Hoàn thiện cơ chế pháp lý thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Cần cơ chế linh hoạt để xử lý các vướng mắc phát sinh

Tại cuộc họp, đại diện Bộ Xây dựng - cơ quan chủ trì soạn thảo - trình bày sự cần thiết ban hành Nghị quyết và nêu các nội dung chính.Theo đó, dự thảo đề xuất cơ chế đặc biệt cho phép xử lý linh hoạt các tình huống mà dự án nhà ở xã hội được đề xuất trên khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp với quy hoạch đô thị, nông thôn hay quy hoạch sử dụng đất.

Cụ thể, UBND cấp tỉnh sẽ giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan và UBND cấp xã nơi có dự án để đánh giá nhu cầu nhà ở, khả năng đáp ứng về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Trên cơ sở đó, UBND tỉnh quyết định chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan, làm căn cứ cho việc chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư thực hiện dự án.

Sau khi được giao chủ đầu tư, doanh nghiệp phải tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500hoặc quy hoạch tổng mặt bằng để triển khai các bước tiếp theo. Các nội dung quy hoạch này sau đó phải được cập nhật vào quy hoạch đô thị, nông thôn và chương trình phát triển nhà ở của địa phương trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo dự thảo, trường hợp dự án nhà ở xã hội có bố trí tối đa 20% diện tích đất ở để đầu tư nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm được giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với các dự án không bố trí quỹ đất riêng cho công trình dịch vụ, thương mại, chủ đầu tư được phép dành tối đa 20% tổng diện tích sàn để kinh doanh thương mại, dịch vụ - không bao gồm khu sinh hoạt cộng đồng, trạm y tế, nhà trẻ, công trình hạ tầng thiết yếu và bãi đỗ xe.Các diện tích này có thể được bố trí tập trung tại một hoặc vài khối nhà trong dự án, song phải đảm bảo tỷ lệ không vượt quá 20% tổng diện tích sàn nhà ở.

Làm rõ cơ chế quy hoạch, tránh lợi dụng chính sách nhà ở xã hội

Góp ý tại cuộc họp, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là điều kiện bắt buộc để dự án được miễn giấy phép xây dựng, đảm bảo đồng bộ hạ tầng và tính pháp lý cho công trình.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đề nghị làm rõ cụm từ “chưa có quy hoạch” trong dự thảo, khẳng định đây không phải là bỏ qua quy hoạch, mà là quy trình rà soát, cập nhật và báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định chỉ tiêu, không gian, kiến trúc, cảnh quan phù hợp. Đồng thời, các địa phương cần khẩn trương cập nhật quy hoạch tổng thể để tránh tình trạng bị lợi dụng chính sách.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, hiện có tới 25 doanh nghiệp và tập đoàn lớn đăng ký tham gia phát triển nhà ở xã hội, cho thấy lĩnh vực này đang có sức hút, song nếu quy định không chặt chẽ, có thể phát sinh hệ lụy tại những khu vực chưa hoàn thiện quy hoạch.

Liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất cho phần diện tích thương mại, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số K1 là chưa phù hợp. Ông đề xuất quy định một hệ số riêng, tránh để doanh nghiệp phải nộp chi phí cao bất hợp lý.

Đối với loại hình nhà ở riêng lẻ cho đồng bào dân tộc thiểu số, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu lưu ý hiện chưa có tiêu chuẩn cụ thể về diện tích lô đất, chiều cao, kiểu dáng… dễ dẫn đến việc biến tướng thành nhà cao cấp. Ông đề nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành hướng dẫn chi tiết để phù hợp với tập quán sinh sống của từng vùng, ví dụ người Khmer ở Nam Bộ quen ở nhà sàn chứ không phải nhà phố.

Đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường ghi nhận tinh thần cầu thị của Bộ Xây dựng khi tiếp thu nhiều ý kiến góp ý. Tuy nhiên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị bổ sung việc cập nhật quy hoạch vào cấp quy hoạch tỉnh, không chỉ dừng lại ở quy hoạch đô thị và nông thôn, nhằm bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống quy hoạch quốc gia. 

Về cách tính tiền sử dụng đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhất trí với quy định hiện hành - căn cứ bảng giá đất và hệ số điều chỉnh - coi đây là phương án phù hợp trong giai đoạn hiện nay, trước khi Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực.

Tháo gỡ điểm nghẽn, bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp của dự thảo

Kết luận cuộc họp, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú khẳng định, dù Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 201 về phát triển nhà ở xã hội, nhưng thực tiễn vẫn tồn tại nhiều khó khăn, vướng mắc. Do đó, việc xây dựng Nghị quyết mới theo tinh thần Nghị quyết 206 của Quốc hội là cần thiết để có cơ chế đặc thù, kịp thời xử lý những vấn đề vượt thẩm quyền hành chính thông thường.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú đề nghị cơ quan soạn thảo giới hạn phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết, chỉ tập trung vào những nội dung thuộc thẩm quyền của Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội, không lồng ghép các vấn đề mang tính chỉ đạo, điều hành thường xuyên của Chính phủ hay Thủ tướng.Các nội dung như phân bổ chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, tổ chức thực hiện sẽ được tách riêng, báo cáo Chính phủ xem xét.

Đối với quy định về nhà ở riêng lẻ, nếu Bộ Xây dựng tiếp tục bảo lưu, cần bổ sung tiêu chí cụ thể để tránh bị lạm dụng, đảm bảo an ninh trật tự và đúng đối tượng thụ hưởng.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú cũng yêu cầu cơ quan soạn thảo rà soát toàn bộ thủ tục hành chính, nêu rõ nội dung nào được cắt giảm, nội dung nào giữ nguyên để tạo thuận lợi cho việc áp dụng sau này. Đồng thời, phải có bảng so sánh chi tiết giữa dự thảo và các luật liên quan như Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, nhằm đảm bảo tính thống nhất và minh bạch của hệ thống pháp luật.

Trên cơ sở các tiêu chí thẩm định, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật, nhất là các quy định tại Điều 3 của dự thảo, bảo đảm đáp ứng tiêu chí của Nghị quyết 206 và tính khả thi khi triển khai.

Dự thảo Nghị quyết chỉ đủ điều kiện trình Chính phủ sau khi đã tiếp thu, hoàn thiện theo Báo cáo thẩm định và ý kiến của Hội đồng thẩm định độc lập.