính toán cẩn trọng khả năng chi trả đối với khoản vay này.