Sức hút hạ tầng
Tính đến thời điểm hiện tại, trong bản đồ quy hoạch Thủ đô Hà Nội có 7 tuyến đường vành đai, gồm: Vành đai 1 cơ bản hoàn thiện (còn đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục); Vành đai 2, 2.5, 3 và 3.5 đang triển khai thi công; Vành đai 4 và 5 đã được Chính phủ chấp thuận chủ trương, tiếp tục nghiên cứu, lập quy hoạch. Việc kiện toàn hệ thống hạ tầng giao thông thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô, giúp cho giá trị tài sản xã hội ở khu vực hạ tầng đi qua tăng lên nhanh chóng, đặc biệt là BĐS.
Khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị, một số khu vực có tuyến vành đai đi qua đang triển khai thi công, giá BĐS tăng nhanh thời gian gần đây. Đơn cử, như đường Vành đai 2 trên cao (đoạn từ Ngã Tư Sở - cầu Vĩnh Tuy), sau khi TP giải phóng mặt bằng mở rộng tuyến đường, hoàng loạt sản phẩm nhà ở trong ngõ được ra mặt tiền đều tăng bình quân gấp 3 - 4 lần giá trị trước khi mở đường.
| Việc TP Hà Nội đẩy nhanh tiến độ xây dựng các tuyến đường vành đai góp phần quan trọng vào sự phát triển của thị trường BĐS. (Ảnh: Hoàng Thắng). |
“Một căn nhà diện tích chừng 50m2 xây 5 tầng, trước khi mở đường giá từ 5 - 7 tỷ đồng, đến nay ra mặt đường đều được rao bán với mức 23 - 25 tỷ đồng. Trên tuyến này những gia đình được ra mặt đường không ai bán đất, nếu không có nhu cầu sử dụng đều xây nhà để bán với giá cao hơn gấp nhiều lần” - anh Nguyễn Đức Linh (sđt: 084.352.68xx), một môi giới BĐS tại khu vực quận Hai Bà Trưng (Hà Nội) cho hay.
Tương tự là khu vực nằm gần đường Vành đai 3.5, thời điểm hiện tại tuyến đường này đang triển khai 2 hạng mục: Đoạn từ Đại lộ Thăng Long đến đường 32 (thuộc địa bàn huyện Hoài Đức) và đoạn đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông). Nếu như khu vực huyện Hoài Đức giá bán ghi nhận từ 20 - 30 triệu đồng/m2 đất nền thời điểm cuối năm 2019, nay tăng lên 50 - 60 triệu đồng/m2; thì khu vực quận Hà Đông thị trường BĐS đã thiết lập mức giá bán kỷ lục.
“Nhà đất ở những khu vực gần đường giao thông lớn, vẫn là “món ăn” ưa thích của nhà đầu tư Hà Nội. Vì vậy, mặc dù xảy ra dịch bệnh Covid-19, nhưng nhiều dự án được đầu tư hạ tầng chất lượng tốt đã tăng giá mạnh. Một số dự án nhà phố ở quận Hà Đông rao bán với mức giá kỷ lục như: Dự án Kiến Hưng từ 200 - 250 triệu đồng/m2, đặc biệt dự án Him Lam giá bán chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m2” - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.
Cẩn trọng “ôm”đất đầu tư
Nếu như những nơi hạ tầng kết nối hoàn thiện, giá BĐS được đẩy lên cao là tất yếu, còn khu vực chưa đầu tư hạ tầng, phê duyệt quy hoạch xây dựng, như: Vành đai 4, Vành đai 5. Thị trường BĐS trở nên sôi động hơn thời gian gần đây, lại mang đến nhiều lo ngại.
Cụ thể, trên tuyến Vành đai 4, theo quy hoạch sẽ đi qua địa bàn 3 tỉnh, TP: Lào Cai, Hà Nội, Bắc Ninh. Đoạn qua Thủ đô Hà Nội dự kiến sẽ nằm trên địa bàn 7 quận huyện, gồm: Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Thường Tín, Hà Đông. Ngay sau khi có thông tin, một lượng lớn môi giới, “cò đất” đã chuyển hướng về đây để làm giá, tạo hoạt động mua bán thu hút nhà đầu tư.
