Hạn chế tín dụng vẫn đang “làm khó” thị trường bất động sản

Giao dịch mua căn hộ giảm 90%

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 của Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp căn hộ chung cư quý III/2022 của thị trường bất động sản chỉ đạt 6.600 căn (giảm 51% theo quý). TP Thủ Đức có nguồn cung sơ cấp lớn nhất chiếm 49% thị phần, tiếp theo là quận 1 với 20%.

Nguồn cung sơ cấp giảm theo quý đến từ việc hạn chế nguồn cung mới với 2.270 căn, chỉ chiếm 34% nguồn cung sơ cấp. Nguồn cung mới đến từ 4 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của 6 dự án; lượng nguồn cung mới đã giảm 82% theo quý. Hàng tồn kho chiếm 66% nguồn cung sơ cấp với khoảng 4.400 căn, tồn kho lớn nhất kể từ năm 2019. Hạng A và B chiếm 89% lượng hàng tồn kho.

Lượng giao dịch căn hộ trong quý III/2022 đã giảm 89%, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ giảm 54 điểm phần trăm theo quý, thấp nhất kể từ năm 2019. Theo Savills Việt Nam, các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ 35% do giá cao; hơn 60% nguồn cung mới có giá hơn 11 tỷ đồng/căn. 

Giá sơ cấp đạt mức cao mới với hơn 124 triệu đồng/m2. Giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu có mức giá tăng 10% đối với các căn mới. Khi so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m2 của các căn hộ cùng hạng và quận, các căn hộ hạng B có giá thứ cấp thấp hơn so với căn hộ sơ cấp khoảng 35% và ở căn hạng C mức chênh lệch này là lên tới 60%. 

Khảo sát của Savills Việt Nam về thị trường thứ cấp cho thấy, chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Trong quý III/2022, giá thứ cấp giảm ở quận 1, 3 và TP Thủ Đức, nhưng lại tăng ở mức tăng thấp ở các quận khác. Điều này phản ánh rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản.

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu trị trường Savills TP Hồ Chí Minh chia sẻ, trong 9 tháng năm 2022, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh cho thấy những tín hiệu phát triển tích cực, bất chấprủi ro từ lạm phát và chi phí gia tăng. Tuy nhiên, hạn chế tín dụng gây không ít khó khăn cho người mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả bị ảnh hưởng đáng kể. Thanh khoản thị trường giảm, giá sơ cấp tăng đã làm giảm lượng giao dịch.

Gỡ nguồn vốn để "cứu" thị trường bất động sản

Các chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định, việc tăng lãi suất vào cuối quý III/2022 và dòng vốn tín dụng hạn chế sẽ thách thức các chủ đầu tư và người mua. Khả năng áp thuế đối với người mua có nhiều bất động sản có thể làm giảm đầu cơ và hướng tới người mua để ở. Tuy nhiên, việc hạn chế tín dụng gây không ít khó khăn cho người mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả bị ảnh hưởng đáng kể.

Theo TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, hiện nay các ngân hàng đang rà soát khả năng cho vay với bất động sản. Nếu những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết thì thị trường mới có tín hiệu tích cực hơn. 

Để phát triển một dự án bất động sản, các chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Đây là những nhóm vốn chính để triển khai dự án bất động sản nhà ở. Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng.

"3 vấn đề mà bất kỳ doanh nghiệp nào cũng quan tâm không riêng gì bất động sản đó là vốn, con người, kỹ thuật. Lĩnh vực bất động sản sử dụng nguồn vốn rất lớn để thực hiện dự án. Việc ngân hàng siết chặt nguồn vốn sẽ làm cho thị trường gặp khó khăn" - ông Sử Ngọc Khương đánh giá.

Vì vậy, Chính phủ cần đưa ra những hướng giải quyết để giúp doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân.

Đồng quan điểm, nhận định về quyết định "nới room" tín dụng mới đây của Ngân hàng Nhà nước, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, sẽ phù hợp hơn nếu Ngân hàng Nhà nước xem xét nâng "room" tín dụng cả năm thêm 1 - 2% (từ mức mục tiêu 14% lên mức 15 - 16%), để có thêm khoảng 200.000 tỷ đồng đưa vào nền kinh tế trong những tháng cao điểm sản xuất kinh doanh cuối năm.

"Nếu Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng thêm 1 - 2%, sẽ có khoảng trên dưới 200.000 tỷ đồng được bổ sung để giải "cơn khát vốn" của nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư và người mua nhà đều mong muốn tiếp tục được vay tín dụng dù phải chịu lãi suất vay cao hơn trước" - ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.