Không hiếm các khu đô thị mới (KĐTM) có lượng cư dân tương đương một phường, đe dọa nghiêm trọng quy hoạch và hệ thống hạ tầng.
Trước áp lực về dân số cơ học đang đè nặng hạ tầng xã hội, UBND TP Hà Nội đã có Văn bản số 3327/UBND-ĐT yêu cầu các sở, ban, ngành liên quan phải tính toán quy mô dân số trước khi trình duyệt quy hoạch dự án. Theo các chuyên gia, đây là động thái kịp thời trong giai đoạn hiện nay, tuy nhiên, mấu chốt vấn đề là khâu hậu kiểm soát phải tránh điều chỉnh quy hoạch một cách vô nguyên tắc.Chất tải dân số “đè” hạ tầngThực tế, tình trạng quá tải đang xảy ra tại nhiều khu chung cư ở Hà Nội như Trung Hòa - Nhân Chính, Xa La, Linh Đàm... Không ít hộ dân sau khi bỏ ra cả tỷ đồng để sở hữu một căn hộ tại đây thì nay chấp nhận bán “cắt lỗ” để tìm đến khu vực… mật độ cư dân thấp hơn.Đơn cử như KĐT kiểu mẫu Linh Đàm ngày ấy, giờ lại trở thành ví dụ điển hình của nạn kẹt xe và quá tải hạ tầng xã hội. Hàng chục tổ hợp chung cư cao tầng mọc lên xen lẫn với những khu nhà cũ do HUD xây dựng trước đây đã đưa tổng số dân lên hơn 70.000 người, gần bằng quy mô của một đô thị loại III. Đối nghịch, diện tích đường giao thông, bãi đỗ xe, công viên cây xanh ngày một giảm xuống. Ngay trong KĐT Tây Nam Linh Đàm, dự án nhà ở xã hội Rice City của BIC với 7 tòa nhà chung cư 18 - 21 tầng cũng đang “nhồi” thêm khoảng 2000 người vào khu vực này.Khu đô thị Linh Đàm với hàng loạt chung cư cao tầng. Ảnh: Phạm Hùng |
Trong khi đó, tại tuyến đường Lê Văn Lương 1km cũng đang phải cõng 33 dự án chung cư cao 25 - 35 tầng. Tính sơ bộ, nếu 15/33 tòa nhà này được xây dựng xong thì có khoảng 40 nghìn dân chuyển về sinh sống, bức tử nghiêm trọng hạ tầng giao thông và xã hội. Phố Hoàng Đạo Thúy giao cắt với Lê Văn Lương trước đây cũng chỉ có các toàn nhà 17T, 18T, 24 T nằm gọn bên một dãy phố, nhưng những năm gần đây, bên mặt phố đối diện mọc lên hàng loạt các tòa nhà đa chức năng, từ chung cư, văn phòng cho thuê đến trung tâm thương mại, dịch vụ. Dù có mật độ cư dân cao, mức giá rao bán của các căn hộ tại đây không hề rẻ (từ 27 - 30 triệu đồng/m2) do “dựa hơi” hạ tầng hoàn thiện.
Tình trạng tương tự diễn ra ở khu đô thị Bemes Kiến Hưng (Hà Đông) khi có 3 tòa nhà cao 32 tầng mọc lên trên diện tích chưa đến… 1ha. Tính nhanh, mỗi tầng có 22 căn hộ, mỗi căn hộ có 3 người thì riêng khu đô thị này này cũng chứa xấp xỉ 1 vạn dân. Chị T.N, cư dân tòa CT6 phản ánh, sân chơi của trẻ em đã hẹp còn bị lấn chiếm đủ kiểu. Hầm gửi xe quá nhỏ nên chỉ cho gửi xe máy. Xe ô tô phải gửi ở trên nên chiếm sân chơi của cả khu. Chưa kể, người mua kẻ bán tại chợ cóc và siêu thị cũng lấn chiếm gần hết sân chơi này. Nguyên nhân của việc dân số tăng đột biến tại các chung cư và KĐTM là do thời kỳ khó khăn của thị trường BĐS, các dự án xin phép chia các căn hộ có diện tích lớn thành các căn hộ có diện tích nhỏ hơn.Nguyên Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam Ngô Doãn Đức cho biết, mật độ xây dựng cao và hệ số sử dụng đất quá lớn khiến các KĐT không có không gian mở cũng như không gian công cộng như quảng trường, công viên, nhà văn hóa, cây xanh, mặt nước... Đó là còn chưa kể đến các công trình hạ tầng xã hội như trường học, nhà trẻ cũng thiếu. Chẳng đâu xa, KĐT Trung Hòa – Nhân Chính, sau khoảng 10 năm hoạt động phục vụ cư dân tái định cư, cả KĐT với 19 tòa nhà chung cư, hơn 10.000 dân sinh sống, chỉ trông ngóng vào một nhà trẻ cao cấp, các trường tiểu học, trung học dân lập (vắng bóng hệ thống công lập hoàn toàn).Tính toán của doanh nghiệp “cao” hơn bản vẽTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội khẳng định, trong lý thuyết quy hoạch và các đồ án quy hoạch bao giờ cũng khống chế dân số. Thậm chí, chỉ rõ số lượng dân số phải thực hiện và tiêu chí diện tích công trình xây dựng phù hợp. Nhưng từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu đều mang tính định hướng lâu dài. Thí dụ như để đạt được chỉ tiêu 9,2 triệu dân đến năm 