Trong vai một người đi tìm mua sản phẩm, phóng viên trao đổi với chị Liên (số điện thoại: 0931.721.xxx) - một môi giới BĐS khu vực huyện Mê Linh được biết, đất nền khu vực gần với đường Vành đai 4 đi qua địa bàn huyện đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm đón đầu cơ hội, đặc biệt là xã Đại Thịnh, Thanh Lâm.
“Cách đây mấy năm giá đất ở đây chỉ có 5 - 7 triệu đồng/m2, nhưng giờ lên 15 - 17 triệu đồng/m2 rồi. Một số nhà đầu tư lớn, “ôm” lô đất to giờ “trúng đậm”. Nghe thông tin đường Vành đại 4 khi xây dựng rộng từ 20 - 30m, lúc đó giá sẽ tăng gấp nhiều lần, muốn đầu tư phải nhanh tay, kẻo mất cơ hội” - chị Liên nói.
Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, hạ tầng giao thông đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, ở đâu hạ tầng giao thông tốt thì kinh tế phát triển, thị trường BĐS chính là lĩnh vực đầu tiên được hưởng lợi từ việc này. Nhưng câu chuyện “ôm” đất đầu tư khi có thông tin quy hoạch dự án giao thông ở Hà Nội là bài học nhãn tiền vẫn còn hiện diện ngay trước mặt, mới đây nhất TP Hà Nội thông báo hủy trên 80 dự án BT, do không phù hợp điều kiện thực tế. Rất nhiều nhà đầu tư đi trước - đón đầu đã ngậm “trái đắng” khi vội vàng mua đất chờ thời cơ, nhưng đến nay dự án bị hủy, đất không những không tăng giá, mà còn bị “chôn vốn”.
“Giá đất tăng là xu hướng khi quá trình đô thị hóa mở rộng, hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư. Nhà đầu tư BĐS chạy theo thông tin quy hoạch, bỏ tiền ra “lướt sóng” sẽ gây bất ổn cho thị trường, giá đất bồi thường cao, doanh nghiệp cũng không mặn mà đầu tư, dẫn đến thiếu hạ tầng tác động xấu cho phát triển kinh tế và mang đến rủi ro lớn cho nhà đầu tư” - ông Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.
Câu chuyện dự án cầu, đường làm ở đâu, giá BĐS “sốt” nơi đó là thực trạng nhiều năm nay, không phủ nhận nhiều nhà đầu tư đã “trúng đậm” nhưng không ít người phá sản vì đi trước đón đầu. Trong khi đó, ngay cả khi dự án khởi công nhưng giá BĐS không được như mong đợi ban đầu của nhà đầu tư. Ngoài ra, một dự án từ khi được phê duyệt chủ trương đến thực hiện phải chờ hàng chục năm, thậm chí lâu hơn, nên nhà đầu tư dễ bị "chôn vốn" hoặc lỗ nặng do đầu tư “ăn theo”.
Nhiều nhà đầu tư khi biết được thông tin về đầu tư hạ tầng, họ đã nắm bắt cơ hội để đón sóng là điều tất yếu. Nhưng chỉ những người nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án “ăn theo” hạ tầng. Đầu tư dạng này phải dài hạn và khi không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo "cơn sốt" mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn. Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu |
Thị trường BĐS vùng ven Hà Nội, đặc biệt là khu vực đã và đang được quy hoạch triển khai dự án hạ tầng giao thông dự báo sẽ tiếp tục tăng giá trong thời gian tới. Song, việc kiện toàn hệ thống hạ tầng không phải trong ngày một, ngày hai mà cần quá trình dài chuẩn bị, từ 10 – 20 năm hoặc lâu hơn. Vì vậy, không nên đầu tư theo thông tin quy hoạch dễ dẫn đến rủi ro, gây bất ổn cho thị trường BĐS. Chuyên gia nghiên cứu thị trường BĐS Nguyễn Thị Hồng Vân |
