Hà Nội: Loại hình chung cư nào sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản?
Dự án phù hợp với nhu cầu ở thực tiếp tục tăng giá
Theo báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2022, tại Hà Nội, có khoảng 15.916 sản phẩm bất động sản được mở bán, tỷ lệ hấp thụ đạt 47,4%, tương đương gần 7.543 giao dịch. Giá bán sơ cấp loại hình căn hộ chung cư trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15% theo năm. Nguồn cung và giao dịch của căn hộ trung và cao cấp chiếm tỷ lệ cao nhất trong cơ cấu nguồn cung và giao dịch trên thị trường. Đây là phân khúc hút khách nhất nhờ khả năng tăng trưởng ổn định, giá thuê phục hồi bằng với thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19.
Đầu năm 2023, nguồn cung không có nhiều thay đổi, nếu các chính sách vĩ mô được điều chỉnh, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và cả nhà ở cao cấp được triển khai dở dang ở giai đoạn trước sẽ có khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Càng về cuối năm, nguồn cung phù hợp với nhu cầu của thị trường sẽ càng được cải thiện.
Trong 3 tháng đầu năm 2023, giao dịch đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022. Từ quý II/2023, giao dịch được kỳ vọng sẽ tăng tốt hơn. Giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng. Trong khi giá căn hộ trung - cao cấp trước đây có xu hướng tăng ảo sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn với giá trị thực. Đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư hoặc những người thu nhập cao có thể mua vào với giá tốt.
Tìm phân khúc đầu tư dài hạn và tiềm năng
Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, vị thế của Thủ đô - tập trung nhiều cơ quan đầu não, nền kinh tế phát triển năng động với khả năng kết nối liên vùng đã tạo ra tính đắc địa của quỹ đất.
Thời gian qua, khá nhiều chủ đầu tư dự án tập trung vào phân khúc bất động sản trung - cao cấp, vì đây là một phân khúc có tiềm năng và lợi nhuận tốt, có nhu cầu thực. Theo Ngân hàng Thế giới (WB), tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang thuộc hàng cao nhất Đông Nam Á với 1,4 triệu người tăng thêm mỗi năm (trong giai đoạn 2016 - 2020). Dự báo trong 25 năm tới, một nửa dân số sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu. Nhu cầu nâng cao chất lượng không gian sống là tất yếu và dòng tiền sẽ tiếp tục đổ vào phân khúc căn hộ trung - cao cấp.
Khu vực đô thị lõi, có vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng tốt, đồng bộ, thuận tiện di chuyển đến các trụ sở, cơ quan làm việc và có các hoạt động kinh tế, dịch vụ tốt phù hợp để phát triển nhà ở trung- cao cấp hơn là phân khúc bình dân, giá thấp. Bởi đây là khu vực cần ưu tiên để phát triển hạ tầng xã hội, không gian xanh, không nên phát triển nhiều nhà ở. Các dự án chung cư sẽ là lựa chọn tối ưu để tiết kiệm không gian, đồng thời mức giá không thể xuống thấp vì còn phải “cõng” thêm các chi phí về hạ tầng, dịch vụ. Đặc biệt, tại những khu đô thị mới được đầu tư hệ thống hạ tầng bài bản, chất lượng cao, đa dạng dịch vụ, tiện ích cao cấp với chi phí đầu tư lớn, rõ ràng giá thành sản phẩm căn hộ sẽ rất cao.
Khu vực nào sẽ đón sóng dịch chuyển cư dân?
Tại Hà Nội, khu vực đô thị trung tâm đã không còn quỹ đất để phát triển. 70% nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội trong năm 2022 tới từ các dự án đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây với bệ phóng là các tuyến đường vành đai, đường sắt trên cao được tích cực triển khai sẽ tạo hấp lực lớn với người mua.
Tuy nhiên, Thành phố đang có xu hướng phát triển mạnh hơn về phía Đông. Tuyến đường Vành đai 2 được coi là mảnh ghép giúp hoàn hơn thiện bức tranh hạ tầng giao thông đồng bộ và hiện đại khu vực này. Cùng với đó, hàng loạt đại công trình như cầu Đông Trù, cầu Nhật Tân, nút giao Cổ Linh, tuyến cao tốc Hà Nội - Hải Phòng… đã giúp hạ tầng phía Đông được lột xác.
Theo quy hoạch, trong một vài năm tới, những cây cầu lớn, những tuyến vành đai lớn đang dần thành hình như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên, cầu Mễ Sở, Hồng Hà, cầu Ngọc Hồi, tuyến Vành đai 3,5; Vành đai 4 sẽ tạo lực đẩy giúp các quận, huyện như Long Biên, Gia Lâm và một phần Hưng Yên trở thành một vệ tinh đắc lực của Thủ đô Hà Nội. Hệ thống giao thông hoàn chỉnh giúp cho khoảng cách không còn là vấn đề lo ngại, khu Đông đang đón làn sóng dịch chuyển dân cư mạnh mẽ, ưa chuộng lối sống xanh, sinh thái. Các nhà đầu tư cũng bắt đầu nhận thấy khu vực phía Đông có tiềm năng vàng. Các sản phẩm trung và cao cấp đã và đang được phát triển tại đây phù hợp để ở, cho thuê và làm của để dành trong dài hạn.
