Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng “nới” rộng

Giá nhà ở liên tục tăng

Thời gian gần đây, giá nhà ở, nhất là sản phẩm căn hộ liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới ở ngưỡng cao. Trong 5 năm qua, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đã đạt mức tăng trưởng lần lượt là 72,4%; 49,9% và 34,3%; trong khi thu nhập trung bình của người dân chỉ tăng khoảng 5 - 10% mỗi năm và ở mức rất thấp. Điều này khiến người lao động trẻ buộc phải thuê nhà do không đủ khả năng tài chính mua nhà và khó có thể đáp ứng mức vay vốn dài hạn lớn như vậy.

Với giá nhà hiện tại, sản phẩm chung cư 2 phòng ngủ giá dưới 3 tỷ gần như "biến mất", ngay cả khi có sẵn tài chính tương đương khoảng 30% giá trị căn hộ và chọn vay mua nhà phần còn lại, tương ứng với khoảng hơn 2 tỷ đồng, việc vay mua nhà đối với người trẻ vẫn gặp "muôn vàn khó khăn".

Lựa chọn vay mua nhà đồng nghĩa với việc phải trả nợ trong 15 - 25 năm, hoặc phải “bóp mồm bóp miệng” cắt giảm nhiều khoản chi tiêu khác để có thời gian trả nợ ngắn hơn. Đồng nghĩa với việc ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Lãi suất thà nói khó “dự báo” cũng làm nhiều người trẻ không dám vay mua nhà.

Bên cạnh vấn đề tài chính, tư duy về sở hữu nhà cũng dần thay đổi, đặc biệt là với thế hệ trẻ. Thay vì “oằn mình” gánh nợ để sở hữu một căn hộ, nhiều người chấp nhận thuê để có cuộc sống linh hoạt hơn. Theo đó, thế hệ trẻ, đặc biệt là thế hệ gen Z (người sinh từ cuối năm 1997), có lối sống lĩnh hoạt với xu hưởng thích trải nghiệm và khám phá. Họ đề ra quyết định thay đổi nơi ở, nơi làm việc hơn so với các thế hệ trước, việc thuê nhà giúp họ thuận lợi di chuyển mà không bị ràng buộc bởi tài sản cố định. Thậm chỉ, nhóm người trẻ thu nhập thuộc "top", sở hữu nhiều BĐS, vẫn sẵn sàng thuê các khu căn hộ dịch vụ cao cấp, có giá lên tới hàng nghìn đô la Mỹ mỗi tháng để hưởng thụ dịch vụ tiện nghi, đẳng cấp.

Cần cơ chế thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê

Mặc dù nhu cầu thuê nhà để ở đang tăng, nhưng thị trường cho thuê tại Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế, chưa thực sự trở thành một giải pháp thay thế hoàn toàn cho việc sở hữu nhà. Bởi hiện tại, phần lớn nguồn cung nhà cho thuê tại Việt Nam do cá nhân sở hữu và quản lý, chưa có sự tham gia của các chủ đầu tư chuyên nghiệp. Trong khi đó, tại các nước phát triển, mô hình "build-to-rent" (xây dựng để cho thuê) đã trở nên phổ biến, giúp người thuê có nhiều lựa chọn hơn với giá cả hợp lý và dịch vụ tốt hơn.

Bên cạnh đó, Việt Nam vẫn chưa có chính sách bảo vệ người thuê nhà. Đa số các hợp đồng thuê ở Việt Nam đều có thời hạn ngắn (6 - 12 tháng) và không có ràng buộc về điều kiện và mức tăng giá, khiến người thuê phải đối mặt với rủi ro về sự ổn định và quyền lợi.

Mặc dù số tiền phải chi trả hàng tháng thấp hơn so với việc lựa chọn vay mua nhà nhưng chi phí thuê tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn khá cao. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại trung tâm TP Hồ Chí Minh có giá thuê dao động từ 12 - 20 triệu đồng/tháng, tương đương 30 - 50% thu nhập của nhiều người lao động, đồng nghĩa với việc người thuê phải cắt giảm các nhu cầu khác theo nguyên tắc chi phí cho nhà ở không quá 30% thu nhập. Trong khi những căn hộ có giá thuê thấp hơn lại chủ yếu ở những khu vực vùng ven xa trung tâm, nơi hạ tầng giao thông công cộng chưa phát triển, khiến người thuê "e ngại".

Việc lựa chọn thuê nhà thay vì mua giúp người trẻ duy trì lối sống linh hoạt và giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn, tuy nhiên, để đảm bảo chất lượng cuộc sống và hiệu quả kinh tế, người trẻ cần lưu ý cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo phù hợp tài chính, nhu cầu sống. Theo đó, để tránh áp lực tài chính kéo dài, chỉ phí thuê cần khống chế ở mức không quá 30% thu nhập. Bên cạnh giá cả, cần ưu tiên vị trí thuận tiện cho làm việc, sinh hoạt, đồng thời lựa chọn chủ nhà uy tín, hợp đồng rõ ràng về thời gian, mức giá thuê. Song song với việc kiểm tra chất lượng nhà ở, an ninh, dịch vụ quản lý đối với sản phẩm căn hộ.

Trong dài hạn, xu hướng thuê thay vì mua sẽ tiếp tục phát triển cùng nếu nhiều mô hình thuê nhà mới, đang dần phổ biến trên thế giới như thuê dài hạn với quyền sở hữu (Rent-to-Own): người thuê trả tiền hàng tháng và sau một thời gian nhất định (5 - 10 năm), họ có thể mua lại căn nhà với giá cố định hoặc được khấu trừ một phần tiền thuê vào giá mua. Hay mô hình sở hữu chung (Shared Ownership): người mua chỉ cần trả trước 30 - 50% giá trị căn hộ, phần còn lại tiếp tục thuê và có quyền mua thêm % sở hữu theo thời gian.

Tuy nhiên, việc thuê nhà chỉ có thể trở thành một lựa chọn phổ biến khi thị trường cho thuê được phát triển chuyên nghiệp hơn và có sự hỗ trợ từ chính sách tài chính. Như nếu các doanh nghiệp BĐS tham giá phát triển các mô hình "xây dựng để cho thuê" hay chính sách pháp luật có cơ chế bảo vệ quyền lợi người thuê, giới hạn mức tăng giá thuê mỗi năm và khuyến khích hợp đồng thuê dài hạn. Và các ngân hàng có những gói tín dụng cho mô hình "Rent-to-Own", giúp người thuê có cơ hội sở hữu nhà sau một thời gian thuê.