Xác định giá đất phù hợp với giá trị thị trường
Trả lời câu hỏi về các nội dung cải cách đột phá trong sửa đổi Luật Đất đai lần này, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho biết, có 11 nhóm chính sách lớn của Nghị quyết 18 đều là các vấn đề cốt lõi, ảnh hưởng sâu rộng đến nền tảng của nền kinh tế, đời sống của người dân. Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, trong quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch là một trong những công cụ quan trọng nhất.
"Công tác quy hoạch phải đổi mới về phương pháp, nội dung, hình thức, xác lập vị thế của công tác để quy hoạch mang được quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước trong việc phân bổ nguồn lực tài nguyên hết sức đặc biệt, quý giá và quan trọng này. Nội dung đổi mới này sẽ đảm bảo công bằng, bình đẳng cho các bên, giải quyết nhu cầu sử dụng đất, giải quyết những vấn đề trong quá khứ, hiện tại và tương lai" - Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.
Đại diện cho các doanh nghiệp bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, nhà đầu tư trong và ngoài nước luôn mong sự công bằng và bình đẳng trong hệ thống pháp luật. Vì vậy, nhiệm vụ trọng điểm hiện nay là phải thực hiện Nghị quyết 18, trong đó đưa ra mục tiêu cụ thể đến 2023 sửa đổi Luật Đất đai và hệ thống pháp luật liên quan đảm bảo sự thống nhất đồng bộ. Mặc dù thời gian qua hệ thống pháp luật có nhiều chuyển biến tốt hơn nhưng tính xung đột, mâu thuẫn vẫn còn.
Để hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị thời gian tới bổ sung quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi), cho phép doanh nghiệp thực hiện cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất khi thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại; Không quy định sở hữu nhà ở chung chung có thời hạn; Không quy định giao dịch bất động sản qua sàn…
Tại phiên thảo luận, GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân đề cập về tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản - giải quyết bất cập trong đấu giá đất. Cụ thể, GS.TS Hoàng Văn Cường đề cập một số vấn đề như thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất, thay đổi quy hoạch sử dụng đất; sự đồng bộ trong hệ thống thông tin đất đai và bất động sản; cơ chế điều tiết giá trị tăng lên từ đất tác động đến công tác quản lý thị trường bất động sản.
GS.TS Hoàng Văn Cường đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững. Như, cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai, và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.
Giải pháp nữa được GS.TS Hoàng Văn Cường nêu ra, đó là Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước. Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sạch để triển khai đầu tư, thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận. Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, một trong những vấn đề quan trọng nhất cần quan tâm hiện nay là quá trình tiếp cận đất đai của doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư.
Cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quan tâm hơn cả, chủ yếu là các dự án vì mục tiêu lợi nhuận, trong đó có lợi nhuận của chủ đầu tư dự án gắn với lợi nhuận của quốc gia, công cộng.
Do các dự án này tạo ra lợi nhuận nên người bị thu hồi đất hay so sánh giữa lợi nhuận của nhà đầu tư dự án sau khi nhận đất giao, cho thuê với lợi nhuận của mình trong bồi thường, hỗ trợ khi bị thu hồi đất.
"Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện của dân về đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao trong tổng khiếu kiện dân sự. Những người bị thu hồi đất vẫn cho rằng họ không được bồi thường về đất ngang với giá trị đất đai trên thị trường" - GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận định.
Đồng thời GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh thêm, thực tế này đang xảy ra ở hầu khắp các nơi, bảng giá đất của nhà nước do các địa phương cấp tỉnh quy định luôn chỉ bằng khoảng 30 - 60% giá trị thị trường.
Lần sửa đổi này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, cần tập trung tư duy là khái niệm “giá đất thị trường”. Trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.
Về giải pháp, theo vị chuyên gia này, cần đưa ra là: Đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản, tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%).
Đấu giá để thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước
Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan phải đặt trọng tâm vào khai thác vốn ngay trong quá trình đầu tư trên đất làm giá trị đất đai tăng thêm. Yếu tố quan trọng cần lưu ý là tạo vốn từ đất như thế nào để vừa có một xã hội công bằng và vừa có một xã hội phát triển.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng cần “Hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới”. Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước.
Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Mặt khác, có thể thấy, cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là điều khó thực hiện, nhất là đối với khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm.
Một giải pháp khác được GS.TS Hoàng Văn Cường đề xuất, là thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai và bất động sản không do nhà đầu tư tạo ra, thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá bất động sản theo cơ chế luỹ thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa khi mua và bán; đánh thuế cao đối với diện tích và giá trị đất đai và bất động sản chiếm dụng vượt trên mức bình quân của xã hội.
GS.TS. Hoàng Văn Cường cũng đề xuất cần thực hiện số hoá toàn bộ thông tin đất đai và bất động sản, để hình thành hệ thống thông tin số về đất đai, bất động sản thống nhất, đồng bộ phục vụ cho quản lý biến động và thông tin chiếm giữ bất động sản.
Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương là kim chỉ nam định hướng ban hành các văn bản pháp luật trong thời gian tới. Trong đó, có 3 vấn đề về tài chính đất đai liên quan cần quan tâm:
Thứ nhất là chuyển mục đích sử dụng đất, theo Bộ trưởng thì đây là lỗ hổng vô cùng lớn mà luật đất đai hiện hành không bịt được. Nó tạo nên thất thoát lớn, gây ra chênh lệch địa tô, từ đây gây ra sai phạm.
Cho nên, Bộ trưởng nhấn mạnh phải quản lý mục đích sử dụng đất hết sức chặt chẽ, nếu không sử dụng với mục đích sản xuất kinh doanh, không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi lại để bán đấu giá một cách hiệu quả hơn, tạo động, nguồn lực để phát triển.
"Tôi lấy ví dụ trong doanh nghiệp cổ phần hóa. Sau khi cổ phần hóa, các doanh nghiệp ngoài nhà nước nhìn vào khu đất, lấy khu đất này sau đấy chuyển đổi vào mục đích thương mại, đất ở. Cái này là địa tô chênh lệch, thất thoát từ nhà nước ra bên ngoài. Chỉ một quyết định hành chính tự nhiên 100 tỷ hay 1.000 tỷ mất đi. Cho nên phải có cơ chế để bịt lỗ hổng" - Bộ trưởng Bộ Tài chính nhấn mạnh.
Vấn đề thứ hai là giá đất. Hiện, có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng chưa thật sự nhất quán, chính xác đã tạo nên một số lỗ hổng. Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho rằng, sắp tới chúng ta phải rà soát lại các phương pháp xác định giá đất để tìm ra phương pháp xác định một cách phù hợp nhất, chính xác, nhất quán.
Vấn đề thứ ba, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cho rằng phải xác định giá đất trước thời điểm xác định giá đất không quá 6 tháng mới đảm bảo độ chính xác. Khi nộp tiền vào ngân sách mới tiến hành giao đất.
"Khi nộp tiền vào ngân sách thì mới giao đất. Hiện nay đây đang là hiện tượng phổ biến và có những sai phạm, xảy ra lừa đảo ở những dự án đô thị mà chưa khắc phục được" - Bộ trưởng Hồ Đức Phớc phát biểu. Theo Bộ trưởng, giao đất theo đấu giá thì phù hợp trong điều kiện đấu giá đất để sử dụng vào các công trình xây dựng nhà ở. Còn với đất sản xuất kinh doanh, chi phí đầu tư giảm thì sức cạnh tranh cao hơn.
