UBND TP Hà Nội đã chính thức phê duyệt kế hoạch chuyển đổi công năng thành nhà ở xã hội (NƠXH) để tăng nguồn cung cho thị trường và là giải pháp để tránh lãng phí nguồn lực Nhà nước.
Nhiều bất cập
Tháng 10/2009, dự án nhà ở cho học sinh, sinh viên Pháp Vân – Tứ Hiệp chính thức được khởi công xây dựng, dự kiến hoàn thành trong khoảng 20 tháng; quy mô ban đầu được xác định gồm 6 hạng mục tòa nhà (A1, A2, A3, A4, A5, A6), tổng mức đâu tư khoảng 1.900 tỷ đồng.
Đến tháng 1/2015, tòa A1, A5, A6 đã hoàn thành, có sức chứa 10.800 sinh viên được đi vào vận hành; mỗi phòng rộng gần 57m2, được trang bị đầy đủ thiết bị như bình nóng lạnh, vòi tắm hoa sen, bàn học, giường tầng, lắp đầu chờ điều hòa... Theo quy định là 8 người/phòng với giá thuê là 205.000 đồng/người/tháng (chưa bao gồm giá điện, nước).
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, từ năm 2009 đến năm 2013, Chính phủ bố trí cho dự án 1.113,2 tỷ đồng từ nguồn vốn trái phiếu Chính phủ và thực tế đã giải ngân 1.133,094 tỷ đồng.
Nguồn vốn bố trí từ ngân sách địa phương, bao gồm chi phí trang thiết bị nội thất và dự phòng, đến nay đã thực hiện khoảng 44,3 tỷ đồng theo phương thức xã hội hóa tại các hạng mục nhà A1, A5, A6; hạng mục A2, A3 đang xây dựng dở dang mới hoàn thiện phần thô và A4 thì chưa hoàn thành GPMB.
Một số dự án thu hút sinh viên không tốt trong khi quỹ NƠXH chưa được lớn, chủ trương chuyển đổi của UBND TP Hà Nội là phù hợp nhưng phải tuân thủ nguyên tắc việc chuyển đổi từ vốn trái phiếu chính phủ thành vốn xã hội hóa có ưu đãi phải tính toán cụ thể, làm sao thu hồi được vốn ngân sách đã đầu tư. Vấn đề thứ hai là đối tượng ở sau chuyển đổi là các hộ gia đình, kèm theo đó là hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế, vui chơi giải trí… cần phải được tính toán cho phù hợp.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Lê Quang Hùng
Việc xây dựng khu nhà này được đặc biệt quan tâm vì kỳ vọng sẽ giải quyết vấn đề thiếu chỗ ở cho sinh viên trên địa bàn Hà Nội tồn tại từ nhiều năm qua, thế nhưng đến nay những tòa nhà này mới sử dụng được chưa đầy 30% công suất.
Do vị trí ở quá xa hệ thống các trường đại học, cao đẳng, trong khi những phương tiện giao thông công cộng kết nối đến khu vực và cả tiện ích xung quanh cũng chưa thực sự đầy đủ.
Trong suốt quãng thời gian phải giãn cách xã hội vì dịch Covid-19, địa điểm này đã được tận dụng để trở thành nơi thu dung, điều trị cho bệnh nhân. Khi dịch qua đi gần 1 năm nay, nơi đây lại trở về với khung cảnh vắng vẻ vốn có.
“Dự án nhà ở cho học sinh, sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp nằm ở vị trí khá bất tiện cho việc đi lại, biệt lập trong khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp và không có những tuyến đường giao thông lớn đi qua, các trường đại học gần nhất là Bách khoa, Xây dựng, Kinh tế quốc dân chỉ có thể di chuyển theo trục đường Giải Phóng với khoảng cách 4 - 5km.
Trong khi tâm lý của sinh viên thường muốn ở trọ gần trường để tiện đi lại, sinh viên đi làm thêm cũng phải di chuyển khá xa do đây chưa có nhiều cơ hội việc làm cho sinh viên. Bởi những lí do trên, nên dù Hà Nội đã bố trí tuyến xe bus đi qua nhưng lượng người ở vẫn rất ít” – Chuyên gia quy hoạch đô thị, ThS Trần Tuấn Anh đánh giá.
Phải tính toán kỹ
Từ tháng 4/2015, nhận thấy những vấn đề bất cập phát sinh từ dự án do thiếu vốn đầu tư, GPMB, nhu cầu sinh viên thuê ở không cao... nên UBND TP Hà Nội đã giao Sở Xây dựng kiểm tra, bố trí đủ vốn để thanh quyết toán các hạng mục đã hoàn thành và đề xuất việc huy động các nguồn vốn hợp pháp để hoàn thiện hạng mục A2, A3 đã xây dựng phần thô và giải phóng hạng mục A4 để đưa vào triển khai thực hiện.
