Nhân dịp đầu Xuân Quý Mão, ông Phan Việt Hoàng - Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa (KAREB) đã có những trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị về thị trường BĐS Khánh Hòa năm 2023.
- Xin ông điểm lại một vài nét chính của thị trường BĐS Khánh Hòa năm 2022?
Ông Phan Việt Hoàng: Tại Khánh Hòa, trong giai đoạn nửa đầu năm 2022, phân khúc đất nền có sự vượt trội chiếm đến 70% thị phần giao dịch của cả thị trường BĐS tại địa bàn.
Tuy nhiên, bước vào quý III, Chính phủ và Bộ xây dựng đã ban hành nhiều văn bản có tác động đến lĩnh vực BĐS như Nghị định 65/2022; Chỉ thị số 13/CT-TTg.
Cùng với đó, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành nhiều chỉ thị tăng cường công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng; xử lý nghiêm những trường hợp sai phạm đối với địa phương để xảy ra tình trạng sử dụng đất sai mục đích, lợi dụng hiến đất làm đường để phân lô, bán nền...
Nhìn chung trong quý III/2022 thị trường có dấu hiệu trầm lắng hơn, giao dịch toàn bộ các phân khúc đều suy giảm nguyên nhân hết room tín dụng dành cho nhóm kinh doanh BĐS không nhiều.
Đối với nhóm vay mua nhà để ở cũng e dè vì sự biến động liên tục của lãi suất vay. Riêng ba tháng cuối năm, thị trường BĐS Khánh Hòa đã có giảm sút với tổng giá trị giao dịch khoảng gần 249 tỷ đồng. Đây được xem làm mức thấp nhất trong 5 năm vừa qua.
- Đâu là các nguyên nhân dẫn đến thị trường giảm sút trong 6 tháng cuối năm?
Ông Phan Việt Hoàng: Có nhiều nguyên nhân khiến cho thị trường BĐS rơi vào tình thế như hiện nay. Ngoài vấn đề tồn tại về pháp lý thì hiện nay tín dụng ngân hàng và các kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS như là trái phiếu hay là nguồn huy động trong dân… đều gặp trở ngại lớn sau khi thị trường tài chính ghi nhận nhiều thông tin không tốt của doanh nghiệp phát hành gần như làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư.
Đa phần tâm lý chung của người dân đều đặt trong tâm thái chờ đợi và theo dõi chính sách điều hành tài chính, tiền tệ của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước trước những biến động của thế giới để chọn kênh đầu tư an toàn và phù hợp.
Một nguyên nhân khác là trong giai đoạn phục hồi kinh tế hậu Covid-19, lượng lớn dòng tiền được ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi tung ra thị trường, từ đó số lượng F0 tăng mạnh tham gia đầu cơ vào thị trường đất nền gây hiệu ứng sốt đất ao đồng loạt ở nhiều tỉnh thành cả nước.
Khi nhóm đầu cơ tham gia thị trường quá nhiều đẩy giá lên cao nhưng nhu cầu mua để sử dụng, để khai thác lại không có. Từ đó thị trường mất thanh khoản dẫn đến nguội lạnh và nhanh chóng đào thải lượng F0 rời khỏi cuộc chơi.
- Vậy đâu là những điểm sáng trong năm 2023 của thị trường BĐS Khánh Hòa?
Ông Phan Việt Hoàng: Ngay cuối năm 2022 UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành danh mục dự án kêu gọi vốn đầu tư ngoài ngân sách trên địa bàn tỉnh đến năm 2025, định hướng đến năm 2030 và văn bản hướng dẫn trình tự thực hiện nhằm thúc đẩy thu hút đầu tư.
Cụ thể, Khánh Hòa đã phê duyệt danh mục 122 dự án kêu gọi vốn đầu tư ngoài ngân sách. Nhiều dự án trong nhóm này có vốn đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng và có diện tích hơn 100ha.
Cùng với đó là Nghị quyết 09 của Bộ chính trị và Nghị quyết 55 của Quốc hội với một số cơ chế đặc thù. Do đó, Khánh Hòa có cơ hội phát triển rất lớn khi hướng đến trở thành thành phố trực thuộc Trung ương và là đầu tàu kinh tế của khu vực Nam trung bộ và Tây nguyên.
