Khắc phục bất cập trong đấu thầu dự án có sử dụng đất

Khái niệm chưa phù hợp với thực tế

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang tổ chức lấy ý kiến góp ý về dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Đánh giá chung, dự thảo Nghị định góp phần tiếp tục chuẩn hóa và thống nhất những quy định pháp luật về công tác đấu thầu, nhằm phù hợp với chuẩn mực, thông lệ quốc tế, tăng cường tính hiệu quả, minh bạch, cạnh tranh.

Tuy nhiên, theo góp ý từ Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), dự thảo Nghị định cần thống nhất một số khái niệm, thuật ngữ. Cụ thể, cần phân biệt rõ sự khác biệt giữa “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” với “đấu giá quyền sử dụng đất” và “đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình xây dựng”.

Theo lý giải từ Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, cả hai phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” và “đấu giá quyền sử dụng đất” đều có cùng mục đích lựa chọn nhà đầu tư có năng lực nhất, nhưng mỗi phương thức lại có thêm mục đích cụ thể khác nhau.

Trong khi “đấu giá quyền sử dụng đất” là để lựa chọn nhà đầu tư trả giá cao nhất, mang lại lợi ích cho ngân sách Nhà nước; Thì điểm khác biệt lớn nhất của việc “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” nhằm lựa chọn nhà đầu tư có năng lực tài chính, phương án, giải pháp, tiến độ triển khai, thực hiện dự án hợp lý, có tính khả thi nhất trong số các nhà đầu tư dự thầu, mang lại có hiệu quả kinh tế - xã hội tối đa.

Bên cạnh đó, do quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên có thể nói việc thực hiện phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” là một phương thức tiếp cận đất đai chủ yếu, quan trọng, khả thi nhất của các nhà đầu tư để thực hiện được dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại có quy mô lớn.

“Việc thực hiện phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” tập trung 2 tiêu chí quan trọng nhất: Nhà đầu tư có năng lực tốt nhất (trước hết là năng lực tài chính mạnh nhất); Nhà đầu tư đề xuất được phương án, giải pháp, tiến độ triển khai thực hiện dự án hợp lý, có tính khả thi nhất trong số các nhà đầu tư dự thầu. Vì vậy, những quy định tại Điều 10, 11, 22, 23 và 24 dự thảo Nghị định đã áp dụng tương tự các quy định về điều kiện, tiêu chuẩn về “đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình xây dựng” nên chưa phù hợp, chưa sát với trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu phân tích.

Nên đổi quy định về tiêu chuẩn đánh giá năng lực?

Trước những khái niệm, thuật ngữ chưa được rõ ràng, HoREA cho rằng cần phải sửa đổi tên của dự thảo Nghị định thành dự thảo “Nghị định quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất”. Vì tên của dự thảo Nghị định sử dụng cụm từ “quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu” là không sai nhưng quá dài dòng, không thực sự cần thiết, bởi lẽ điều quan trọng nhất không phải là cái “tên” của dự thảo Nghị định, mà là nội dung của Nghị định phải quy định chi tiết và biện pháp thi hành một số điều của Luật Đấu thầu và Luật Đất đai.

Đồng thời, quy định về tiêu chuẩn đánh gái năng lực, kinh nghiệm của chủ đầu tư cũng cần được sửa đổi, bổ sung. Bởi lẽ, tại khoản 2, khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 23 dự thảo Nghị định cho phép nhà đầu tư dự thầu sử dụng “kinh nghiệm” của các nhà đầu tư liên danh, đối tác kể cả đối tác là nhà thầu nước ngoài.

Có nghĩa, nhà đầu tư là doanh nghiệp mới thành lập vẫn có thể liên danh mượn kinh nghiệm để đủ điều kiện tham gia đấu thầu, nên “tiêu chuẩn đánh giá về kinh nghiệm thực hiện các dự án tương tự” chỉ nên là điểm số cộng (+) thêm để đánh giá nhà đầu tư trong trường hợp những tiêu chuẩn đánh giá khác của các nhà đầu tư dự thầu ngang điểm nhau.

“Tiêu chuẩn đánh giá về kinh nghiệm thực hiện các dự án tương tự quy định tại khoản này được áp dụng để đánh giá nhà đầu tư trong trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên có điểm số đánh giá ngang nhau trong tổng số điểm đánh giá về năng lực, hiệu quả sử dụng đất, hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết thêm.