Bất cập trong quy định mới
Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Kế hoạch & Đầu tư kiến nghị sửa đổi, bổ sung nội dung quy định tại điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP trong Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (gói tắt là Dự thảo Nghị định).
Theo lý giải của HoREA, Điều 68 Dự thảo Nghị định có quy định về việc sửa đổi, bổ sung và bãi bỏ một số điều tại Nghị định số 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư chỉ sửa đổi, bổ sung một số nội dung của khoản 2, các điểm a, b khoản 3 Điều 29; khoản 1 Điều 30, các điểm a, b khoản 2 Điều 31; điểm b khoản 3, khoản 8 Điều 32 và khoản 6 Điều 33, mà chưa xem xét sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP đang làm “ách tắc” hồ sơ, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở.
“Đáng chú ý, “ách tắc” nó liên quan đến thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả 100% dự án NƠXH và nhiều dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, nên đề nghị bổ sung trở lại nội dung sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP vào khoản 5 Điều 68 dự thảo Nghị định” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị.
Sửa đổi là rất cần thiết
Đại diện HoREA cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP nhằm mục đích tháo gỡ vướng mắc về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị cho các dự án NƠXH, nhà ở thương mại trên phạm vi cả nước. Nhưng nội dung này hiện nay không còn được quy định tại khoản 5 Điều 68 Dự thảo Nghị định.
Bên cạnh đó, hiện nay Chính phủ đang đẩy mạnh triển khai Đề án Xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn từ nay đến năm 2030. Nhưng nếu không giải quyết được vấn đề về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư sẽ làm ách tắc đối với 100% dự án NƠXH, bởi pháp luật về nhà ở tuy có cho phép ưu đãi chủ đầu tư dự án NƠXH được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhưng rất khó thực hiện được trên thực tế.
Lấy dẫn chứng điển hình, đại diện HoREA cho biết, TP Hồ Chí Minh đã phê duyệt hơn 600 quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phủ kín toàn TP, trong đó chỉ quy định các chỉ tiêu, tiêu chuẩn xây dựng như “mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất” trung bình của cả phân khu và quy định “chiều cao tối đa” của công trình xây dựng trong phân khu, nên chưa dự liệu trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án NƠXH với các ưu đãi về quy hoạch xây dựng nêu trên. Nên trong 2 quý đầu năm 2024, toàn TP chỉ có 7 dự án nhà ở thương mại (bằng 10% so với cùng kỳ năm 2017) và không có dự án NƠXH nào được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Tác động “tiêu cực” của điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP đến thực tiễn là rất lớn, do không tạo điều kiện để tăng nguồn cung dự án nhà ở, sản phẩm nhà ở để cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực và kéo giảm giá nhà, thể hiện rõ nhất trong năm 2023 nguồn cung thiếu hụt, giá nhà không ngừng leo thang.
“Do vậy, theo tinh thần chỉ đạo tại Nghị quyết 33/2023/NQ-CP của Chính phủ, việc bổ sung trở lại vào khoản 5 Điều 68 Dự thảo Nghị định nội dung sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP rất cần thiết, cấp bách để xử lý các vướng mắc từ thực tiễn. Vì quy định này đang tác động tiêu cực, làm “ách tắc” thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư; đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với các dự án NƠXH, nhà ở thương mại mà doanh nghiệp tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất và việc bổ sung trở lại là đúng thẩm quyền của Chính phủ” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