Hiện Khánh Hòa đang dồn lực để hiện thực hóa khát vọng phát triển. Nghị quyết đã định hướng nhiều không gian phát triển mới, như xây dựng Cam Lâm trở thành đô thị sân bay hiện đại, sinh thái, đẳng cấp quốc tế; tách bạch chức năng của khu vực Bắc và Nam Khu Kinh Tế Vân Phong…
- Hiện ngành du lịch của cả nước nói chung và Khánh Hòa nói riêng đang dần khởi sắc. Điều này có ảnh hưởng đến thị trường BĐS tại Khánh Hòa không?
Ông Phan Việt Hoàng: Ngành du lịch được xem là ngành kinh tế mũi nhọn của Khánh Hòa và lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng được nhiều người đánh giá là kênh đầu tư tiềm năng thu hút rất nhiều nhà đầu tư. Do đó, chính quyền địa phương sẽ có những chính sách để thúc đẩy ngành du lịch phát triển.
Tôi cũng cho rằng, người mua BĐS nghỉ dưỡng thường nhắm vào 2 mục đích cơ bản là để ở - kết hợp kinh doanh hoặc đầu tư kinh doanh. Khi đời sống kinh tế ngày càng phát triển kéo theo đó là nhu cầu hưởng thụ của người dân cũng ngày càng tăng.
Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích sinh lời hấp dẫn phải nhìn nhận những vấn đề khó khăn mà BĐS nghỉ dưỡng đang gặp phải đó là vướng mắt về pháp lý. Do đó, tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp liên quan đến huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp, hoặc hợp tác đầu tư kinh doanh BĐS đối với các dự án du lịch, nghỉ dưỡng dự báo sẽ còn diễn biến phức tạp trong thời gian tới.
Do đó, tôi cho rằng BĐS nghỉ dưỡng tại Khánh Hòa vẫn có nhiều cơ hội bứt phá khi các vấn đề pháp lý quanh phân khúc này được tháo gỡ.
- Cuối cùng, xin ông chia sẻ về nhận định của mình với thị trường BĐS Khánh Hòa trong năm 2023?
Ông Phan Việt Hoàng: Trong bối cảnh chung hiện nay, nhiều khả năng nhất là mức giá chào bán BĐS giữ nguyên và các chủ đầu tư sẽ gia tăng mạnh các chính sách ưu đãi bán hàng để kích cầu thu hút khách hàng, giảm lợi nhuận ưu tiên tính thanh khoản.
Để đánh giá chung thị trường BĐS năm 2023 tại Khánh Hòa tốt hay xấu cần phải định hình rõ đối tượng tham gia thị trường và mục đích là gì, như vậy sẽ có giải pháp tương ứng rõ ràng hơn.
Thời gian tới, thị trường BĐS cả nước và Khánh Hòa có thể gặp nhiều khó khăn khi chuỗi hệ thống nghành tài chính đang tắc nghẽn dòng tiền, Chính phủ sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn các kênh dẫn vốn vào thị trường BĐS qua kênh tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Các phân khúc có tính đầu cơ cao, người sở hữu nhiều nhà đất dự kiến sẽ chịu nhiều hơn các biện phát kiểm soát như bị áp thuế tài sản. Các chủ đầu tư kém năng lực cũng sẽ bị thanh lọc bớt, nhường sân chơi cho các thương hiệu uy tín, tiềm lực tốt hơn.
Nhìn chung, các chính sách sẽ giúp thị trường BĐS và tài chính tăng chất lượng, giảm bớt rủi ro hơn cho người tiêu dùng. Trong thời gian tới, giá BĐS có thể sẽ khó tăng đột biến như trước kia.
Tuy nhiên, tôi cho rằng thị trường BĐS Khánh Hòa vẫn là một kênh đầu tiềm năng nếu biết các nhà đầu sử dụng đòn bẩy tài chính cách hợp lý.
- Xin cảm ơn ông!
