Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét thu hồi lại Thông tư này để tạo điểu kiện thuận lợi hơn cho các DN BĐS phục hồi, tăng trưởng trở lại. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính.
Thưa ông, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN sắp có hiệu lực, ông có đánh giá thế nào về những tác động của nói đối với thị trường và DN kinh doanh BĐS?
- Chỉ còn khoảng 2 tuần nữa là Thông tư số 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, sẽ chính thức có hiệu lực. Điều này đang khiến cộng đồng BĐS Việt Nam dậy lên nhiều nỗi lo mới trong bối cảnh thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn.
Trước hết cần nhận biết thị trường BĐS khó khăn ở đâu. Vấn đề đáng quan tâm nhất hiện nay là “pháp lý” và “nguồn vốn” đang là hai khó khăn chính và cơ hữu của thị trường BĐS. Mặc dù Chính phủ đã ban hành rất nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ, giải quyết. Nhưng cho tới thời điểm hiện tại, hai khó khăn này vẫn chưa thực sự tìm được “lối thoát” và hướng giải quyết dứt điểm.
Có hàng nghìn dự án khó triển khai, bị đắp chiếu vì vướng mắc pháp lý, phải dừng lại để rà soát và rất nhiều những dự án bị đứt gãy tiếp cận tín dụng, vốn đầu tư từ khách hàng. Đặc biệt, là các dự án đang dở dang trong khâu giải phóng mặt bằng, chờ duyệt tiền sử dụng đất, đang xây dựng dở dang... Dẫn đến tình trạng trì trệ, việc cả khách hàng và nhà đầu tư cùng gặp khó trong khâu tiếp cận dòng tiền khiến cho thanh khoản trên thị trường bị ách tắc, đóng băng mọi giao dịch, ngưng trệ mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh...
Thông tư 06/2023/TT-NHNN sẽ khiến tinh thần của nghị quyết số 33/NQ-CP không được đảm bảo, thể hiện một cách rõ ràng và quyết liệt mục tiêu tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng, nhằm khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường BĐS Việt Nam. Thông qua việc tạo điều kiện cho DN, người mua nhà và đầu tư thuận lợi trong khâu tiếp cận các nguồn vốn tín dụng với mức lãi suất ưu đãi. Nhờ đó, các dự án khả thi, hiệu quả sẽ có cơ hội được thực hiện, góp phần cải thiện nguồn cung cho thị trường.
Vì sao nói Thông tư số 06 sẽ khiến tinh thần của Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP không được đảm bảo?
- Trước mắt có thể thấy, nếu Thông tư 06/2023/TT-NHNN được áp dụng, sẽ gây ra một số bất cập như sau: Thứ nhất, các dự án đang bị vướng mắc pháp lý hoặc đang thiếu vốn chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp. Nếu không được cho vay, thì doanh nghiệp coi như bị “đứng hình”, không có cơ hội xoay chuyển. Điều này chẳng khác nào “thấy chết mà không cứu”.
Thứ hai, hiện nay M&A đang được coi là một kênh góp phần hỗ trợ tích cực, mở ra lối thoát cho DN và cho cả thị trường. Khi các chủ đầu tư gặp khó khăn, đứng trên nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản” có thể bán bớt một phần tài sản để cứu phần tài sản còn lại. Nhờ đó các dự án có cơ hội được tái khởi động. Nguồn cung trên thị trường cũng từ đó ra tăng. Thay vì tạo điều kiện, nới nỏng và hỗ trợ cho hoạt động M&A, thông tư 06/2023/TT-NHNN có nguy cơ sẽ khiến hoạt động này trở lên khó khăn hơn.
Thông tư 06/2023/TT-NHNN gần như không bám trúng tinh thần của nghị quyết 33/NQ-CP. Chưa chỉ rõ đối tượng được hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn về tín dụng. Trong khi đó, lại chỉ ra những đối tượng không được vay một cách chung chung, mơ hồ khiến cho các ngân hàng thương mại, nếu không có thiện chí cho vay sẽ dễ dàng từ chối hồ sơ của khách hàng BĐS một cách “đúng quy định”. Điều này, vô hình chung sẽ gây ảnh hưởng tới nỗ lực của Chính phủ, các cơ quan ban ngành, thậm chí của cả hệ thống ngân hàng trong công cuộc đồng hành và vực dậy thị trường BĐS Việt Nam.
Thứ ba, các quy định, thủ tục thể hiện trong thông tư 06/2023/TT-NHNN còn nhiều điểm chưa rõ, mơ hồ, rất dễ khiến thị trường thêm rối. Từ đó, kéo dài thời gian chững của thị trường. Gây ảnh hưởng đến quá trình “hồi sức” của thị trường.
Vậy đâu là giải pháp để khắc phục tình trạng trên?
- Theo quan điểm của chúng tôi, sự quyết liệt của Chính phủ là táo bạo, khác thường thì quyết định của ngân hàng cũng nên táo bạo, quyết liệt. Tốt nhất, thời điểm này nên thu hồi lại thông tư 06/2023/TT-NHNN. Làm rõ đối tượng được vay, gặp khó khăn do pháp lý mâu thuẫn, khó về vốn buộc phải dừng giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, mua lại các DN khó.
Xây dựng và triển khai phương án cho vay đối với những đối tượng đặc biệt; Có cơ chế giám sát, bảo đảm hiệu quả sau cho vay; Thủ tục cho vay cần quy định chi tiết, rõ ràng; Chỉ nên căn cứ những gì pháp luật cấm, không nên cấm những gì mà pháp luật chưa phù hợp,đang phải xem xét, điều chỉnh... Đồng thời, để hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng đạt được các kết quả cụ thể, rõ rệt, thái độ của ngân hàng với BĐS nên quyết liệt hơn, chủ động hơn, linh hoạt hơn.
Xin cảm ơn ông!
