Kiến nghị lộ trình giảm lãi suất vay mua nhà ở xã hội

Số liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng, hiện nay cả nước đã hoàn thành 249 dự án NƠXH khu vực đô thị và công nhân KCN, quy mô xây dựng khoảng hơn 104.200 căn, tổng diện tích hơn 5,21 triệu m2, đang tiếp tục triển khai 264 dự án với 219.000 căn, tổng diện tích khoảng 10,95 triệu m2. Tuy nhiên, có tới 206 dự án NƠXH đang triển khai, tổng diện tích khoảng 8,4 triệu m2 bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Ngoài ra, nhiều dự án chủ đầu tư xin chuyển đổi thành dự án nhà ở thương mại, khiến nguồn cung sản phẩm tiếp tục giảm sút mạnh, hệ thống ngân hàng thương mại chưa được phân bổ vốn để tiếp tục cho vay.

“Như vậy, mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 là 12,5 triệu m2 NƠXH, nhưng đến nay mới chỉ đạt chưa đầy 42%. Nhiều dự án đã ghi nhận giá bán ở mức trên 20 triệu đồng/m2” – đại diện Bộ Xây dựng cho hay.

Ghi nhận thực tế trên thị trường, từ khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ của Chính phủ hết thời hạn giải ngân vào năm 2016, giá bán NƠXH liên tục gia tăng, thời điểm hiện tại tìm một dự án giá bán từ 11 – 13 triệu đồng/m2 bằng giai đoạn 2014 – 2016 rất khó khăn, hầu hết đều ở mức trên 15 triệu đồng/m2, như: Dự án IEC Thanh Trì (Hà Nội) giá bán 15,8 triệu đồng/m2, Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế - Chèm (Hà Nội) 16 triệu đồng/m2. Cá biệt một số dự án ở mức 25 triệu đồng/m2 đó là Phú Thọ DMC đường Lý Thường Kiệt, Quận 10 (TP Hồ Chí Minh)...

“Vướng mắc về thủ tục hành chính, cùng với ảnh hưởng của dịch Covid-19 làm các dự án phải dừng thi công, nguồn cung sụt giảm. Cùng với đó là giá vật liệu xây dựng tăng đã có tác động trực tiếp đến việc tăng giá nhà trong thời gian gần đây, khiến cho nhóm người thu nhập thấp càng khó khăn hơn trong việc tạo lập sở hữu nhà ở” – Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Huy Thành, có 2 nguyên nhân chính làm cho đến giá bất động sản nói chung, NƠXH nói riêng tăng nhanh thời gian qua: Sự quản lý lỏng lẻo của cơ quan quản lý Nhà nước và chính quyền địa phương đối với thị trường bất động sản, khiến hoạt động giao dịch, đặc biệt là đất nền sai quy định tràn lan, giá bán tăng “ảo” gây nhiễu loạn thị trường; Cùng với đó, Nhà nước thiếu tài chính để thúc đẩy dự án phát triển NƠXH.

Sau khi gói tài chính 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2014 – 2016 hết hạn, Chính phủ gần như không bố trí thêm được gói tài chính khác tương đương, giai đoạn 2016 – 2020 cân đối được khoảng 3.000 tỷ đồng, trong đó giao Ngân hàng Chính sách xã hội 1.000 tỷ đồng và 4 ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định 2.000 tỷ đồng hỗ trợ vay mua NƠXH. Nhưng đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa thấy Ngân hàng Nhà nước thông báo chính thức về việc phân bổ nguồn vốn này cho các ngân hàng.

“Chính việc thiếu đi nguồn vốn vay hỗ trợ, đã khiến cho rất nhiều chủ đầu tư dự án NƠXH phải chịu mức lãi suất ngang bằng lãi suất thị trường ở ngân hàng thương mại để thực hiện dự án. Vì vậy, cho dù quy định chỉ cho phép lợi nhuận dự án NƠXH không vượt quá 10% tổng kinh phí đầu tư, nhưng nhiều dự án giá bán lên tới 20 – 25 triệu đồng/m2 là điều dễ hiểu, do chủ đầu tư phải cân đối tất cả chi phí để đảm bảo lợi nhuận” – ông Nguyễn Huy Thành nói.

Các chuyên gia đều cho rằng, hiện nay người mua, thuê mua NƠXH đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay, bởi nguồn vốn này chưa được đưa vào danh sách ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn, một số gói ngân sách hiện nay mới chỉ mang tính thời điểm. Cùng với đó, Chính phủ cũng nên siết chặt hơn quy định dùng 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng NƠXH và nguồn tài chính từ việc cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trả tiền 1 lần nếu không xây dựng NƠXH đưa ra sử dụng ngay làm “vốn mồi” cấp cho hệ thống ngân hàng thực hiện chính sách cho vay ưu đãi đối với NƠXH, nhằm gia tăng nguồn cung, bình ổn giá nhà.

Ngoài ra, ở nhiều nước trên thế giới, lãi suất cho vay đối với NƠXH được áp dụng từ 2 – 3%. So với điều kiện thực tế, Chính phủ áp mức lãi suất thống nhất ở các ngân hàng trong năm 2021 ở mức 4,8% là hợp lý. Nhưng trước những ảnh hưởng của dịch Covid-19 và trong dài hạn Chính phủ nên nghiên cứu giảm mức lãi suất xuống từ 3 – 4% giai đoạn từ 2022 – 2025.