Kiểm soát giá bất động sản ngay từ đầu vào

Giá bất động sản vượt xa thu nhập

Trong khoảng 5 – 10 năm trở lại đây, giá BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là phân khúc nhà ở đô thị, đã tăng với tốc độ nhanh hơn rất nhiều so với tăng trưởng thu nhập của người dân. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ phổ biến đã lên tới 50 – 80 triệu đồng/m², thậm chí vượt 100 triệu đồng/m² ở nhiều dự án trung tâm. Nhà ở thấp tầng, đất nền tại các khu vực ven đô cũng tăng mạnh, hình thành các “đợt sóng giá” theo thông tin quy hoạch, đầu tư hạ tầng. Mức giá này khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình và thấp ngày càng xa vời, phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở giá phù hợp lại phát triển chậm, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của thị trường. Trước thực trạng này, tại phiên họp lần thứ 4 của Ban chỉ đạo T.Ư về chính sách nhà ở và thị trường BĐS (ngày 17/12), Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu các bộ, ngành, địa phương phải có giải pháp căn cơ để kiểm soát giá BĐS, bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – DN – người dân.

Điểm nhấn trong chỉ đạo của Thủ tướng là yêu cầu kiểm soát giá BĐS ngay từ giá đầu vào, thông qua việc minh bạch, hợp lý hóa toàn bộ các yếu tố cấu thành nên giá thành sản phẩm BĐS bao gồm: chi phí đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, vốn, thủ tục hành chính, xây dựng, hạ tầng và các khoản chi phí không chính thức. Thủ tướng nhấn mạnh, nếu không kiểm soát tốt giá đầu vào thì mọi nỗ lực bình ổn thị trường BĐS sẽ chỉ mang tính ngắn hạn, thậm chí làm gia tăng đầu cơ, tích trữ.

Thủ tướng cũng chỉ ra những bất cập, thiếu thống nhất liên quan đến việc xác định giá đất (chiếm từ 30 – 60% chi phí dự án) còn tồn tại nhiều bất cập, thiếu thống nhất, khiến DN gặp khó trong tính toán hiệu quả đầu tư, còn người mua nhà phải gánh chi phí cao, thời gian xác định nghĩa vụ tài chính về đất kéo dài, gây phát sinh chi phí vốn, làm đội giá sản phẩm. Một yếu tố đầu vào khác có tác động lớn đến giá BĐS là chi phí thủ tục hành chính, một dự án phải mất nhiều năm để hoàn thiện các thủ tục, khiến chi phí vốn của DN tăng cao, cuối cùng đều được tính vào giá bán.

Trong bối cảnh tín dụng BĐS bị kiểm soát chặt chẽ, lãi suất có giai đoạn tăng cao, DN buộc phải tính toán lại giá bán để bù đắp chi phí tài chính. Theo yêu cầu của Thủ tướng, chính sách tín dụng cần được điều hành linh hoạt, phân biệt rõ giữa nhu cầu đầu tư, đầu cơ với nhu cầu ở thực; dòng vốn cần được ưu tiên cho các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp;

Chính quyền địa phương cũng có vai trò, trách nhiệm trong việc kiểm soát giá BĐS, thông qua việc đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để phát triển nhà ở, đặc biệt là NƠXH. Đặc biệt, cần tăng cường công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiến độ dự án, giá giao dịch thực tế… thì các hành vi đầu cơ, thổi giá, tạo “sóng ảo” sẽ khó có đất sống. Bên cạnh đó, cần hoàn thiện hệ thống thuế, trong đó có thuế đối với BĐS thứ hai, thuế đối với hành vi đầu cơ, bỏ hoang đất đai… là công cụ kinh tế quan trọng để điều tiết thị trường.

“Nếu chỉ can thiệp ở khâu giá bán thì rất khó bền vững, kiểm soát từ đầu vào mới là giải pháp căn cơ, bởi khi chi phí đất, chi phí tài chính và thời gian làm thủ tục được kéo xuống, giá nhà sẽ tự giảm mà không cần biện pháp hành chính cứng nhắc. Chủ trương này giúp thị trường vận hành theo đúng quy luật cung – cầu, tránh tình trạng “bóp méo” giá, đồng thời giảm áp lực cho hệ thống tín dụng và kiểm soát tốt rủi ro bong bóng BĐS” - chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đánh giá.

