Hoàn thiện quy định về điều tiết thị trường bất động sản
Văn phòng Quốc hội vừa thông báo Kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023.
Trong đó, để bảo đảm đủ điều kiện trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị các cơ quan soạn thảo tập trung bổ sung đánh giá kỹ lưỡng tác động đối với từng chính sách cụ thể; hoàn thiện dự thảo văn bản quy định chi tiết thi hành Luật…
Hoàn thiện quy định về điều tiết thị trường bất động sản để có quy định liên quan đến tái cấu trúc thị trường bất động sản, tái cấu trúc sản phẩm và có quy định nhằm bảo đảm Nhà nước có biện pháp điều tiết khi có biến động lớn của thị trường bất động sản, thị trường phát triển quá “nóng” hoặc thị trường “đóng băng”, đình trệ ảnh hưởng đến các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Tách bạch quan hệ pháp luật mang tính chất công (các quan hệ quản lý nhà nước, điều tiết thị trường…) và các quan hệ mang tính chất tư (hợp đồng, môi giới, quan hệ cung cầu…) trên cơ sở tôn trọng quy luật thị trường, quy luật cạnh tranh.
Rà soát phạm vi, đối tượng điều chỉnh và các quy định liên quan đến kinh doanh bất động sản bảo đảm hợp lý, bao quát các loại bất động sản được phép kinh doanh thuộc phạm vi điều chỉnh của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhưng không chồng lấn với các luật có liên quan; lưu ý việc đầu tư xây dựng bất động sản nên để Luật Xây dựng điều chỉnh.
Làm rõ hơn quy định về chủ thể, điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản; phân biệt rõ chủ thể có quyền kinh doanh bất động sản với chủ thể thực hiện kinh doanh bất động sản; có quy định về quản lý của Nhà nước đối với các chủ thể này và sản phẩm do các chủ thể đưa ra thị trường để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua bất động sản.
Đánh giá kỹ tính hợp lý, khả thi của việc mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản đối với các tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản trong trường hợp do cơ quan, tổ chức phá sản, giải thể, chia tách; theo quyết định của Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; bất động sản là tài sản công; xử lý tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu là bất động sản, dự án bất động sản tại các tổ chức tín dụng, công ty mua bán, xử lý nợ…; cân nhắc việc mở rộng phạm vi do bỏ cụm từ “nhằm mục đích sinh lợi” trong khái niệm “kinh doanh bất động sản”; đề nghị sử dụng khái niệm “kinh doanh” bảo đảm thống nhất trong hệ thống pháp luật, nhất là pháp luật về doanh nghiệp và thương mại.
Không làm phát sinh “điểm nghẽn” về chính sách
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng yêu cầu, Dự án Luật cần hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, công chứng, bảo lãnh, đặt cọc, thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản… bảo đảm phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW, cụ thể, khả thi, an toàn pháp lý, không làm phát sinh “điểm nghẽn” về chính sách cản trở quá trình phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm sự phát triển an toàn, lành mạnh của thị trường bất động sản, phù hợp với Bộ luật Dân sự và các luật khác có liên quan.
Quy định rõ địa vị pháp lý, điều kiện thành lập, nguyên tắc tổ chức, cơ chế hoạt động, nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm tính chuyên nghiệp, hiệu quả của sàn giao dịch bất động sản, bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước, khuyến khích nhưng tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân;
Quy định rõ mối quan hệ giữa xác nhận giao dịch qua sàn với công chứng và đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm quyền lợi cho người mua.
Nghiên cứu bổ sung quy định về chương trình đào tạo và bằng cấp, chứng chỉ đối với đào tạo bồi dưỡng kiến thức điều hành sàn giao dịch bất động sản; hoàn thiện quy định về quyền, nghĩa vụ, đào tạo, cấp chứng chỉ, thời hạn của chứng chỉ đối với hoạt động môi giới hướng tới chuyên nghiệp; quy định điều kiện được hoạt động môi giới và trách nhiệm của tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới.
Quy định rõ mục đích, nội dung, phạm vi bảo lãnh để bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh; quy định chặt chẽ, bảo đảm chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích vốn vay, vốn huy động của khách hàng.
Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, việc hoàn thiện Hồ sơ dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần rà soát các quy định liên quan đến tổ chức, cá nhân nước ngoài để bảo đảm phù hợp với các điều ước quốc tế, không cản trở việc thu hút đầu tư, không ảnh hưởng đến quyền kinh doanh hợp pháp của tổ chức, cá nhân nước ngoài trên cơ sở bảo đảm lợi ích quốc gia, quốc phòng, an ninh.
Rà soát quy định về điều kiện đầu tư, kinh doanh và thủ tục hành chính bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan, tiết kiệm thời gian, chi phí tuân thủ của nhà đầu tư. Rà soát, hoàn thiện các quy định để bảo đảm an ninh, quốc phòng trong hoạt động kinh doanh bất động sản; cân nhắc tính chặt chẽ, hợp lý, phù hợp thực tiễn của nguyên tắc “kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh”, nghiên cứu quy định theo hướng “bảo đảm kết hợp chặt chẽ giữa kinh tế với quốc phòng, an ninh và quốc phòng, an ninh với kinh tế”.
Rà soát, hoàn thiện các quy định về hình thức kinh doanh bất động sản; nguyên tắc, điều kiện kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất… bảo đảm đầy đủ, khả thi, rõ ràng, minh bạch, thống nhất với các luật có liên quan; các điều kiện kinh doanh bất động sản cần có quy định định lượng về năng lực tài chính, năng lực khác của nhà đầu tư; rà soát, bảo đảm phù hợp, khả thi của các quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, đồng bộ, thống nhất với Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi).
Đối với các loại hình bất động sản như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú, nhà phố thương mại, bất động sản nghĩa trang… cần có quy định chung, tổng thể để bao quát loại hình bất động sản này, tránh bị động khi thực tế phát sinh, bảo đảm tương thích, thống nhất với pháp luật có liên quan, nhất là quy định về quyền và thời hạn sử dụng đất trong Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi); quy định cụ thể, phù hợp với đặc thù của loại bất động sản này, bảo đảm khả thi trong thực hiện theo nguyên tắc không hợp thức hóa các sai phạm.
Hoàn thiện quy định về xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, liên thông, kết nối, chia sẻ với cơ sở dữ liệu đất đai, cơ chế khai thác, chia sẻ dữ liệu. Hoàn thiện cơ chế, chế tài để xử lý nghiêm các hành vi vi phạm chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản...
