Khi "thượng đế cũng bị bỏ rơi"
Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS (có hiệu lực từ 1/7/2015) quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh về tài chính. Điều khoản này được nhiều người kỳ vọng sẽ là "công cụ bảo vệ hiệu quả cho người mua nhà" để không lâm vào cảnh "tiền mất - nhà không". Thế nhưng, đã hơn 3 tháng trôi qua, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh ghi nhận vài chục dự án triển khai bán hàng với hàng trăm lượt mở bán nhưng chưa thấy một chủ dự án nào công bố có hợp đồng chính thức về việc bảo lãnh.
Giám đốc một công ty BĐS tại TP Hồ Chí Minh (xin giấu tên) cho biết, trên thực tế, các ngân hàng mới chỉ “cam kết - hứa hẹn” chứ chưa thực hiện bảo lãnh. Hầu hết các chủ đầu tư "trưng biển" ngân hàng bảo lãnh nhưng thực tế chỉ là những cam kết "bảo lãnh trách nhiệm tài chính cho chủ đầu tư" chứ hoàn toàn chưa có chứng thư bảo lãnh (hoặc hợp đồng bảo lãnh) cho từng căn hộ, đến từng khách hàng. Trong khi đó, chỉ có hai hình thức bảo lãnh được thừa nhận là chứng thư bảo lãnh của ngân hàng và hợp đồng bảo lãnh 3 bên (ngân hàng – chủ dự án – người mua nhà), còn những trường hợp khác như hợp đồng nguyên tắc bảo lãnh, hoặc biên bản thỏa thuận bảo lãnh… thì chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ. Bởi vì, theo quy định, ngoài người bán nhà, ngân hàng, bắt buộc phải có đối tượng thứ ba là người thụ hưởng bảo lãnh (ở đây là người mua nhà) mới cấu thành đủ các bên tham gia trong một nghiệp vụ bảo lãnh.
Theo nguyên tắc, khi chưa có chứng thư bảo lãnh trong tay, người mua nhà chưa có đủ cơ sở để yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh như đã cam kết, đồng nghĩa với việc, quyền lợi của người mua nhà vẫn chưa thực sự được bảo vệ. Như vậy, một khi chủ đầu tư xảy ra chuyện "chẳng lành", dự án đình trệ thì khách hàng - người mua nhà vẫn "cầm dao đằng lưỡi" khi đòi quyền lợi của mình. Chính vì những điều này mà nhiều người cho rằng, với các “thỏa thuận bảo lãnh hình thức”, ngân hàng đang vô tình "tiếp tay" cho các chủ đầu tư để qua mặt khách hàng.
Ba nút thắt cơ bản của việc bảo lãnh
Ở một phương diện khác, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, xung quanh quy định về bảo lãnh ngân hàng có 3 “nút thắt” cơ bản cần tháo gỡ. Thứ nhất, sự “vênh nhau” giữa Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS và quy định tại Khoản (1.b) điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước dẫn đến tình trạng “con gà – quả trứng” khiến DN lúng túng "như gà mắc tóc" thời gian vừa qua trong việc thực hiện. Thứ hai, quy định về giới hạn cấp tín dụng chỉ được tối đa 15% hoặc 25% “vốn tự có của ngân hàng thương mại” đang trói buộc các ngân hàng trong việc thực hiện bảo lãnh. Nếu thực hiện theo quy định này không khả thi, vì các dự án BĐS hầu hết đều có giá trị lớn, nhưng nguồn vốn tự có của một số ngân hàng thương mại không đủ lớn để cùng lúc bảo lãnh cho nhiều dự án. Thứ ba, quy định về ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm để được bảo lãnh đang tạo ra gánh nặng rất lớn đối với các DN. Do vậy, cần bổ sung quy định theo hướng ưu tiên cho các chủ đầu tư dự án có uy tín không cần phải ký quỹ, hoặc không cần phải có tài sản bảo đảm.
Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu các cơ quan chức năng có liên quan không thực sự xem xét, thảo luận và có hướng dẫn cụ thể, thì điều luật về bảo lãnh ngân hàng rất khó thực hiện, chứ chưa nói gì đến việc "bảo vệ người mua nhà" như kỳ vọng. Và nếu như vậy, khó tránh khỏi việc khách hàng vẫn "cầm dao đằng lưỡi" trong giao dịch thuê mua BĐS.
Nếu được bảo lãnh thực sự, người mua nhà sẽ không lâm vào cảnh kiệt sức đòi nhà như đã xảy ra tại dự án Petro Viet Nam Landmark của chủ đầu tư PVC Land thời gian qua.
|