Kiểm soát giá để thị trường phát triển bền vững

Theo đánh giá của các chuyên gia, yêu cầu của Thủ tướng về kiểm soát giá BĐS ngay từ đầu vào thể hiện tư duy quản lý thị trường hiện đại, tiếp cận vấn đề từ gốc rễ. Nếu được triển khai đồng bộ, quyết liệt, các giải pháp này không chỉ giúp hạ nhiệt giá BĐS mà còn góp phần tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch, bền vững. Kiểm soát giá không có nghĩa là “đè” thị trường hay triệt tiêu động lực đầu tư, mà là tạo lập mặt bằng giá hợp lý, phản ánh đúng giá trị thực, phù hợp với khả năng chi trả của xã hội.

“Kiểm soát giá đầu vào còn mang ý nghĩa chiến lược trong phát triển đô thị và an sinh xã hội. Nhà ở là yếu tố cốt lõi của đô thị bền vững, khi giá nhà được kiểm soát hợp lý, người dân có điều kiện an cư, DN có môi trường đầu tư ổn định, còn Nhà nước thì đạt được mục tiêu phát triển bao trùm. Đây là bước đi cần thiết để BĐS trở thành động lực tăng trưởng dài hạn, thay vì là điểm nóng gây bất ổn kinh tế – xã hội” – chuyên gia kinh tế TS Võ Trí Thành nhìn nhận.

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, trong bối cảnh nền kinh tế đang nỗ lực phục hồi và tăng trưởng, việc thực hiện nghiêm túc chỉ đạo của Thủ tướng Phạm Minh Chính về kiểm soát từ giá đầu vào, sẽ tạo ra bước chuyển mạnh mẽ, đưa thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, phục vụ tốt hơn nhu cầu của người dân và còn tạo ra những tác động tích cực mang tính căn cơ và dài hạn đối với kinh tế – xã hội.

Thứ nhất, khi các yếu tố cấu được kiểm soát chặt chẽ, minh bạch và hợp lý, giá thành sản phẩm BĐS sẽ giảm ngay từ gốc, giá bán nhà ở phản ánh đúng giá trị thực, thay vì bị “đội” lên do chi phí trung gian và chi phí không chính thức; hạn chế tình trạng giá nhà tăng nhanh, tăng “ảo” trong thời gian ngắn; tạo mặt bằng giá ổn định, có thể dự báo, giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn. Thứ hai, các dự án NƠXH, nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ có điều kiện phát triển mạnh hơn, đúng với định hướng lấy nhu cầu ở thực làm trung tâm, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, đặc biệt là nhóm người thu nhập trung bình, thấp; người trẻ; và công nhân, lao động. Thứ ba, giúp hạn chế đầu cơ, thổi giá, tạo “sóng ảo”, vì khi Nhà nước kiểm soát chặt giá đầu vào thì đầu cơ đất đai, việc “ôm đất chờ thời” sẽ giảm dần, các chiêu trò tạo sóng, thổi giá sẽ khó thực hiện và dòng tiền sẽ chuyển từ đầu cơ sang đầu tư dài hạn, bền vững. Thứ tư, sẽ giảm chi phí vốn và rủi ro cho DN, giúp DN chủ động hơn trong xây dựng phương án giá bán, giảm rủi ro pháp lý, tài chính và khuyến khích DN làm ăn nghiêm túc, thay vì tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Tạo sự cân bằng cung – cầu trên thị trường, nguồn cung dồi dào, đa dạng là yếu tố then chốt giúp giá BĐS ổn định bền vững, không tăng nóng theo chu kỳ.

“Đặc biệt, việc kiểm soát giá BĐS từ chi phí đầu vào còn giúp tăng hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai và đô thị, hạn chế thất thoát ngân sách, giảm khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến đất đai, tăng niềm tin của người dân, DN vào chính sách của Nhà nước. Nguy cơ “bong bóng” giá giảm, hệ thống tài chính an toàn hơn, áp lực lạm phát được kiểm soát, góp phần bảo đảm an sinh xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô. Đồng thời, định hướng DN cạnh tranh bằng chất lượng, hiệu quả, uy tín, tạo nền tảng cho thị trường phát triển minh bạch, bền vững” – ông Nguyễn Thế Điệp nêu quan điểm.