Trên cơ sở thống nhất với liên danh tổng thầu với mục tiêu hoàn thành dự án, tránh nợ đọng, Sở Xây dựng đề xuất tách hạng mục nhà A4 khỏi dự án, sau khi GPMB sẽ trình cấp có thẩm quyền xem xét; đồng thời cho phép chuyển đổi nhà A2, A3 từ nhà ở sinh viên sang NƠXH để bán, cho thuê bằng hình thức xã hội hóa. DN được giao có trách nhiệm hoàn trả phần kinh phí Nhà nước đầu tư cho hạng mục nhà A2, A3 để có nguồn trả nợ khối lượng hoàn thành của nhà A1, A5, A6.
“Đây là dự án do Chính phủ phê duyệt, nên khi chuyển đổi mục đích sử dụng thực chất là điều chỉnh dự án, vì vậy phải chờ ý kiến chấp thuận từ Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ; hướng dẫn của các bộ, ngành T.Ư theo thẩm quyền và đúng quy định của pháp luật về đầu tư công, đầu tư xây dựng và nhà ở.
Cuối năm 2019, cơ bản các ý kiến đã thống nhất việc điều chỉnh, nhưng do dịch Covid-19 xảy ra, dự án buộc phải tạm dừng, đến đầu năm nay UBND chính thức có quyết định phê duyệt kế hoạch chuyển đổi công năng dự án bằng tiền ngân sách” – đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho hay.
Theo đó, trên cơ sở kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2025, bố trí nguồn vốn cho các dự án NƠXH trên địa bàn, UBND TP Hà Nội đã phê duyệt nguồn kinh phí để hoàn thành và điều chỉnh các hạng mục nhà A2, A3 thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp và chuẩn bị đầu tư hạng mục nhà A4 thành NƠXH.
Để tránh lãng phí nguồn lực tài chính của Nhà nước, lãng phí tài nguyên thì việc tính toán chuyển đổi công năng sử dụng của khu ký túc xá này đang nhận được nhiều ý kiến ủng hộ.
“Việc chuyển đổi nhà A2, A3 từ nhà ở sinh viên sang NƠXH cho các đối tượng quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 là hoàn toàn phù hợp. Dự án này nằm trong khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp có sẵn hạ tầng, các căn hộ mới chỉ hoàn thiện phần thô cho sinh viên ở tập trung nên việc thi công lại dễ dàng.
Nếu dự án chuyển đổi xong, triển khai tiếp bằng vốn ngân sách sẽ góp phần giải quyết lượng lớn nhu cầu về chỗ ở cho người thu nhập thấp” – nguyên Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng nhìn nhận.
Theo tính toán của cơ quan chuyên môn TP Hà Nội, dự kiến kinh phí phục vụ quyết toán tại dự án khoảng 300 tỷ đồng, chuyển đổi khoảng 200 tỷ đồng.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng nguồn vốn thực hiện dự án không phải là vấn đề quá khó bởi có thể huy động từ các nguồn quỹ, vốn phục hồi kinh tế, hay trong chương trình ưu tiên phát triển NƠXH… Vấn đề lớn nhất được nhiều người quan tâm lúc này đó là làm thế nào để chuyển đổi công năng nhà ở cho hợp lý.
“Điều quan trọng nhất là, chức năng của nhà ở sinh viên với chức năng của NƠXH cho người thu nhập thấp khác nhau, khi chuyển đổi cần có những hạ tầng xã hội khác đi kèm phù hợp với nhu cầu cuộc sống của cư dân đô thị: Nhà trẻ, trường học, y tế, sân chơi, không gian công cộng... Cùng với đó cần có cả một hệ thống chuyển đổi từ kiến trúc, cấu trúc, đến tài chính và bộ máy quản trị. Việc chuyển đổi hạ tầng phụ trợ và các khu chức năng đủ để trở thành những căn hộ khép kín, tiện nghi sẽ là bài toán không dễ với nhà quản lý, vì vậy phải có sự tính toán kỹ trước khi triển khai thực hiện” – KTS Trần Huy Ánh, Hội KTS TP Hà Nội nêu ý kiến.
Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên được sử dụng nguồn vốn trái phiếu Chính phủ, nếu thiếu vắng người ở sẽ là sự lãng phí lớn về đất đai, tiền của. Thế nên phải thay đổi cách quản lý để không lãng phí và đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của xã hội. Quan trọng nhất ở đây phải có phương án quy hoạch, dành không gian để phát triển hạ tầng xã hội như nhà trẻ, y tế, nơi cung cấp dịch vụ đời sống cho cư dân khi người dân đến đó.
GS. TSKH Đặng Hùng Võ