2030, chúng ta đã xác định cụ thể dân số cho khu vực tăng, khu vực giảm. Tuy nhiên, thiếu cơ chế chính sách và động lực tạo ra sức hút. Thí dụ, 5 đô thị vệ tinh mỗi đô thị có tốc độ tăng dân số rất lớn để giảm áp lực cho Hà Nội. Đây là điều kiện kiên quyết phải làm để giãn dân ra ngoại thành. Nhưng đến nay, hầu hết các đô thị vệ tinh đều chững bước lại.Trong quy hoạch bao giờ cũng lấy dân số là tiêu chí cơ bản. Quy hoạch còn quy đổi dân số ổn định như KT1 đến diện tạm trú và vãng lai. Thế nhưng, trong quản lý tại nhiều KĐTM lại ít kiểm soát đầy đủ các tiêu chí. “Hiện, diện tích bình quân nhà ở tại Hà Nội khoảng 19 -21m2/người. Xác định đến năm 2030 đạt 30m2/người. Dù vậy, đã có nhiều KĐTM vượt chỉ tiêu 40m2/người. Điều này không sai vì không ai quy định trần là bao nhiêu mà chỉ quy định mức sàn phải đảm bảo. Thậm chí có hộ gia đình ở các căn penthouse còn đạt 500m2. Trong khi đó về luật vẫn cho chia tách căn hộ, nếu đảm bảo 50m2 trở lên. Do đó, không ít chủ đầu tư lợi dụng kẽ khở để xây dựng, vẫn đảm bảo chỉ tiêu dân số nhưng trong thực tiễn giao dịch BĐS lại gia tăng” – ông Nghiêm phân tích.Đồng quan điểm Ủy viên Ban Chấp hành hội kiến trúc sư Hà Nội TS.KTS Tô Thị Toàn cho rằng, về cơ bản các đồ án quy hoạch đều tính toán cụ thể bài toán dân số. Dù vậy, thực tế tính toán của nhà đầu tư vẫn cao hơn bản vẽ. Do đó, đối với những khu chung cư cũ cải tạo trong 4 quận nội thành, việc bố trí tầng cao phải suy xét thận trọng. Bởi, tăng diện tích sàn tỷ lệ thuận với tăng mật độ dân số. Để kiểm soát dân số, thì lượng nhà dư ra sau khi tái định cư tại chỗ chỉ được bán lại cho các đối tượng khó khăn hiện đang sống ở phường đó, phường lân cận hoặc ở trong địa bàn quận. Đặc biệt, thiết kế phải đồng bộ thành các khu phố, tầng 1, 2 có thể cho thuê cửa hàng, siêu thị, làm trường học, mầm non để đáp ứng các yêu cầu thiết yếu của người dân, giảm tối đa áp lực cho hạ tầng giao thông. Riêng với các KĐTM đã vỡ trận dân số thì giải pháp khả thi nhất là điều chỉnh hệ thống hạ tầng phù hợp với chất tải dân số.Ở góc nhìn khác, GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận định, kiểm soát quy mô dân số của các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng của Hà Nội là việc cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Không riêng Hà Nội mà nhiều đô thị lớn dù đã có quy hoạch vẫn điều chỉnh quy hoạch, khiến nhiều KĐTM không tương xứng với hạ tầng. Trước khả năng này, có thể dẫn tới việc phá vỡ một KĐT. Việc cho rà soát quy mô dân số và tìm giải pháp sau khi rà soát chắc chắn là tốt. Nhưng cần thiết nhất là sau khi kiểm soát, chúng ta có thể đưa ra giải pháp gì và quy hoạch tiếp như thế nào? “Phải rất nghiêm túc trong điều chỉnh quy hoạch. Nhiều khi rà soát, quy hoạch lại rồi, có giải pháp để giải tỏa những chỗ còn mất cân đối nhưng sau đó lại điều chỉnh quy hoạch. Việc rà soát vì thế trở nên vô nghĩa” – vị giáo sư này nhấn mạnh.Từ điểm nhìn định cư con người, Linh Đàm đang trở thành một mô hình định cư lệ thuộc, do ngày càng phụ thuộc bên ngoài, trở nên thiếu nội lực. Trong khi với quy mô, lợi thế về quy hoạch và đặc điểm tài nguyên của mình, Linh Đàm hoàn toàn có thể góp phần giảm tải cho TP thì ngược lại, KĐT này lại chất thêm gánh nặng cho hệ thống hạ tầng. Đặc biệt là hạ tầng giao thông vốn còn rất thiếu của TP, bởi đã và đang chất tải dân số quá cao, và bởi cư dân của KĐT thường xuyên phải di chuyển kiểu con lắc từ nhà đến nơi làm việc. TS.KTS Khuất Tân Hưng Việc kiểm soát mục tiêu sử dụng đất trong quy hoạch, mới chỉ dừng lại ở kiểm soát mật độ, tần suất hay chiều cao của các công trình xây dựng; vạch ra lộ trình phát triển, năm nào thì sẽ mở rộng đến đâu và bao nhiêu lâu thì điều chỉnh các quy hoạch đó. Có thể thấy, quy mô dân số - một yếu tố quan trọng trong phát triển đô thị lâu nay lại ít được xem trọng. Giám đốc Chương trình định cư con người Liên Hợp quốc tại Việt Nam (UN-Habitat) TS Nguyễn Quang |
